안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
“안녕하세요. 새 집주인입니다.”
정말 당황스러운 순간입니다.
지금 살고 있는 집의 집주인이 바뀌었다는데요.
아직 계약 기간도 남아 있고 기존 집주인에게 아무런 설명도 듣지 못했죠.
새 집주인이라고 하는 사람은 월세 입금 계좌를 바꿔달라고 하거나 앞으로는 본인에게 연락하고 이야기합니다.
하지만 세입자 입장에서는 선뜻 믿기 어렵죠.
정말 집주인이 바뀐 게 맞는 건지, 내 계약은 그대로 유지되는 건지, 무엇보다 보증금은 안전한 건지 걱정이 될 수밖에 없습니다.
이것부터 확인해야 합니다.
세입자가 전입신고를 마치고 실제로 거주하고 있으며 확정일자까지 받아둔 상태라면 보증금을 법적으로 보호받을 가능성이 높습니다.
집이 매매되더라도 새 집주인이 기존 집주인의 지위를 그대로 이어받게 되는데요.
쉽게 말하면, 기존 집주인이 돌려줘야 할 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어간다는 뜻입니다.
다만, 전입신고를 하지 않았거나 실제 거주를 하지 않은 경우에는 대항력이 인정되지 않을 수 있고 확정일자를 받지 않았다면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 우선적으로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다.
💡⭐ 그래서 전세 계약을 했다면 입주 후 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.
이 기본적인 절차만 제대로 해두어도 보증금을 지키는 데 큰 도움이 됩니다.
그럼 안심해도 될까요?
무조건 안심해도 되는 상황은 아닙니다.
새 집주인의 보증금 반환 능력이 중요합니다.
겉으로는 괜찮아 보여도 계약이 끝났을 때 돈이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 정말 많습니다.
이때는 보증금 반환 소송이나 임차권등기 절차를 통해 받아내야 합니다.
특히 집값이 떨어지는 시기에는 더 조심해야 합니다.
집값이 내려가면 이른바 깡통전세 상황이 되면서 집을 팔거나 경매를 진행해도 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
불안해하지 말고 이렇게 하세요.
불안하다면 우선 등기부등본을 직접 확인해 보시기 바랍니다.
인터넷등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있는데요.
✅ 확인해야 할 부분 🔽
- 실제로 소유권 이전등기가 완료됐는지
- 현재 집주인이 누구로 되어 있는지
- 새로운 근저당권, 가압류, 압류 같은 권리가 추가로 설정된 건 없는지
등기부 내용이 계약 당시와 달라졌거나 이행되지 않는 부분이 보인다면 바로 새 집주인에게 확인해 보셔야 합니다.
새 집주인과의 대화는 꼭 남겨두세요!
집주인이 바뀌었다는 말을 듣고 그냥 “아 그렇구나.” 하고 넘어가면 안 됩니다.
기존 집주인이 계약서를 전달하지 않았거나 새 집주인이 계약 조건을 잘못 이해하고 있을 수도 있습니다.
정말 집주인이 바뀐 게 맞다면 한 번은 직접 연락해서 내용을 확인해 보는 게 안전합니다.
계약 기간, 보증금 반환 계획, 관리비나 수리 문제는 앞으로 누구에게 요청하면 되는지 정도는 이야기해 봐야 합니다.
이런 내용은 말로만 하고 끝내기보다 문자, 카카오톡 등의 기록이 남는 형태로 새 집주인이 계약 내용을 정확히 인지하고 있다는 점을 남겨두어야 하죠.
필요하다면 간단한 특약이나 확인서를 작성해 두는 것도 방법입니다.
계약 종료 직전이 가장 위험한 순간입니다.
새 집주인이 계약을 더 이상 연장하지 않겠다고 하면 현실적으로는 계약 종료 시점에 맞춰 이사를 준비해야 합니다.
그렇다고 바로 나가야 하는 것은 아닙니다.
계약 갱신 요구권을 사용할 수 있는 상황인지, 계약이 법적으로 어떻게 종료되는 건지를 먼저 확인해 봐야 합니다.
실제로는 서로 날짜를 조율해서 원만하게 정리하는 경우가 가장 많고 그게 세입자 입장에서도 부담이 적은 방법이죠.
문제는 이야기가 잘 안될 때입니다.
보증금 반환 시기나 이사 날짜를 두고 계속 말이 바뀌거나 연락이 제대로 안 되기도 하는데요.
분쟁이 생길 것을 대비해 내용증명을 통해 의사를 전달해야 합니다.
집주인이 갑자기 바뀌는 상황은 흔한 일은 아니지만 자주 일어납니다.
다행히 대부분의 경우에는 기존 임대차 계약이 그대로 유지됩니다.
그렇다고 해서 “별일 없겠지.” 하고 넘어가서는 안 됩니다.
보증금이라는 돈이 걸려 있는 문제인 만큼 가볍게 생각하지 말고 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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