안녕하세요. 룰루들레입니다.
매수할 당시 지방 매도한 지 일주일 채 되지 않았는데요.
수도권 갈아타기 물건 후기를 들려드리려고 합니다.
(생각보다 빠르죠? 하하하하……… 성질 급한 투자자 같습니다…………)
6.12.금요일 청주 매도 잔금일 이후(TMI지만.. 그 날.. 원주-청주-대구-구미를 모두 방문했던 하루였어요….)
늘 그랬던 것처럼 갈아타기 후보단지 물색을 위해 주말에 물건 보러 오라는 두 사장님 말씀에
6.15.월요일에 칼퇴 후 수도권 물건을 보러갔고,
해당 매물이 갈아타기 기준에 부합하여 매수 하겠다는 의사를 밝혔습니다.
수리 기간 확보, 기존 세입자 퇴거 시기를 고려한 특약 정리 후 6.17.수요일에 가계약금을 넣었습니다.
물론 하루 아침에 그 물건이 맘에 든 것은 아닙니다.
3월 말에 마스터님 코칭 전후로 매주 토요일마다, 필요하면 평일에도 매임을 계속 다녔습니다.
그러다 사고 싶은 단지를 하나씩 킵해두며 1등 물건을 보던 중 가계약금을 너무 넣고 싶은 단지도 있었어요.
그래서 어차피 싼데 돈부터 넣을까? 라는 생각을 하며 조급한 마음에 투자 기준이 흔들리고 있었습니다.
그때 부천에 투자를 하셨다가 서울로 갈아타기 하시려는 제 동료가 저를 말렸어요..
“룰루들레님, 매도 안 되면 어쩌시려구요? 선 매도 후 매수 입니다!!”
“우리 늘 배운 대로 해요. 감당 가능한 리스크를 안고 가는 것이 투자입니다.”
그 말을 듣고 다시 정신이 차려졌습니다…ㅠㅠ
‘맞아… 3년 배운 걸 이렇게 한 순간에 무너뜨리면 안 되지.. 다시 마인드셋 하자..’
하면서 돈독모에서 조급한 마음을 버리려고 노력하고, 너바나님 강의에서 나오는 조급한 투자자에 대한 이야기도
들으며 잃지 않는 투자, 기준에 맞는 투자를 하려고 계속 물건을 보러다녔습니다.
(항상 깨달음을 주시는 제 동료 분들과 너바나님께 깊은 감사의 말씀을 전하고 싶습니다.)
한편, 제가 보고 있는 지역은 비규제 지역인 구리, 부천, 산본, 만안구 등이 있었습니다..
구리는 아시다시피 가격이 막 막 막 막 그냥 날뛰고 있구요.. 저는 반감있는 사장님들은 잘 못 만났는데
구리 투자하시려는 여러 동료 분들은 가격을 현장에서 막 올리시는 매도자 분들도 많이 만나셨다고 하더라구요.
제가 갔을 때 구리에 남아있는 매물은 부천/만안구 역세권 학군 이런 단지와 비교하면 가치 면에서 아쉽고, 공급도 우려가 되었습니다.
그리고 만안구는 구리/부천 보다는 택지 느낌이 아쉬운 균질하지 못한 환경을 가지고 있지만
신축들이 많이 들어서고, 역세권 구축들은 직장인들에게 선호도가 높은 단지들이 아직도 오르지 않은 게 있었습니다.
부천은 학군 + 역세권의 요소를 가지며, 부천 전체에 가격 흐름은 다 오지 않아 흐름이 늦게 오는 지역이구나
싶어 아직도 저에게 기회를 주는 앞마당 같았습니다.
산본도 역세권이나 선호하는 신축/구축은 상승의 흐름이 왔고, 그럼에도 구축들은 아직도 싼 단지들이 많았습니다.
방2개, 방3개 20평대 중 방 개수 많은 것부터 우선 보라는 동료분의 조언도 있었구요.
이렇게 여러 비규제 지역을 다니다가 제가 후보 리스트업을 한 단지의 특징은 다음과 같았습니다.
A 구리 역세권 구축
B 구리 역세권 대단지 준구축, 언덕,
C 부천 역세권 준신축, D와 E보단 학군 메리트가 없지만 연식이 좋아 내부 상태가 좋은 단지
D 부천 역 도보 15분 이상 구축
E 부천 역 도보 15분 이상, D보다 선호학군 구축
F 만안구 신축, 비역세권(그치만 역이 막 멀진 않아요.)
G 만안구 1호선 역세권 선호도 중상 구축
이 중 추려진 단지는 C, D, E, F였고, 추려진 이유는 다음과 같았습니다.
1. 가치 대비 저평가 : 네 단지 모두 가치는 있고 선호 요소가 있었기 때문에 가치 대비 아직도 싼가? 덜 올랐는가?
2. 매도 편의성 : 경기도 단지이므로 10년 보유하지 않고 갈아타기를 해야 하므로
세입자 맞추거나 기존 세입자를 퇴거시키고 매도 타이밍을 잡기 수월한가?
3. 수익률 : 투자금 대비 얼마를 벌 수 있는가? 가치가 더 높은 단지가 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있는가?
4. 감당가능한가 : 공급이 없다지만 혹시나 시장 상황에 따라 전세가가 일시적으로 하락하는 구간에서
버티거나 역전세 대비가 가능한가?
이런 고민의 과정을 거치면서 단지에 대한 확신이 들었고, C, D, E단지 매물을 매주 최소 3~4개 이상 보러 다니며,
물건의 상태, 매도자 상황, 협상 가능한 부분을 정리하고 매물을 1~5등까지 매기며 매주 정리하며 비교검토하였습니다.
이번 경험으로 사장님과 대하는 방법도 많이 익숙해졌다는 걸 느꼈습니다.
부천이 워낙 투자자들이 많은 동네기도 하고, 거래가 잘 되지만 그냥 보고만 가는 사람들도 있기 때문에
지쳐보이는 사장님들에게는 신뢰를 주려고 대화를 하였으며, 토요일 쉬는 날에도 방을 보여주시는 사장님께는
감사의 마음으로 소소한 간식을 사가며, 고생해주시는 마음에 대한 감사를 표하였습니다.
또한, 세 단지 매물만 보지 않고, 주변에 덜 가치있는 단지의 매물이 얼마에 거래되는지
옆 단지의 거래 상황도 보면서 얼마에 매수를 해야 안전 마진을 남기기에 적절한지도 파악하며 매물을 정리했습니다.
그리고 제가 매수를 최종적으로 고려한 단지는 D, E단지였는데
E단지가 아무래도 더 좋아하는 학군 요소가 있다보니 가치 면에서는 D단지가 밀리는 것 같았습니다.
그런데 위치적으로 E단지 매물들은 D단지보다 역에서 멀어서
과연 이 매물을 D단지 매물보다 더 좋은 수익을 낼 수 있을까? 라는 고민이 자꾸 들었습니다.
“바로 옆 단지인데 결국 비슷하게 오르지 않을까?” 하면서 다음과 같은 고민이 되었습니다.
D단지 앞동 매물 vs E단지 맨 뒷동 매물
E단지 특올수리 물건(알고 보니 제 서투기 조장님 물건이였..)은 제 매도 물건이 팔리기 전에 보러 간 물건이라
다른 투자자에게 넘어갔고, 수리 상태가 아쉬운 물건들만 남아있었습니다.
E단지 뒷동이여도 상태가 좋았다면 D단지 매물과 다시 고민했을 것 같은데
뭔가 같은 가격에 더 나은 조건이 없어서(더 좋은 조건은 초등학교를 더 좋아한다는 것.)
“그렇다면 D단지의 앞동을 E단지 매물 가격보다 더 싸게 사자, 학군이 밀리니까 가격이라도 싸게 사자”
라는 생각을 하고 D단지의 매물을 최종적으로 다 털고 그 중에 날아가는 물건은 잘 보내주고..
싸게 살 수 있는 남은 물건을 가격 협상 후 최종 매수하게 되었습니다.
이번 갈아타기를 통해 제가 배운 것, 잘한 점, 아쉬운 점, 적용할 점은 다음과 같습니다.
배운 것
1. 기회는 준비된 자에게 온다.
2.사장님과 관계를 잘 만들면 물건을 만들어 주신다.
3.날아가는 것 또한 경험해야 한다.
4.날아가는 물건이 아깝다고 리스크를 짊어지면 안 된다.
5.단지 선호도와 매물 조건, 협상 가능성을 알려면 부사님과 관계를 잘 만들어야 한다.
6.꾸준히 매물을 비교 검토하고 정리해야 한다.
7.투자 물건 1개가 날아가면 다음 투자 후보를 2~3개 또 만들어야 한다.
잘한 점
1.투자 코칭 전부터 매임을 해서 갈아타기 물건을 정리해둔 것
2.사장님께 살려는 의지를 보여서 투자 물건을 만들기 위해 여러 대안을 함께 고민한 점.
3.날아가는 물건이 아쉬웠지만 잃지 않는 투자를 한 것.
4.협상을 통해 투자금에 맞는 물건을 부사님과 만들어낸 것.
5.마지막까지 가격 협상을 시도해본 것.
6.날아간 물건이 아쉬웠지만 다음 물건 찾는데 에너지를 쏟은 것.
아쉬운 점
1.투자 코칭을 월부 3년차가 되서야 받은 것. 깔린 돈을 굴릴 방법이 있었다..
2.날아가는 물건 탓에 비규제 지역 다른 단지들을 더 검토하지 못하고 보고 있는 몇 개 단지 중에 투자한 것.
3.더 가치있는 단지에 투자하지 않고, 덜 가치있는 단지를 투자한 것. 물론 더 가치있는 단지보다 싸게 사서 수익은 비슷할 것 같지만 투자 기준에 더 맞는 투자였는지는 되짚어볼 필요가 있음.
적용할 점
1.다음 투자에는 여러 지역을 미리 검토하여 물건을 뽑아 놓을 것. 그러려면 2배 이상의 매임이 필요하다.
2.시세트래킹 하면서 투자하지 않은 단지도 계속 비교해볼 것. 최선의 투자였는지 복기 필요.
3.가격 협상과 투자 물건을 만들기 위한 방법들을 투자하신 분들의 후기를 보며 미리 정리해둘 것.
