수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 양파으니입니다 :)
지난 글에서는 서울투자를 놓칠것 같아
불안한 마음과 관련된 글을 썼었는데요.
https://weolbu.com/community/370840
오늘은 서울을 비롯한 수도권 가격에
익숙해지기 위한 방법,
그리고 지금은 투자가 어렵더라도
투자할 수 있는 지역인것처럼
눈에 불을 켜고 임장하는 방법에
대해서 적어보려 합니다.
주우이님이 열중반 강의에서
"내게 10억이 주어지면,
어디에 어떤 투자를 해야하는지
알 수 있는 실력"을 가질 수 있도록 하라고
언급해주셨던 것이 아직도 머릿속에
인상깊게 남아있는데요.
과연 여러분은 하루아침에
10억이 주어진다면,
(쏘 해피..)
아니 2억, 1억이 주어진다면
어디에 어떤 투자를 할 것인지 고민해보셨나요!?
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/같은 생활권 내 투자물건 비교
여기는 동대문구 전농동입니다.
동대문구 내에서 그래도
비교적 균질한 생활권으로
구축이든, 신축이든 사람들이
선호하는 단지들이 모여있습니다.
전농SK는 2000년식 대단지로
현재 매매 호가는 59 기준 6.8억이며,
전고점 8.9억 대비 약 24% 하락한 가격입니다.
래미안엘파인은 답십리동이긴 하지만
전농SK와 인접한 위치에 있는 2011년식 단지입니다.
현재 매매 호가는 59기준 7.4억이며,
전고점 8.8억 대비 약 16% 하락한 가격입니다.
전고점은 비슷한데 현재는
역시 준신축이라 가격이 비싼 것 같으니
투자 대상에서 제외하는게 좋을까요!?
우리가 놓치지 말고 봐야할 것은
바로 전세가입니다.
왜냐하면 우리는 전세 투자자이기 때문입니다.
현재 전농SK는 6.8/3.9억으로
투자금 2.9억이 필요한 반면,
래미안엘파인은 준신축이라
실수요가 구축보다 높아
7.4/4.3억으로 투자금 3.1억이 필요합니다.
어떠신가요?!
투자금이 2천만원정도 차이이고,
전세가는 꾸준히 더 높았던 단지임에도
절대가격이 비싸다는 이유로
준신축을 투자대상에서
제외하는 것이 옳은 선택일까요!?
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/다른 지역 간 투자물건 비교
이번에는 서로 다른 지역에서 비교를 해보겠습니다.
영등포구 당산생활권 영등포삼환입니다.
59 기준 8.4억정도의 호가를 형성하고 있습니다.
전고점 10.9억 대비 약 23% 빠진 가격입니다.
송파구 풍납동의 씨티극동입니다.
59 기준 8.7억의 호가로
영등포 삼환과 가격이 비슷하네요.
전고점 10.5억 대비 약 17% 빠진 가격입니다.
두 단지는 얼추 가격흐름이 비슷하게
움직였음을 알 수 있습니다.
두 단지 모두 협상해서
비슷한 가격대로 살 수 있다고 가정하면,
어떤 단지를 투자하는 것이 좋을까요?!
당연히 급지가 더 높은 송파구에
투자하는 것이 좋을까요?!
다시 한번 언급하면
우리가 놓치지 말고 봐야할 것은
바로 전세가입니다.
왜냐하면 우리는 전세 투자자이기 때문입니다.
영등포 삼환은 행정동은 영등포동이지만
균질한 당산동 생활권을 공유하고 있으며
당산역(2,9호선)을 도보로 이용할 수 있고,
여의도가 매우 가까워서 수요가 풍부한 단지입니다.
반면 씨티극동은 천호역(5,8호선)을 이용할 수 있지만
주변 거주환경이 균질하지 않고,
주요 업무지구와의 거리가 삼환만큼
가깝지 않기때문인지 전세가의 흐름은
대체로 낮은 모습을 보여주었습니다.
현재 호가를 살펴볼까요?
영등포 삼환은 8.4억/5.1억으로
투자금 3.3억이 필요한 반면,
풍납 씨티극동은 8.7억/4.3억으로
투자금 4.4억이 필요합니다.
제 생각에는 실수요가 더 탄탄하고
생활권이 더 균질한 영등포삼환이
씨티극동보다 현재로서는
매매가격도 더 싸고
투자금도 더 적게들기에
더 좋은 투자라는 생각이 듭니다.
급지가 높다는 이유만 가지고
투자를 결정해서는 안되는 이유입니다.
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우리가 익숙한 지방물건을 볼 때도
이 단지가 저평가된 가격인지, 아닌지
판단하는 것이 가장 중요하지만
우리가 투자를 결정하게 되는 결정적인 요소는
바로 '투자금'이 얼마나 드느냐,
'수요'가 얼마나 탄탄한가 입니다.
그래서 우리가 서울을 비롯한 수도권을
임장하면서 투자를 준비한다면,
반드시 전세가를 함께 살펴야합니다.
비슷한 생활권에서 비슷한 투자금이 든다면
연식이 더 좋거나 구조가 더 좋은
전세수요가 더 탄탄한 단지를
선택하는 것이 좋은 선택입니다.
그리고 서로 다른 지역에서
비슷한 가치의 단지가 비슷한 가격이라면
어느 단지가 더 수요가 탄탄할 것인지
반드시 고민해야합니다.
최근 무릎 부상으로
동료와의 임장이 어려운 제가
혼자서 어리버리, 찔끔찔끔
서울 임장을 할 때 많이 헤맸었는데
당시 블로그TF 튜터님이셨던
🍒라즈베리튜터님께서 알려주신 덕분에
조금은 덜 헤매게 되었습니다.
이 글을 읽는 분들께도
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🧡
(예시로 든 단지는 글의 이해를 돕기 위함이니
이해하는 용도로 봐주시면 감사하겠습니다 :) )
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