안녕하세요 두루입니다.
투자 경험 후기로 찾아뵙네요.
하나는 지방 아파트 매도 후기이며, 다른 하나는 비규제지역 매수 후기입니다.
지방 아파트 매도 후기
우선, 지방 아파트는 손절하였습니다.
분양권 등기치기 전에도 갈아탈 수는 있었지만 아무래도 가치 대비 가격이 싼 터라 두었습니다.
하지만 4년이 지난 지금 해당 지역은 공급이 많아도 너무 많고 그때보다도 관련 규제로 인해 놓친 기회 비용이 너무 크기 때문에 손절하기로 결정하였습니다.
또한 그지역의 상급지였거나 광역시였다면 고민해볼 필요가 있었으나 신축이라는 장점 외에는 크게 없는 생활권 인지라 쉽게 판단할 수 있었습니다.
광고 호가이자 분양가보다 15백만원 싸게 딜이 들어왔지만 절대가액이 크지 않은 아파트였고, 애초에 손절하기로 마음 먹은 상태였기 때문에 크게 개의치 않았습니다.
물론 거기서 처음 부른 호가보다는 3백만원 높여 팔았습니다. 만약 제가 생각한 가격 대비 1~2백 낮다고 해서 매도를 못하는 경우가 발생하여서는 안되었기에 적당히 협상 후 빠르게 결정하였습니다.
그리고 사실 세입자 분이 있어서 3년간 팔기 쉽지 않았는데요. 잘 협의가 되어 소정의 이사비만 드리고 퇴거확약이 잘 진행되어 해당 매도를 수월하게 진행할 수 있었습니다.
결국 부동산전세레버리지투자를 한다는 것은 임대사업을 하는 것이고 임차인은 손님이라는 뜻이죠.
임차인과의 관계를 쌓는다는 것이 얼마나 우선순위가 되어야 하는지 특히나 규제가 심해질수록 지금과 같이 세낀집을 매도하기 힘들수록 얼마나 중요한지 다시 한 번 강조드립니다.
2. 비규제지역 매수 후기
사실 5주차 오프 강의 후기를 들으면서까지도 어떻게 잘 갈아탈지 고민하고 있었습니다.
아직 혼인신고를 하기 전이긴 하지만 규제지역에 각각 1채씩, 2채가 있었기 때문이죠.
하지만 반대로 혼인신고를 하기 전인지라, 비규제 지역에 투자를 할 수 있었습니다.
(이 말씀이 이해가지 않으신다면 비슷한 상황의 분은 제발 세금 공부하시고 추가 투자를 하시길 바라겠습니다…)오프 강의 이후 현상황 유지로 결심하였지만, 다음날 비규제 지역 매물임장을 잡아두었기에 임장을 가보게 되었습니다.
실전반에 배정지역인 규제지역 매임을 하면서 분위기가 많이 바뀌어 비규제지역 물건을 털면서 많은 고민을 하게 된 것도 사실입니다.
그래서 편익과 비용을 따져 보기 시작하였습니다.
2-1) 갈아타기 위해 기다렸을 때의 편익과 비용
편익
혼인신고 가능, 규제지역 2채 다 양도세 비과세 가능, 보유세 리스크 완화, 3~5년 뒤 똘똘한 한 채 전략 가능.
비용
보수적으로 5년간 부동산 현상 유지, 향후 집값의 불안정성 리스크
2-2) 추가투자를 하였을 때
편익
안전 마진 확보 되어 있음(수익률 100%는 가능해 보임)
당분간 전세 회수 가능(현재 전세가가 5천만원 더 높음)
비용
보유세 Risk, 혼인신고 불가, 똘똘한 한채 전략 난이도 상승, 2주택 중 1개 주택 양도세 Risk 노출
이렇게 갈아타기를 하였을 때와 추가투자를 하였을 때의 편익과 비용을 보고 추가 투자를 하였을 때 Risk Hedge가 가능한지 따져 보았습니다.
Risk Hedge 방안
1) 우선 보유세 Risk는 일단 불확정 Risk로 Hedge는 불가능합니다.
2) 혼인신고의 경우 아이가 초등학교 입학 전까지는 아주 미안한 일이지만 아내와 협의가 된다면 가능합니다.
3) 똘똘한 한 채 전략 불가의 경우 약간 번거로워질 뿐 지금도 불가능한 것은 마찬가지입니다.
4) 2주택 중 제가 보유하고 있는 물건이 다주택자 양도소득세 Risk에 노출되는 것인데 이 경우는 안 팔면 됩니다…
그러면 결국 보유세 Risk만 남았습니다.
그래서 과거 정부 시절의 보유세에다가 더 가혹한 시뮬레이션을 돌려보기로 하였습니다.
만약 제가 추가 투자를 하게 된다면 26년 공시지가 기준(현재 이의 신청기간이긴 하지만) 10억이 됩니다.
- 보유세 시뮬레이션(가정)
과거 정부 시절 조건, 2주택자 이하 종부세 한도 9억 → 6억, 공정시장가액 비율 100% 가정
2주택이지만 3주택 종부세로 가정 (3억 이하 1.2% 6억 이하 1.6%)
이렇게 되면 3억*1.2% 1억 *1.6% =520만원/1년의 종부세가 계산됩니다.
4년 보유 관점으로 2천만원(520만원 *4년)의 Risk를 봤을 때 해당 만큼의 안전 마진이 없는지 확인하였을 때 조건 때문이지 현 시세 기준으로도 5 천 만원의 안전 마진은 있어 보였습니다.
그리고 아직 전 고점 대비는 22%의 여유는 있기 때문에 강남을 1시간에 못 가는 곳이고 추후 공급 리스크가 크긴 하지만 안전 마진 입장에서는 괜찮아 보였습니다.
다만, 제 예상을 벗어나는 더 큰 리스크가 왔을 때 출구 전략이 있는지 생각해보았습니다.
- 출구 전략 관점
우선 수도권 외곽이긴 하지만 22년 하락장에도 거래량이 충분한 것을 확인할 수 있었습니다.
충분히 생활권에서 최선호되는 단지 중 하나이기 때문에 실수요자에게 매도가 가능해보였습니다.
27년 12월 만기의 갱신권을 사용한 세입자이기에 상상을 벗어나는 세금 규제가 나올 경우 비록 1년간은 비용을 치루겠지만 최악의 경우, 충분히 엑시트는 가능하다고 보았습니다.
27년 12월에 보유 기간이 2년 안된다고 출구 전략에서의 리스크로 보지는 않았습니다.
만약 그렇게 된다면 제가 양도소득세를 따진 다는 것이고, 그렇다면 양도 소득이 있어서 고민한다는 것이기 때문입니다.
비록 금융 투자와의 수익률 측면에서는 괜찮을지 그리고 비교적 소액 투자는 아니기 때문에 어느 정도의 Risk는 감수하고 투자한 것은 맞아 이 결정이 옳을지는 잘 모릅니다.
그래서 저에게 물었습니다.
객관적인 지표가 아니라, 단순히 선택하기 무서워서 미루는 건 아닌지 말입니다.
그리고 보통 내가 무서운가를 물었을 때 매수하는 것이 맞았습니다. 20년도 코로나 때 22년도 주식 하락장 때 버티거나, 23년도 서울 아파트를 살 때 처럼요.
물론 지금은 확실한 상승장입니다. 제가 앞서 말한 구간처럼 아무거나 산다고 오르지도 Risk가 작지도 않은 구간입니다.
다만 보유세에 대한 정책이 1번에서 그칠 것인지 언제 나올지도 모르는 불확실성 속에서도 우선 자산을 추가하는 선택이 맞다고 생각하여, 선택하게 되었으며, 가계약을 마치고 5월말 계약 예정입니다.
지피지기면 백전불태라하였습니다.
이 판단은 철저히 제 상황 속에서 제가 시뮬레이션한 것일 뿐 여전히 대부분의 유주택자 분들은 어느정도 상황을 지켜보는 것이 맞다고 생각하며, 저 또한 제 개인 세금 시뮬레이션으로는 2주택에서 3주택이 아닌 2주택 갈아끼우기였으니, 오해는 없으시길 바라겠습니다.
이상 길다면 길고 짧다면 짧은 투자 경험담 후기를 마칩니다.
모두 본인들이 하신 노력과 땀이 충분한 결실로 맺어지시길 기도 드립니다.
