안녕하세요. 끊임없이 전진하는 람파드 입니다:)
다들 월부에 오시게 된 계기가 어떻게 되시나요? 많은 분들이 서로 다른 상황과 사연이 있으실텐데요
저같은 경우는 2020년 12월에 조급한 마음으로 내집마련을 하게 된 이후,
내가 부동산에 대해서 잘 알아야 겠다! 는 필요성을 절실하게 느끼게 되면서
그 당시 유튜브 알고리즘을 통해 월부를 알게 되고 강의까지 수강하게 되었던 것 같습니다.
21년 3월 잔금을 치루고 등기를 친 저의 0호기는 매수가격 대비 마이너스 1억이 넘는 손실이지만
매도를 올해 2월 진행하였고 잔금을 하루 앞두고 있습니다.
저의 0호기는 월부 입성 계기이자, 지금까지 투자공부/실전투자를 해온 람파드를 복기하게 해준 친구인 것 같습니다.
오늘은 이 친구를 매수하게 된 과정, 보유, 매도의 경험을 공유드려보고자 합니다.
1. 0호기 매수
저는 2017년 결혼을 하면서 직장 근처 신축 빌라에서 신혼생활을 시작게 되었습니다.
당시 신축빌라 전세 2억원을 마련하기 위해 1억의 대출을 받게 되었는데, 이게 맞나 싶을 정도로 대출을 받는 것이 부담으로 생각 되었고, 더 싼 빌라도 고민하였었지만 신혼집에 대한 로망, 직주근접, 역세권을 고려하여 대출 1억을 과감히(?) 실행하였습니다.
당시 비슷하게 결혼을 한 회사 동기, 선배님들이 매수를 하였다고 들었던 단지들의 그래프 입니다.
4년가까운 시간을 저는 1억을 대출을 받아 빌라에서 전세를 거주하는 동안,
대출을 4억이나 받아? 미분양도 있다는데 거기 들어가는게 맞아? 했던 단지들은 순식간에 2배가 되는
도저히 이해 할 수 없는 현실이 마치 도박판과 같다는 생각이 들었습니다.
2년 전세가 처음 만기되었던 시점에 저는 토지 투자를 했었습니다.
직접투자는 아니였지만 아파트 상승보다 더 큰 상승을 할 수 있을것만 같았고,
나는 더 벌어서 빨리 아파트 사야지! 생각 뿐이였습니다. 지금 생각하면 너무 위험한 상황이였지만
정말 다행히도 손실은 보지 않았고, 원금과 소정의.. 수익으로 확보한 현금 + 저축한 돈으로 내집마련을 결심합니다.
인생에서 가장 큰 지출을 앞두고, 다 올랐으니 아무거나 일단 사자! 할 수는 없었습니다.
그 당시 유튜브를 열심히 보고, 직접 임장이란것도 가보고, 평생 보지 않던 책도 보면서 내집마련에 대한 기준! 을 세웠는데, GTX 역세권 / 감당가능한 금액대 (무리대출X) / 아직 덜 오른 아파트 / 출퇴근 1시간 이내
4가지에 해당하는 단지를 찾아나섰습니다.
완벽한 단지를 찾았다! 했습니다. 기준으로 생각했던 4가지에 모두 부합했을 뿐 아니라, 주변환경도 개선이 될 거고, 단지 자체도 LH를 떼면서 가치가 올라 갈 거라고 생각했습니다. 그렇게 이 단지를 알게 되고 매물을 몇 개 보지 않고서 오르는 가격에 조급함으로 매수를 결정하게 되었습니다. 그리고 현재 입니다.
제가 매수한 단지와 직선거리로 4km 떨어진 단지가 빨간색 그래프 입니다.
이 단지가 위치한 곳은 학원, 생활상권이 잘 갖춰져 있어 아이키우기 좋은 환경으로 거주 만족도가 높은 생활권이며
0호기는 34평이였지만 이 단지는 7년 더 오래된 연식, 25평임에도 지금과 같은 결과를 보여주고 있습니다
심지어 이 단지는 회사에서도 더 가깝습니다.
저는 0호기를 매수하고 보유를 하면서 많은 복기와 공부가 되었습니다 (수업료가 좀 비싸긴 하지만😓)
투자 대상에 대한 낮은 이해수준은 제대로 된 가치판단을 할 수 없었고, 가장 중요한 땅의 위치, 사람들의 선호도와 수요 보다 호재에 큰 금액을 지불하면서도 잘 될거란 기대감이 충만했었던 것 같습니다.
첫 내집마련으로 준신축 국평 84! 그리고 등에 호재를 업고 있기에 큰 기대감이 있었고
입주한지 1년도 안되서 1억이 급등하는 것을 보면서 역시 나야! 잘해! 라고 생각했지만 매수 2년만에 전고대비 3억이 하락하게 되었습니다. 그리고 26년 5월 현재도 매수 가격보다 1억 이상 싼 가격수준에 머물러 있습니다.
무엇인가 잘못된것 같은 느낌. 나는 올바른 의사결정을 한 것 같은데 뭐가 잘못된건지 모르겠던 그때!
제대로 된 투자공부의 필요성을 느끼게 되고 그렇게 월부에 입성하게 되었습니다.
2. 0호기 보유
23.04월. 마스터멘토님 코칭 → 0호기 자산재배치 (전세세팅. 월세로 이사)
24.02월. 밥잘튜터님 코칭 → 24년 1호기 투자
84준신축에서 거주하다가 49구축 복.방2화1 월세로 이사. 쉽지 않은 시간들이였지만
월부에서 공부하며 1호기라는 목표만 바라보며 달려갔었던 것 같습니다. 이때까지 저는 0호기의 매매가격도 잘 모르고 있엇습니다. 정확히는 몰라도 한참 아래에 있는 가격이기에 솔직히 보기도 싫었습니다.
1호기 매수 후 25년 시세트레킹을 하던 어느날. 지금 팔면 여기를 살 수 있네? 바로 2호기?
싶은 생각과 동시에 눈에 보이는 숫자. 마이너스 1.2억..
23년 저점보다는 1억 정도 상승을 한 가격이였지만, 여전히 큰 손실금액에 매도는 생각도 안 했었던 것 같습니다.
그러다가 강의를 통해 알게 된 단지 하나!
24년3월 3억초반으로 투자할 수 있었던 3급지 역세권 선호구축! 같은 시기에 같은 투자금으로 볼 수 있었던 단지들은 4급지의 선호생활권 중상단지. 입지 가치 차이가 큰데, 잘 찾으면 저런 것도 할 수 있겠구나!
나의 1억 손해를 만회 하려면, 이 정도 차이나는 더 좋은 단지를 투자해야 하는구나!
이후 매도 + 저축액 + 신용대출 1억 까지 써서 4억으로 매물 검토를 진행해 보았고
이때 뽑았던 단지들은 3급지 선호생활권 최하단지 / 2급지 하위생활권 중위단지. 손절에 추가대출 1억까지 쓰는데, 이런 비선호 단지들밖에 안된다니! 내가 봤던 그런 단지가 아니야! 생각을 했고 단지에 대한 부데낌이 있었습니다.
급지를 낮춰 검토한 단지는 머리에 꽂혀 있던 3급지!로 인해 선호 단지로 갈아탈 수 도있지만 아쉬워만 보였습니다
그때 부데낀다고 느꼈던 단지들의 현재 그래프 입니다. 😮
그 당시 저를 복기 해 보았을 때, 3가지 문제점이 있었다고 생각 됩니다.
- 무조건 3급지 이상 선호단지 아니면 안된다는 잘못된 기준점
- 시장현황, 가격수준은 고려하지 않았던 판단
- 시스템 투자 / 손실회피
한 마디로 요약하면 안되는 이유로 머리에 가득했고, 나는 시스템투자를 할거니까 챗수를 늘려나갈거고, 0호기도 느려도 언젠가는 회복하겠지! 라고 보고싶은 면만 보고, 듣고싶은 부분만 들으며 합리화 했던 것 같습니다.
무엇보다 현장에서 마이너스를 만회할 만한 물건을 찾으려고 제대로 시간을 쏟지도 않았고, 그저 이런저런 이유로 안되는 거니까 그냥 하던대로.. 계속 성실하게 저축하고 투자하고 챗 수 늘려나가자! 했습니다.
결국 그 시간동안 저는 쉬운 길을 가려고 했습니다. 생물과 같이 계속 변하는 시장에 대해 복기하고 대응이 아닌 내가 알고 있는 쉬운 방법으로 하기만 하면 된다 생각 한거 였습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 10.15 토허제 지역이 확대. 하지만 그 때에도 크게 와닿지 않았습니다. 어차피 나는 안팔고 3호기 투자 할거니까.. 😭
3. 0호기 매도결정
25년 하반기 새로운 업무 환경에서 적응을하며, 어려웠던 시간을 보내고, 다시 투자를 위해 실전반과 코칭을 26년 1월에 하게 되었습니다. 그리고 인턴튜터님과 코칭을 통해 매도를 결정! 하게 되었습니다.
저는 매우 보수적이고 안정적인 투자를 하려고 한다는 것을 코칭을 통해 직시하게 되었습니다.
변하는 시장에서 방향성과 기준이 바뀔 수 있지만, 오랜시간 보수적인 원칙들로만 저의 프레임을 두텁게 쌓아 올렸다는걸 알 수 잇었고, 유연함보다 절대원칙이 마음이 편했고, 오래걸려도 나는 끝까지 걸어갈거니까 그렇게 계속 해나갈래! 라는 마음이 저의 성향이였습니다. 앞서서 말했던 쉬운 길 이였습니다.
코칭을 통해서 마음이 편한 방향으로 해나가는것이 아닌 어렵고 불편하더라도 그 과정에서 더 좋은 투자를 위해서 알고 행동하는 것! 이 필요했습니다.
0호기에 대해서 가치를 모르지 않았지만, 마이너스라는 숫자! 에만 매몰되어 더 좋은 자산을 쌓아가는 투자의 본질은 생각하지 않았습니다. 말씀해주신 기회비용 부분 또한 손실회피로 직면하지 않고 있었던 저에게 지금 해야 할 행동이 무언지 알려주셨고, 25년에 하지 않은 선택이 얼마나 속상한 일인지.. 솔직히 이때야 깨닫게 되었습니다.
지역과 단지의 가치 파악이 부족해서 거르지 못한것이 아닌, 그 앞단의 문제점들을 알게 되었기에, 지금 내가 할 수 있는 최선의 선택이 뭐지? 확인하고 바로 행동으로 옮겼습니다. 부동산에 0호기를 내놨습니다.
4. 0호기 매도
매도를 하기로한 26.01월
그런데.. 저는 25년 10월 0호기의 전세만기가 도래하자 “이것이 자본주의구나!” 하면서 전세금 5%를 상향하여 전세계약을 갱신했습니다. 하지만 여전히 시세보다 낮은 전세 가격.
투자로 단지를 볼 때 많이 보게 되었던 낮은 세안고 싼매물.. 그게 제가 매도해야 할 0호기의 현주소 였습니다.
(전세 만기 시 투자 포트폴리오 점검 꼭 하기!)
0호기의 매도 과정을 정리해 보았습니다.
- 시장가격 확인 - 단지에 나와있는 모든 매물 체크 / 매도자, 매수자로 브리핑 가격 확인 / 주변 단지 거래현황 파악 / 단지내 거래 완료 물건 매수자. 선택이유 / 부동산 브리핑 1등 매물 => 거래가능 가격 확인 (1등 매물 조건, 가격)
- 세입자 협상
- 매수제안 (설정 매도가 -1천만원 제안) => 거절
- 이사비지원. 퇴거 => 이사비 받고 원하는 날짜에 이사 => 내가 거절..
- 세안고로 싸게 매도 요청 => 손님이 안옴 => 알고보니 자금 부족했던 부사님 지인이 싸게 세안고로 선 매수 할 수 있는 방법 찾고 중개는 안하고 있었던 상황 => 주변 다른 부동산 뿌리기 시작
- 세입자연락. 이사비 지원해주면 퇴거 희망 => 매수자와 날짜 조율해서 퇴거 시 이사비 지원 약속 => 다시 입주가능으로 광고. 매도가 재상향
- 세입자 가계약 통보. 날짜는 정하지 않았다(?) 시전 => 이사비 지원 없이 계약날짜 퇴거 => 고정일자 입주 가능 매물로 불리해짐
- 매수자 협상
- 고정날짜로 인한 2천 100만원 훅! 협상 들어옴 => 거절
- 500만원 네고 => 가계약 진행
매도 과정을 간단히 적어봤지만 처음 해보는 과정에 있어서 어려움이 많았습니다.
- 매도 계획이 없었기에 갱신계약을 해버렸던 0호기. 2년 종료 시점에 더 좋은 상황으로 세팅 할 수도 있었는데, 그런 시도조차 못해보고 갱신.
- 갈아타기 할 상급지는 날아가고 있는데, 부사님과 매도자와 커뮤니케이션 어려움으로 시간 소비. 지체된 3주 쭉쭉 날아가는 매수 후보 매물
2주택으로 반드시 0호기를 매수하고 2호기를 계약했어야 했기에 순서를 지켜야 했고,
그러다보니 빠른 매도가 진행이 되어야 하는데 시간이 흐르면서 어려움이 많았습니다.
0호기 단지 매물 뿐 아니라 주변 단지의 상황에 대해 명확하게 알고 있었기에, 싼 가격으로 실거주를 원하는 1-2명만이 오고 있었던 0호기에 매도 가능한 상태와 가격 설정은 잘 되어 그나마 상황이 정리 된 후 1-2번의 가격 조정을 통해 바로 매도 계약을 할 수 있었던 것 같습니다.
5. 아픈 손가락 0호기 매도 잔금을 하루 앞두고
2주전에 했던 투자경험담으로 복기를 해보았던 0호기매도/2호기매수. 갈아타기
이 과정에서 월부입성 계기가 되었던 0호기의 매수부터, 매도까지 복기해보니 많이 성장했음을 알 수 있었고
과정마다 내가 환경에 있지 않았다면 혼자서는 절대 할 수 없었다는걸 다시 한번 메타인지 하게 된 것 같습니다.
말로만 들었던 “매도는 예술” 에 대해서도 그 어려움의 깊이도 경험하게 되었고, 무엇보다도 보유과정에 있어서도
시장 분위기, 지속적인 포트폴리오 점검, 시뮬레이션, 그리고 그에 대한 피드백을 받고 행동으로 옮길 수 있는 환경과 나 자신이 중요함을 크게 느낀 시간이였습니다.
시장은 계속해서 변화하고 그 파도를 넘는 수단은 달라질 수도 있습니다.
그래서 매일 원씽의 확언에 한 줄 추가하고 그렇게 계속 해보려고 합니다.
- 나는 긍정적인 마인드로 불편하고 어려운 도전도 계속해서 해나간다.
내가 알고있다 생각하는 것들을 항상 검증해 나가면서 시장에 대응하고, 오랜시간 시장에서 살아남아 계속하는 투자자로 경제적 달성을 꼭 이루도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
※ 끝날때 까지 끝난게 아니다 😡
어제 (잔금 이틀전) 저녁 늦게 문자가 왔습니다.
세입자: 안녕하세요. 제가 12시30분에 이사가는 곳 전세 잔금이 있어서 그 전에 보증금 보내주시면 감사하겠습니다.
부사님께서 1주일전에 “세입자분 10시반에서 11시쯤 짐이 빠지니까 시간 맞춰 오세요” 라고 문자가 왔기에 11시 전에 가서 잔금치르려고 했는데, 상황을 알고보니..
- 세입자: 11시 퇴거 / 이사가는 곳 12시반 잔금
- 매수자: 12시 퇴거 (현재 전세 거주) / 이사나오는 곳 잔금 12시 반 / 매수 잔금 2시
이렇게 시간이 서로 맞지 않는 상황이였습니다. 매매계약시 부사님께 세입자가 이사갈 곳 계약할 때 먼저 날짜 고정해버려서 힘들었는데, 혹시! 혹시! 혹시! 퇴거 할 때 먼저 시간 정하실수도 있으니, 미리 매수자분한테 돈 받아서 보증금 드릴 수 있도록 조율 부탁드린다고 2번 3번 말을 했었지만 그 시간이 조율이 안된거였습니다.
이번에도 빌런.. 세입자는 먼저 이사 갈 곳의 잔금 시간을 정해버렸던 거고, 여러번 강조했던! 시간 조율도 부사님이 미리 하지 못했던 거였습니다. 하아… 또…
다급한 부사남에게 상황을 전달받고 잠시 생각을 해보니,
부사님이 알아서 조율 해주시겠지! 하고 손 놓고 있을게 아니더라구요.
저도 2주택 상황에서 갈아타기를 하는거라 하루하루 연이어 매도/매수 잔금을 잡아논거였는데,
혹시라도 문제가 생기면, 저 또한 손해가 발생할 수 있는 상황이였습니다.
현재 상황과 내가 생각하는 방향, 대응방법을 적어서 튜터님께 문의드렸고
순서대로 해야 할 일을 알려주셨습니다.
- 매수자 대출 실행시간 앞당길 수 있는지 (직접 확인)
- 처음 제안드린 양측 시간 조율 요청 다시 하기
- 자금조달(세입자 보증금 상환 위한 즉시대출) 가능여부 확인하기
- 법무사. 당일 소유권 이전 접수 문제 없는지
다행히 매수자 아내분이 12시에 오셔서 대출 및 잔금을 실행하신다고 하셔서
하루 앞두고 이게 또 뭔일이냐 싶었지만, 잘 마무리 되고 오늘은 편하게 잘 수 있을 것 같습니다.
정말 끝날때 까지 끝난게 아닌 나의 0호기. 내일 잘 마무리하도록 하겠습니다.
