안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인 해적왕🏴☠️ 입니다😁
이번 3강은 오렌지하늘🌅님의
“10억 달성으로 가는 갈아타기 전략” 강의였습니다.
강의 내내
올해 초 매도를 하면서
겪었던 어려움들이 많이 생각이 났습니다.
여러 동료들이 매도 후 자주 하는 말이
“매수가 가장 쉬웠다” 입니다 ㅎㅎ
우리는 늘
“언제 팔아야 하지?”,
“지금 팔면 손해 아닐까?”,
“상승장에서는 더 좋은 단지가 먼저 오르니 갈아타기 어렵지 않을까?”
라는 생각을 합니다.
하지만 이번 강의를 통해 갈아타기의 본질은
상승장이냐 하락장이냐를 맞추는 것이 아니라,
내가 가진 자산보다 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있는가라는 것을 배웠습니다.
갈아타기는 타이밍 게임이 아니었다
저는 막연히 갈아타기는 하락장에 해야 유리하고,
상승장에서는 좋은 단지가 먼저 많이 오르기 때문에 어렵다고 생각했습니다.
하지만 강의에서는 상승장에서도 기회가 있을 수 있다고 말씀해주셨습니다.
갈아타기는 “상승장이냐 하락장이냐”
시기의 문제, 즉 타이밍을 노리면서 하는 것이 본질이 아닙니다!
‘내가 가진 자산보다 더 좋은 자산’이라는 점이 핵심이고어떤 단지를 살 것이냐가 중요합니다.
결국 ‘내가 살 단지가 준비가 되어있어야 가능’한 일입니다.
🍊오렌지하늘 튜터님 🍊
좋은 자산이 잠시 조정받고,
덜 좋은 자산이 늦게 오르는 구간도 있기 때문입니다.
결국 중요한 것은
“지금이 상승장이냐, 하락장이냐”가 아니라
내가 갈아탈 단지가 준비되어 있는가였습니다.
BM
🍊 갈아타기를 시장 타이밍으로만 판단하지 않기!!
매도 기준이 있어야 흔들리지 않는다
월부학교에 매도 기준은 보다 더 디테일 합니다.
2년 이상 보유했거나, 세입자 만기가 다가온다면
다음 질문을 스스로에게 해봐야 합니다!
수익이 충분하고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가?
수익은 적지만 기회비용이 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가?
자산을 더 이상 보유할 수 없을 만큼 리스크가 있는가?
수익이 났다고 무조건 파는 것도 아니고,
수익이 적다고 무조건 보유하는 것도 아니었습니다.
중요한 것은
앞으로 어떤 자산을 보유할 것인가였습니다.
그리고
기회비용을 체크해서
가격 회복이 더딘 지역 혹은 단지를 보유했는지?
그렇다면 조금 더 나은 지역으로 나아가야 합니다!
갈아탈 곳과 현재 보유한 곳의 가치차이가 큰 경우인지도 중요합니다!
마지막으로 2채 이상 매도시 세금 등 유리한지도 따져봐야 한다는 점이
종전 강의와 달리 새로운 부분이었습니다.
BM
🍊 매도기준 + 기회비용도 체크하기!
매도는 기다리는 것이 아니라 전략이다
실전 매도 방법 파트에서는
매도는 매수에서 쏳은 노력 그 이상으로
적극적으로 해야 한다는 것을 배웠습니다.
특히,
매도 가격을 정할 때
시장상황, 주변단지상황, 내 단지상황을 함께 봐야하며
바로 임보에 적용할 만큼 매력적인 강의 교안들!!!
(매도가격 설정시 꼭 BM)
그리고 집을 내놓은 뒤에도
내 집이 어떻게 브리핑되고 있는지,
집을 보러 오는 사람이 있는지,
봤다면 왜 선택되지 않았는지,
현재 경쟁매물은 무엇인지 계속 전임을 통해 확인해야 합니다!
(필요시 동료들 레버리지)
매도는 부동산에 맡겨두고 기다리는 일이 아니라,
내 물건이 선택받을 수 있도록 관리하는 과정입니다.
BM
🍊 매도할 때는 경쟁매물을 정리하고,
🍊 전화임장으로 내 집이 어떻게 브리핑되는지 확인하기
갈아타기는 준비된 사람만 할 수 있다
갈아타기를 잘하려면 세 가지가 필요했습니다.
앞마당 관리, 비교평가, 상황 검토.
매수 가능한 매물을 최소 3개 이상 쥐고 있어야 하고,
전고점이 아니라 단지 가치를 기준으로 비교평가해야 하며,
시장과 내 상황에 맞게 실거주와 투자 선택지를 모두 검토해야 합니다!
이를 위해 지난 반모임 시
마니님의 3분위시세표를 꼭 적용해볼려고 합니다!
“평소 준비가 되어 있어야,
갈아타기를 잘 할 수 있습니다.”
🍊오렌지하늘 튜터님🍊
BM
앞마당별로 매수 가능한 후보를 최소 3개 이상 정리
실거주냐 투자냐보다 중요한 것
강의에서 또 하나 크게 남은 것은
실거주냐 투자냐보다
어떤 자산을 보유할 것인지가 핵심이라는 점입니다.
실거주를 하면서 돈이 묶이고,
추가 투자를 못 할 것 같다는 고민이 있었습니다.
하지만 중요한 것은 형식이 아니라
내가 더 좋은 자산을 보유하게 되는지였습니다.
앞으로 저도 실거주와 투자를 이분법으로 나누기보다
내 상황에서 더 좋은 자산을 보유하는 방향인지 기준으로 판단해야겠습니다.
특히, 내 투자금에 따른
실거주 or 투자시 매수가능 시뮬레이션 표가 너무 유용하여
갈아타기 검토시 바로 적용하면 좋겠다는 생각을 했습니다.
BM
🍊 투자금에 따른 실거주 / 투자 시뮬레이션!
마치며,,,
이번 강의를 통해
갈아타기에 대한 막연한 궁금정이 많이 해소 되었습니다.
갈아타기는 타이밍을 예측하고 맞추는 일이 아니라
내 자산보다 더 좋은 자산으로 바꾸기 위해
준비하고 실행하는 과정이었습니다.
앞으로는 막연히 “언젠가 갈아타야지”가 아니라,
보유 자산과 갈아탈 후보를 구체적으로 정리하겠습니다.
팔고 나서 생각하는 투자자가 아니라,
살 것을 준비하고 매도하는 투자자로 성장하겠습니다.
좋은 강의로 갈아타기의 기준과 실행 방법을 알려주신
오렌지하늘님께 감사드립니다.
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