안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕☠️ 입니다
이번 4강은 🎯적적한투자 튜터(이하 적튜🎯)님의
“다음 선택을 바꾸는 6년차 투자자의 복기” 강의였습니다.
강의 제목처럼
이번 강의는 단순히 지나간 투자를 돌아보는 시간이 아니라,
앞으로 내가 어떤 기준으로
다음 선택을 바꿔야 하는지
생각하게 해준 강의였습니다.
저는 그동안 복기라고 하면
막연히
“그 단지 올랐나?”
“내가 뽑은 1등 단지가 맞았나?”
“결과적으로 잘한 선택이었나?”
이런 식으로 생각했던 것 같습니다.
하지만 이번 강의를 들으며
제가 하고 있던 복기는
진짜 복기가 아니라
결과를 보고 이유를 붙이는 복기였다는 생각이 들었습니다.
이렇게 해서는 같은 실수를 반복할 수 밖에 없다는
한계가 있음을 깨우쳤습니다.
복기는 결과를 맞췄는지 보는 것이 아니라,
내가 왜 그런 판단을 했는지
그 판단 기준이 맞았는지
다음 선택을 어떻게 바꿀 것인지 보는 과정이었습니다.
복기란 바둑의 대국이 끝나고
고수들이 하는 것은 복기 입니다.
처음 수부터 마지막 수까지 복기합니다.
왜?? 더 잘할려는 마음 때문입니다.
투자도 마찬가지 입니다!
하지만,
바둑과 투자는 차이가 있습니다.
바둑은 매일 할 수 있지만 투자는 매일 할 수 없음!
그래서 한번 할 때 제대로 해야 함!
투자 1-2건 한 이후에 내가 제대로 한 건지
복기해서 더 나은 선택을 하기 위해 이 강의를 준비하였습니다.
< 적튜🎯 >
복기는 결과가 아니라 가치를 보는 것이었다
가장 먼저 크게 남았던 것은
결과 복기와 가치 복기의 차이였습니다.
저는 막연히 매달 투자 결론으로 뽑은 1등 단지가
가격이 오르면 잘 한 것이고,
가격이 안 오르면 잘못 한 것이라고 생각했습니다.
하지만 튜터님께서
아직 시장이 끝나지도 않았는데
가격만 보고 복기하면
판단이 왜곡될 수 있다고 말씀해주셨습니다.
복기는 결과가 아니라
내가 했던 가치 판단을 뜯어보는 과정입니다.
🎯적튜님🎯
가격이 오른 단지도
내 판단 기준이 틀렸을 수 있고,
가격이 아직 오르지 않은 단지도
내 가치 판단은 맞았을 수 있습니다.
결국 중요한 것은
“올랐냐, 안 올랐냐”가 아니라
내가 어떤 기준으로 그 단지를 선택했는지였습니다.
그리고 복기를 통해
내 판단이 유요했는지,
놓친 것은 없는지!
그렇게 해서 나의 가치판단의 기준을 보다 정교하게 해 나가는 과정입니다.
BM
가격 결과만 보고 복기하지 않기!
내가 왜 그 단지를 선택했는지 가치 판단 기준부터 꺼내보기!
단지를 보는 눈은 복기하면서 뾰족해진다
투자 대상 복기 파트에서는
수지 A단지와
영등포구 당산 B단지 사례가 인상 깊었습니다.
처음에는 강남 접근 시간이
46분, 41분 정도라면
큰 차이가 없다고 볼 수 있습니다.
저 역시 비교평가 할 때
앱에 나오는 시간만 보고
“비슷하네?”라고 생각했던 적이 많았습니다.
하지만
그 시간이 실제 거주민의 하루 삶에서
어떻게 체감되는지까지 봐야 한다고 말씀이 너무 와닿았습니다!!
(다들 고개를 끄덕끄덕)
도보인지, 버스인지.
역까지 가는 길이 편한지.
그 차이가 실제 삶의 질을 바꾸고,
결국 선호와 가치의 차이를 만든다는 점이 새로웠습니다.
또 전세가 역시
‘신축이니깐 당연히 먼저 오를꺼야’ 와 같이
상품성만으로 결정되는 것이 아니라
수요 대비 공급이 함께 작동한다는 점도 다시 배웠습니다.
경기도 신축 34평이면 무조건 전세가가 더 잘 오를 것 같지만,
공급이 없는 곳에서는
생활권내 선호도가 낮은 구축 복도식이라도
희소성이 전세가를 만들 수 있다는 점!
결국 복기를 해야
내가 막연히 생각했던 기준이
조금씩 뾰족해지는 것 같습니다.
BM
후보 단지를 전부 꺼내서
입지, 상품성, 공급까지 다시 복기하기!
내 상황을 복기해야 보이지 않던 선택지가 보인다
이번 강의에서 제가 가장 인상 깊었던 부분은
운영 방향을 케이스별로 검토하는 과정이었습니다.
사실 저는 운영 방향을 고민할 때도
대부분 투자 관점에서만 생각했습니다.
“자산재배치 해서 2호기 투자는 언제즘 할까?”
라고 막연하게 고민했던 것 같습니다.
그런데 이번 강의에서
제가 기존에 생각하지 못했던
실거주 케이스까지 함께 검토하는 과정이 정말 인상 깊었습니다.
특히 대구는 현재 비규제 지역이기 때문에
실거주로 검토할 경우
LTV 70%까지 적용해서
더 가치 있는 자산을 매수할 수 있다는 점!
이 부분이 제 생각을 완전히 넓혀주었습니다.
그동안 저는
“내가 가진 투자금 안에서 가능한 자산”만 봤다면,
이번 강의를 통해서는
“내 상황에서 활용 가능한 레버리지를 모두 적용하면
더 좋은 자산까지도 검토할 수 있겠구나”
라는 생각을 하게 되었습니다.
실거주냐 투자냐보다 중요한 것은
결국 내가 어떤 자산을 보유하게 되는가였습니다.
형식이 중요한 것이 아니라
내 상황에서 더 좋은 자산으로 나아갈 수 있는가.
이 기준으로 봐야 한다는 점이
가장 크게 남았습니다.
BM
대구 실거주 케이스까지 포함해서
매수 가능 자산 범위 다시 검토하기!
감당 가능해??? 세금을 계산해야 진짜 운영이다
운영 방향 파트에서 또 좋았던 것은
막연히 방향만 이야기한 것이 아니라
양식까지 제공해주셨다는 점입니다.
그냥
“세금도 봐야 합니다”
정도가 아니라,
보유세, 종부세, 양도세까지
직접 계산해보고
내가 감당 가능한 자산인지 확인할 수 있도록
복기 양식을 주신 점이 너무 좋았습니다.
저는 그동안 자산 규모를 키우는 것에
더 초점을 맞췄던 것 같습니다.
하지만 강의에서는
자산 규모만 보면 안 되고,
매년 나가는 돈과
나중에 팔 때의 양도세까지 계산해야
진짜 운영 방향이 보인다고 말씀해주셨습니다.
세금에 대해 제대로 알아야
운영 방향이 보입니다!
종부세의 경우 향후
공시가격 현실화율, 공정시장가액비율 등이 강화될 여지가 있기 때문에
직접 계산을 해봐야 합니다!
🎯적튜🎯
특히 1주택에서 1채를 더 추가 매수할 때는
2주택에 따른 보유세와 종부세를 정확히 계산해서
감당 가능한지 검토해야 한다는 점!
단순히 현재 가격과 세금 산정 방식이 아닌
미래 가격 상승과 종부세 강화와 공시가 현실화율 상향 등
이미 예고 되고 있는 정부의 규제 강화 방안까지 고려했을때
진짜 내가 감당 가능한지를 계산 한다는 점!!!
이를 직접 해봐야 내가 단순히 자산 모아서 부자될꺼야가 아닌
내가 앞으로의 상황을 진짜 감당가능할 체력이 되어 있는지를
파악하고 의사 결정하는 것이 중요함을 깨달았습니다.
이 부분은 바로 적용해야겠다고 생각했습니다.
규모는 커졌지만
세금 때문에 운영이 막히면
그건 좋은 방향이 아닐 수 있습니다.
반대로 자산 규모는 작아 보여도
세금 부담이 낮고
다음 선택으로 갈 수 있는 유연함이 있다면
그 또한 좋은 운영일 수 있습니다.
결국 운영은
남의 정답을 따라가는 것이 아니라
내 자산, 내 상황, 내 세금까지 계산해서
내가 감당 가능한 방향을 찾는 과정이었습니다.
BM
제공해주신 복기 양식으로
보유세, 종부세, 양도세까지 직접 계산하기!
감당 가능한 자산으로 나아가는 방향 정리하기!
복기는 한 번이 아니라 계속하는 것이다
강의 후반부에서
복기는 한 번 하고 끝나는 것이 아니라
계속해야 한다는 말도 많이 남았습니다.
시장은 바뀌고,
내 상황도 바뀌고,
규제도 바뀝니다.
그러니 과거에 맞았던 전략이
지금도 맞는지 계속 확인해야 합니다.
투자 대상은 매달 1회,
나의 상황은 분기 1회,
운영 방향은 반기 1회.
이렇게 복기 주기를 정해주신 것도
바로 행동으로 옮기기 좋았습니다.
복기는 마음먹고 한 번 하는 이벤트가 아니라
투자자로 성장하기 위한 루틴이라는 생각이 들었습니다.
BM
매달 투자 대상 복기
분기별 나의 상황 복기
반기별 운영 방향 복기 일정 잡기!
마치며,,,
이번 강의를 통해
복기에 대한 생각이 많이 바뀌었습니다.
복기는
내가 잘했는지 못했는지
결과를 확인하는 시간이 아니었습니다.
내가 왜 그렇게 판단했는지,
무엇을 놓쳤는지,
다음 선택에서는 무엇을 바꿀 것인지
정면으로 바라보는 시간이었습니다.
특히 저에게는
운영 방향을 케이스별로 검토하며
실거주 케이스까지 확장해서 볼 수 있었다는 점이
가장 큰 배움이었습니다.
대구 비규제 LTV 70%를 활용하면
제가 생각했던 것보다
더 가치 있는 자산까지도 검토할 수 있다는 점.
그리고 단순히 살 수 있느냐가 아니라
보유세, 종부세, 양도세까지 계산해서
내가 감당 가능한 자산인지 확인해야 한다는 점.
이 두 가지는 꼭 적용해보겠습니다.
앞으로는
막연히 결과만 보는 투자자가 아니라,
내 판단을 꺼내보고,
놓친 기준을 찾고,
다음 선택을 바꾸는 투자자로 성장하겠습니다.
좋은 강의로
진짜 복기의 기준과 적용 방법을 알려주신
적튜님께 감사드립니다.
