안녕하세요!
이전에 근저당 말소 조건부 전세계약 관련 글을 올렸었습니다. 상황이 정리되어 다시 여쭤보고자 합니다.
📌 현재 상황 요약
집주인께서 당첨 아파트 입주를 위한 집단대출 일정과 기존 가계약 세입자의 일정이 맞지 않아, 기존 세입자에게 가계약금을 배상하시고 저희에게 연락을 주셨습니다. 이에 전세계약을 진행하게 되었습니다.
[근저당 관련]
- 2017년 실행된 1억 8,700만원 근저당이 설정되어 있었으나,
- 현재까지 꾸준히 상환하여 잔액 약 500만원이 남아있었고 5/26(월) 잔액 전액 상환 완료하고 영수증 수령하였습니다. 추가로 근저당 말소 의뢰 비용 영수증(45,000원)도 함께 수령하였습니다.
- 현재 등기부등본 말소 처리 진행 중
[등기부등본 오타 관련]
- 갑구 소유자 주소에 아파트명 오타 확인
- 법무사 통해 표시정정 접수 완료
📌 계약 일정
빠르면 5/29(금) 저녁 또는 5/30(토) 본계약 체결 예정
해서, 아래 세 가지에 대해 조언 부탁드립니다ㅜㅜㅜ
- 현재 상황(융자 상환 조건, 등기 오타 정정)에서 빠진 특약이 없는지
- 계약 당일 어떤 부분을 챙겨야 할 것
- 이런 상황에서 특히 조심해야 할 부분
[특약사항]
- 임대인은 잔금일 익일까지 담보권, 전세권, 소유권 이전 등 새로운 권리를 발생시키지 않고 계약 당시의 권리관계를 유지하여야 한다. 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 임차인이 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.
- 임대기간 동안 무융자 상태를 유지한다. 위반 시 임차인은 즉시 계약 해지 및 전세금 전액 반환을 요구할 수 있으며, 반환 기한은 요구일로부터 7일 이내로 한다.
- 임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다.
- 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. 임대인 또는 주택의 하자로 인한 반환보증 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 포함한 전 금액을 미승인 확정일로부터 7일 이내에 반환한다.
- 임차인의 귀책사유가 없는 주택과 시설물의 고장(노후로 인한 고장)은 임대인이 수리하기로 한다.
- 임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 고지하며 임차인의 확인에 적극 협조한다. 계약일부터 잔금일까지 신규 체납이 발생하지 않도록 하며, 체납이 확인될 경우 잔금일 이전까지 전액 상환한다. 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 계약금은 7일 이내 반환한다.
- 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다. 고지하지 않을 시 임차인은 계약을 해지하고 임대인은 전세금 전액을 해지 통보일로부터 7일 이내에 반환한다.
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댓글
안녕하세요? 리얼아웃풋님! 전세계약 진행에 많은 일이 있었지만 드디어 본 계약까지 진행하게 되셨군요! 축하드립니다. 제가 임대인으로서 전세계약은 해봤지만, 임차인으로서 전세계약을 해본 적은 없어서 임차인의 입장에서의 특약을 읽어보며 이런 부분을 염려하는구나를 배울 수 있어 우선 감사드립니다. 작성해주신 특약 사항은 혹시라도 있을 임대인의 문제에 대해서 잘 대응할 수 있는 특약들인 것 같아요. 다만 좀 내용들이 많다보니, 임대인이 읽었을 때 너무 빡빡하다 느껴질 수 있기 때문에 부동산 사장님을 통해서 미리 특약을 전달하고, 계약서에 미리 넣어서 계약 당일에는 서로 웃으며 계약할 수 있으면 좋을 것 같습니다. 또한, 반대로 임대인 측에서도 요구하는 특약사항이 여러가지 있을 수 있는데, 그 부분도 잘 읽어보시고 가능한 부분은 서로 포용하며 맞춰가는게 좋을 것 같아요~ 아무쪼록 원활하게 계약이 진행되길 기원합니다 ^^
리얼아웃풋님 안녕하세요! 전세계약을 앞두고 특약사항을 정말 전문가 수준으로 꼼꼼하게 잘 작성하셨네요 👍🏻 임차인 보호를 위한 핵심 조항들이 이미 대부분 잘 반영되어 있습니다. 질문하신 3가지에 대해 조심스럽게 의견 남겨드립니다. 1. 현재 상황에서 빠진 특약이 없을까요? ➡️ '근저당 말소 확인' 문구 보완 가능성 이미 말소 비용 영수증까지 확인하셨지만, 등기부등본상 완전히 '말소'되는 데는 수일이 걸릴 수 있습니다. 특약 첫 줄에 "임대인은 잔금일까지 기존 근저당권(2017년 설정)을 완전히 말소하고, 잔금 전까지 말소접수증을 임차인에게 제공하기로 한다."라는 문구를 명시해 두면 더 안심이 될 것 같습니다. 2. 계약 당일 챙겨야 할 부분은? ➡️ 영수증 일치 여부와 등기부 실시간 확인 법무사를 통해 주소 표시정정(오타 수정) 및 근저당 말소 접수가 완료되었다고 하니, 계약 당일 현장에서 '등기명의인 표시변경 신청 접수증'과 '근저당권 말소 신청 접수증' 실물을 중개사님을 통해 눈으로 직접 확인하시는 것이 안전해 보입니다. 3. 특히 조심해야 할 부분은? ➡️ 전입신고+확정일자 타이밍 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 인도(입주)를 마친 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 다행히 첫 번째 특약에 '잔금일 익일까지 새로운 권리를 발생시키지 않는다'고 잘 적어두셨지만, 리스크 가능성을 최소화하기 위해 잔금 당일 이사 직후 곧바로 주민센터나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것을 추천합니다. 전반적으로 임차인에게 매우 유리하고 안전하게 특약이 구성되어 있어서, 말씀드린 접수증 확인 정도만 챙기셔도 크게 문제될 가능성은 낮아 보입니다^^ 준비를 원체 야무지게 하셔서 본계약도 차질 없이 완벽하게 잘 끝내실 것 같아요. 원만하게 계약이 체결 되시길 응원하겠습니다! 힘내세요! 🫶🏻
안녕하세요 리얼아웃풋님! 근저당말소 조건 전세계약을 하셨군요! 일단 근저당이 500만원정도 남은 상태이고 근저당이 말소되어야 전세대출에 문제가 없을 것으로 보여집니다. 소액의 근저당을 남겨둔 채 근저당 말소 조건으로 대출이 가능한 몇몇 은행도 있지만, 계약 전에 완전 말소로 잘 합의보신 것 같습니다. 적어주신 특약을 보니 빈틈없이 꼼꼼하게 전세계약서를 작성하신 것 같습니다! 다만, 근저당을 모두 말소하는 조건으로 전세대출 심사를 받으셨을 테니, 리스크를 방지하기 위해 "말소되지 않은 선순위 근저당으로 인해 전세대출 실행이 불가할 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."를 추가하면 좋을 것 같습니다. 계약당일에는 등기부등본상 근저당말소 처리가 되었는지 확인하시고 진행하면 되겠습니다. 다만, 말소완료 사항이 등기부등본에 반영되려면 시간이 조금 걸릴 수 있으니, '근저당말소 접수증(또는 상환영수증)'을 확인해보시면 좋을 듯 합니다. 마지막으로, 이미 임대인분이 말소 조건을 맞추기 위해 상환을 진행 중이고 리얼아웃풋님을 많이 배려해 주고 계신 듯한데요. 확실하게 짚고 넘어가는 것은 좋지만, 임대인분과의 원만한 관계를 위해 너무 압박하는 느낌을 주기보다는 "은행 대출 심사과정에서 필요한 문구라고 한다"라며 부드럽게 양해를 구하고 특약을 추가하시는 것을 권해드립니다. 부동산 거래는 결국 사람과 사람의 일이니까요! :) 모쪼록 전세계약 잘 마치시길 바라겠습니다!
