[찐열매] 결국 오고야 만 지방 중소도시 1호기 경험담(실화입니까?)

안녕하세요! 
‘씨앗’에서 ‘새싹’투자자로 한 단계 성장한(?) 찐열매입니다.
폭풍 같은 5월 한 달을 보냈고, 저 자신도 어떤 시간을 보내 왔는지 체감하지 못하고 있는 중입니다.
1년 간의 소중한 시간들이 휘발 되지 않도록 그 간의 시간들을 돌아보며 정리하고자 이 글을 남깁니다. 
 

00.

월부에 입성하여 공부를 시작한 지도 어느덧 1년이 되었네요.
25년 5월에 재테기로 첫 월부 강의를 듣게 되었습니다.
기존의 저는 스스로 돌파구를 찾거나 미래에 대한 걱정과 계획을 하지 않고, 순간 순간의 도파민 만을 쫓으며 하루하루 무의미하게 살아가는 사람이었습니다.

그런 저의 모습을 걱정했던 분이 소개 해 준 것이 재테기 강의였습니다.
물론 처음 추천했을 때 단박에 듣지는 않았습니다.
특별할 것 없는 강의라고 생각했고, 강의 하나 듣는다고 내 인생이 달라질 것이라고 생각하지 않았으니까요.
삼고초려(?) 끝에 듣게 되었고, 거기서 전 희망을 보았습니다.
이게 나에게 주어진 마지막 기회라는 생각이 들더군요.
그래서 그 이후로 기초 강의를 수강 하며 배워 나가기 시작하고, 그 과정에서 ‘금방 1호기를 할 수 있겠다~’라는 지금 생각하면 말도 안되는 착각을 하기 시작합니다.
 

01. 

저는 저축액이 많지 않고, 모아둔 종잣돈도 크지 않았던 싱글투자자였기 때문에 투자 방향성은 시작부터 명확했습니다.

기초 강의를 들으면서 지방 소액 투자로 방향을 잡았고 기초 강의를 다 들은 뒤 나홀로자실(?)로 앞마당을 만들어 26년 상반기에 1호기를 하겠다는 무모한 계획을 세우고 실행합니다.
그렇게 25년 겨울부터 자실로 지방 중소 도시를 돌아다니기 시작합니다.
혼자서도 잘 앞마당을 만들고 있다는 크나큰 착각을 하면서요. 

해가 바뀌고 1월에 지투기를 듣게 되는데 동료 분들과 함께 임장을 다니며 이런저런 인사이트를 나눔 받다 보니 그 동안 자실로 다닌 지역들을 그냥 임장을 완료한 것 뿐이지 내 앞마당으로 만들지는 못했다는 것을 깨닫게 됩니다. 
그동안의 노력들이 제대로 된 결과를 만들지 못했다는 속상함과 그 전 지역들을 어떻게 다시 A/S를 할 것 인가에 대한 고민들로 지투기가 끝난 후 방향을 잃은 채로 멈추게 되었습니다.
이후에 있을 지투기와 지방실전반들 들으며 앞마당을 다시 보완하고 1호기를 26년 하반기에 하는 것으로 목표를 수정하려고 마음을 먹던 중 은인이 나타나게 됩니다. 
너무나 감사하게도 동료가 함께 앞마당을 만들며 1호기를 해보자고 제안을 해 주신 겁니다.
 

02.

그렇게 염치 없이 그 기회를 잡아버린 저는 동료와 함께 앞마당 A/S와 1지역을 추가로 앞마당으로 만들어서 1호기를 해보자는 계획을 세웁니다.
그리고 그 은인은 그냥 오지 않고 키샤아님이라는 ‘대천사’ 를 모시고 저에게 와줍니다.
이 은혜로운 두 분의 도움으로 진정한 앞마당을 처음 만들어 보게 됩니다.
그동안의 저는 ‘매물임장까지 해보고 임장보고서를 다쓴곳’을 앞마당이라고 생각했었다면, 지금의 저는 ‘그 모든 과정을 끝낸 후 그 지역 내에서 생활권과 단지 선호도를 파악하고 투자 우선순위를 도출해 낸 지역’을 앞마당이라고 말할 수 있다는 것을 직접 해보면서 배울 수 있었습니다.
 

03.

물론 그 과정이 스무스하고 아름답지만은 않았습니다. 
지난 3, 4월이 그냥 앞마당을 만드는 과정이 아닌 실제 투자를 위해 만드는 과정이었기 때문에 ‘적당히’가 아닌 그 누구보다 치열하고 간절하게 몰두했어야 하는 데 그러지 못했습니다. 
그래서 두 분을 실망 시켜 드리기도 하고 스스로에게도 실망하는 나날들을 보내게 됩니다. 

그리고 대망의 5월을 맞이하고, 앞마당을 만드는 과정 중에서 누락되었던 중요한 프로세스가 결국 우리의 발목을 잡게 됩니다.
실전 투자를 위한 매물털기에 들어가기 직전, 키샤아님과의 검토 과정에서 동료와 제가 선호도에 대한 서로 의견 공유와 합의, 그 과정을 통해 투자 우선순위 도출이 이루어지지 않은 채로 다음 단계로 나가려 한다는 상황을 깨닫게 되었습니다.
지금 와서 돌이켜보니 그날의 키샤아님의 조언을 들었던 순간이 1호기를 하게 되기까지 가장 핵심적이었고, 반드시 필요했던 시간이었습니다.
그래서 매임 일정을 한 주 뒤로 미루고 주말 내내 세부적으로 단지분석을 다시하고, 지역내 & 지역간 비교평가를 하면서 동료와 의견을 나누어 두 지역의 투자 우선순위를 도출했습니다. 
월부 생활을 시작하면서 보낸 시간 중에 이렇게 목표를 위해 몰두했던 적이 있었나 싶었던 이틀이었습니다.
 

04.

도출한 우선순위로 두 지역을 하루 씩 매물 임장을 가게 됩니다.
그렇게 맞이한 A지역은 3월에 저희가 겪었던 상황과는 완전히 달라진 모습을 보이게 됩니다. 
이미 키샤아님의 말씀과 시세트래킹을 통해 1~2달 사이에 A지역에 상승 흐름이 왔고, 선호 생활권에서는 이미 가격이 올라서 날아간 단지들을 있다는 것을 알게 된 채로 내려갔습니다.
가장 이른 시간에 예약한 단지는 저희의 우선순위 중에 가장 가치가 낮은 단지였는데 그 단지에서도 이미 흐름이 넘어와서 거래가 활발하고, 가격이 오르는 상황이었습니다.
바로 전날 평일 밤에도 바쁘게 일하셨다는 부사님의 말씀에 저의 등골은 서늘해졌습니다. 
초조한 마음을 안고 매물 임장을 해나가는 중에 중간선호도 생활권에 위치한 단지의 전세가의 흐름이 심상치 않다는 것을 현장에서 마주치게 됩니다. 
이 생활권 역시 매매가가 오르고 있었지만 매매가의 상승폭보다 전세가 상승폭이 커서 우리에게 기회를 주고 있다는 것을 그날 알게 된 것입니다.
처음 겪어보는 상황에 저는 마음이 조급해지며 매물 임장을 하며 협상을 해봐야하나 말아야하나 고민을 하게 되었지만, 우리의 침착한 동료와 키샤아님은 다음날 예정된 B지역의 매물 임장까지 끝낸 후에 모든 매물을 가치 순서대로 나열한 후 가치가 좋은 것 중에 내가 할 수 있는 매물부터 매물코칭과 협상이 들어가야 한다고 저를 이끌어 주었습니다.
다음날 B지역의 매물 임장까지 완료한 후 올라오게 됩니다.
 

05.

A지역의 상황을 마주한 저와 동료는 올라오는 길에도 쉬지 않고 이틀 동안 본 매물 상황을 정리하며 각자 지금 상황에서 할 수 있는 것들을 했습니다. 
그리고 집에 도착한 후 투자우선순위를 정하고 다음날 매물코칭을 위한 매물 정보를 정리하고 여쭤보고 싶은 질문 리스트를 준비합니다. 
A지역의 분위기를 직접 목격하니 이이상 지체가 되면 안된다는 생각으로 바로 다음날 매물코칭을 위한 준비를 했고, 다행히 다음날 매물코칭이 성공했습니다. (Soooooo special thanks to. 어스님)
그날 저녁에 코칭을 받는 것으로 확정된 후에도 코칭 물건에 대한 상황을 더 디테일하게 알고자 전임을 시도 하던 중에 물건의 상황이 저에게 유리하게 바뀌었다는 것을 알게 됨과 동시에 다른 매수자가 붙어서 협상을 시도 중이라는 사실을 알게 되었습니다.
그래서 다시금 마음이 조급해지기 시작했지만 동료가 저녁에 있을 코칭까지 받고 진행해도 늦지 않을 거라며 저의 멘탈을 다독입니다.
그렇게 혼미한 상태에서 퇴근 후 재이리 튜터님께 매물 코칭을 받게 되고, 물건을 잘 선별해왔다는 칭찬과 함께 이 통화가 끝나면 바로 협상을 시도해 보는 게 좋겠다는 말씀을 하셨습니다.
코칭을 통해 물건에 대한 확신을 얻고 바로 부사님께 전화를 드려서 협상을 시도 했고 아주 조금(ㅎㅎ) 네고받아서 가계약금을 넣게 됩니다. 
그 이후에는 (저의 약한 멘탈로 인해 스스로 만들어낸 위기상황 빼고는) 수월하게 본계약까지 끝낼 수 있었습니다.
 

#잘한 점
-미래를 위해 투자 하기로 마음 먹은 후 방향성을 정하고 실행한 점 
-작은 종잣돈이라도 모아둔 점(ㅠㅋ)
-매임 후에도 쉬지 않고 매물코칭 준비를 한 점 
-매물코칭을 신청한 후에도 전임을 해서 나에게 유리한 추가 정보를 알아낸 점
-매물코칭 후에 튜터님의 조언에 따라 바로 부사님께 전화 드려서 협상을 시도해서 기회를 잡은 점

#아쉬운 점
-혼자서 앞마당을 만들어도 잘 할 수 있을 거라 자만한 점
-내가 모아온 종잣돈의 무게만큼 절실한 마음으로 투자 공부를 시작하지 않은 점
-대화와 논의의 중요성을 간과한 점 
-뭐든 한번에 답을 내려한 점(생각할 시간을 확보하고 확인한 후 답을 드려야 해) 
-차분하지 못하고 멘탈이 너무 약한 점(강해지거라)
-가계약금을 보내기 전에 누수여부 확인을 못한 점(ㅎ)

#다음 투자에서도 적용해야 할 점
-앞마당은 임장을 다녀오고 임보를 다 쓴게 중요한 게 아니라, 그 과정을 통해 선호도와 단지 우선순위를 내가 알아야 해. 그게 앞마당이야.
-세부적인 단지분석을 통해서 단지 내 선호도까지 파악이 가능함. 실제 투자 단계에서 중요한 부분.
-지역 간 비교평가를 실제로 해봐야 단지 대 단지의 가치 파악이 가능해.

-매물 자체의 가치도 중요하지만 매물의 상황에 따라 나에게 맞는 투자우선순위가 달라질 수 있어.

-매도자의 상황을 파악하는게 협상을 하는 데 있어서 가장 중요한 포인트(aka. 전임의 중요성)
-저.환.수.원.리.
-지방에서 공급이 얼마나 중요한 부분 인지를 인지하고 분석하고 투자를 해야 해. 지방에서는 지역 공급 상황이 단지 가치를 뛰어넘을 수 있는 요소가 될 수 있어.
 

경험담을 마치며...

1호기를 하기까지의 모든 과정을 함께해 주고, 이끌어주고, 많은 가르침을 주고, 자신의 것보다 더 열심히 도와준, 아니 만들어준 어스님,
저의 투자를 자신의 일처럼 여겨주시고, 염려해주시고, 눈코뜰새 없이 바쁘신 와중에도 많은 조언과 도움을 주셨던 아낌없이 주는 나무이자 대천사이신 키샤아님,
귀한 투자 경험과 귀한 시간을 나눔 해 주신 5월의 제자들, 긍정님과 건주님,
힘든 과정을 이해해 주시고 함께 기뻐해주시고 축하해주시는 피스키퍼님,
투자 과정 중 어려움에 많은 도움을 주셨던 어스님의 동료분들과 지인분들,
긴장의 끈을 놓지 않도록 루틴을 함께 해 주시는 루틴 멱살잡이방, 숲님, 뿌뽀님, 펨리님,
이미 가보셨던 단지이지만 저를 위해 또 함께 단지임장을 가주시며 가르침을 주셨던 화목님,
매물에 확신을 주시고, 바로 부사님께 전화를 드릴 수 있도록 용기를 주신 재이리튜터님,
첫 지방 임장을 즐겁게 할 수 있도록 도와 주셨던 실준반 동료분들, 초코님, 나도님, 강님, 
문외한임에도 자실을 한답시고 무리한 원정길에 올랐을 때 함께 해 주신 워크님, 피카님, 드림님,
그리고 미처 말씀 드리지 못했지만 함께 조모임을 했던 재테기, 열기, 서투기, 열중, 지투기 동료분들,

정말 진심으로 감사하다는 말씀 전합니다.

그리고, 삶의 방향성을 바꿀 수 있게 도와준 두사람.
스스로에게 무책임한 마음가짐으로 살던 내게 다른 길이 있다는 것을 두사람이 알려줬고, 

그로 인해 열심히 살아보고 싶은 의지가 생겼어.
이 과정이 쉽지는 않았지만, 두사람이 항상 함께 해 줘서 힘들어도 즐겁게 웃으면서 끝까지 해낼 수 있었어.
두사람에게 감사한 마음을 가지고 앞으로도 열심히 살아볼게.
(그래도 여행은 포기못함ㅋㅋ)
고맙고 ♥