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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요! 배운대로 행동하는 투자자 잇츠나우입니다 :)
지방 임장을 다니다 보면 한 번쯤 듣게 되는 단어가 있죠.
바로 ‘혁신도시’입니다.
처음엔 단순히 공공기관 이전한 신도시정도로만 생각했었습니다.
그런데 여러 지역을 생각해보다보니 재미있는 차이를 발견하게 되었습니다.
어떤 혁신도시는 지역의 분위기를 완전히 바꿔놓을 정도로 성장했는데,
어떤 곳은 생각보다 힘을 쓰지 못하고 있었기 때문입니다.
대표적으로 울산 혁신도시와 전주 혁신도시는 성공 사례로 언급되고,
반대로 대구 동구 혁신도시는 생각보다 흐름이 약한 사례로 느껴졌습니다.
그래서 오늘은 “왜 어떤 혁신도시는 성공하고, 어떤 곳은 힘을 못 쓸까?”
라는 주제로 이야기를 나눠보려 합니다 :)
#1. 혁신도시는 무엇일까?
혁신도시는 단순히 아파트를 새로 짓는 개념이 아니라 국가가 공공기관을 지방으로 이전시키며
직장과 주거를 함께 만들기 위해 조성한 계획도시입니다.
즉, 지방에서는 “사람을 이동시키는 도시”라고 볼 수 있어요.
공공기관 직원들이 이동하고 그 수요를 바탕으로 주거, 상권, 학군, 인프라 등이 함께 형성됩니다.
그런데 혁신도시를 볼 때는 단순히 ‘신축단지가 많네?’정도로 보면 제대로 파악할 수 없습니다.
“여러분, 대구의 동구 혁신도시 가보셨나요?
가보신 분들은 어땠어요?실제로 지역 내 독점적인 역할을 하나요??”
- 갱지지튜터님
튜터님께서 던져주신 물음표는
반대로 성공한 혁신도시는 어땠는가에 대한 생각을 해보게 된 계기가 되었습니다.
#2. 전주 혁신도시는 왜 성공했을까?
예전에 임장했던 전주 덕진구 혁신도시를 떠올려보면,
중소도시의 혁신도시는 독점성이 생길 수 있구나를 생각해볼 수 있습니다.
전주는 일자리가 많지 않은 편입니다. 그러다보니 직장이 몰려있는 택지도 귀한데요.
그 상황에서 전주 혁신도시는 당시 비슷한 연식의 단지들이 한꺼번에 들어오기도 했고,
공공기관이라는 일자리가 들어오면서 깔끔하게 도시가 계획됐습니다.
그렇게 만들어진 신축 택지의 혁신도시!
즉, 새롭고 좋은 주거지에 대한 수요를 혁신도시가 상당 부분 흡수할 수 있었습니다.
#3. 울산 혁신도시도 비슷했습니다.
울산은 광역시임에도 입지독점성이 크게 두드러지는 편은 아닌데요.
울산은 기존 구축 비중도 높은 도시다보니 역시
2010년부터 하나둘 들어온 신축단지들이 자리를 잡게 됩니다.
전주의 혁신도시만큼 성공한 건 아니지만 광역시에서 자리 잡은 눈에 띄는 혁신도시라고 볼 수 있을 것 같아요.
특히 기존 구축 비중이 높았던 울산에서는 ‘깔끔한 신축 생활권 자체’가 희소한 가치로 작동했던 것 같습니다.
#4. 힘이 약했던 혁신도시는 어디가 있을까?
그렇다면 반대로 힘이 약한 혁신도시는 어디가 있을까요?
광역시 중에서 꼽자면 대구 동구에 있는 혁신도시가 생각나네요.
물론 신축이고 도시도 깔끔하죠.
하지만 사람들이 살아야 하는 이유는 상대적으로 적었습니다.
왜냐하면, 대구에는 동구 혁신도시가 아니어도 이미 강력한 선호지역이 많기 때문입니다.
수성구 범어, 만촌, 북구 침산, 달서구 월배 등 기존에도 사람들이 선호하는 생활권이 존재하고,
대구 자체가 큰 광역시이다보니 대체 가능한 선택지가 너무 많은 것이 그 이유입니다.
즉, 혁신도시가 유일한 좋은 선택지가 되기는 어렵다는 뜻이에요.
(여기에 더해 동구 자체의 기존 위상도 영향을 준다고 느꼈습니다.)
결국 혁신도시는 신축이라는 상품성만으로는 한계가 있고,
그 지역 안에서 “왜 꼭 여기여야 하는가?”가 만들어져야 힘을 받는다는 생각이 들었습니다.
#5. 혁신 도시를 볼 때 중요한 것은?
그래서 저는 이제 혁신도시를 볼 때
단순히 공공기관과 신축택지보다도
이 3가지를 먼저 생각해보기로 했습니다.
① 지역 내 입지 독점성이 있는가?
② 대체 가능한 상급지가 있는가?
③ 그 도시에서 ‘새 주거 수요’를 흡수할 수 있는가?
결국 혁신도시도 ‘도시 안에서 어떤 포지션인가’가 중요하다고 느꼈습니다.
같은 혁신도시라도 어떤 지역에서는 중심이 되고,
어떤 지역에서는 수많은 선택지 중 하나가 될 수 있으니까요 :)
위 지역 외에도 진주 혁신도시, 나주 혁신도시 등 다양하게 있습니다.
동료분들이 다녀온 임장지 중 혁신도시가 있다면 한번 떠올려보시고
제게 댓글로 알려주세요! 저도 또 스터디 해볼게요!
인사이트를 주신 갱지지튜터님 그리고 우리 갱얼쥐 감사드리고,
읽어주셔서 감사합니다:)
