4주차 강의 후기_봄이 왔어요!![가치있는 구ㄹ1가서 8십억 부자되조 존경받는별1]

무주택과 1주택자의 갈아타기 위한 로드맵에 대한 이야기를 해주셨고 비규제 2지역에 대한 직장,  교통, 학군, 환경, 공급과 각각 생활권을 나누어서 우선적으로 볼 생활권에 대해서 이야기를 해주셨다.

가치를 보고 아직 오르지 않은 것이 있으며 땅의 가치에 따라 투자 접근법이 달라질 수 있음을 알고 실행하는 것이 중요하다고 이야기를 해주셨습니다.

비규제 지역에 투자하고 수익률 목표를 달성하면 매도하고 갈아탈 단지가 있으면 매도하면 된다고 하셨으며

지방은 수익률 100% 났으면 매도하길 바란다고 권면 하셨습니다.

수도권은 그래도 매도 타이밍을 놓쳤다 하더라도 스테이하면 된다고 이야기 해주셨습니다.

1. OO지역

직장 : oo지역은 자체 일자리가 많다기 보다는 주변의 양질의 일자리로 갈 수 있는 교통이 있다는 것과 그리고 새로운 양질의 일자리가 들어오면 수요가 가격 상승요인으로 이끌 수 있다는 이야기를 해주었습니다.

교통 : 2개의 호선이 지나가며 강남과 주요 업무지구로 가는 것은 시간으로 따지면 멀기는 하지만 환승하지 않고 가거나 환승해서 역기준으로 1시간내에 업무지구로 갈 수 있다. 그러나 강남과의 물리적인 거리가 멀다.

하지만 새로운 교통호재로 인해 더 좋아진다면 지역의 위상이 또 달라질 수 있을 것 같다.

학군 : 지역내 학군수요도 있지만 외부의 수요를 끌고 올 만큼은 아니다.

환경 : 다른 비규제 지역에 비하면 평지에 환경은 너무 좋다. 역 접근성이 좋은 곳부터 먼저 보고, 역과의 접근성은 떨어지지만 환경이 좋은 곳은 우선순위는 아님을 알 수 있었다.

공급 : 공급은 대응의 영역이다. 지역의 공급은 지역내에서는 영향을 받는다. 전세 수요를 뺏길 수 있기 때문이다. 그것을 고려하여 전세계약을 2년이 아니라 3년으로 한다든지 공급이 있기 때문에 투자를 못하는 것은 아니다.

생활권 : 생활권을 나누어서 선호 생활권부터 시작해서 지역 전체 생활권을 한눈에 그려볼 수 있도록 이야기를 해주셨다.

>>>>이 지역을 대체할 수 있는 곳은 강남과의 거리가 더 멀어진다. 어쩜 희소하기 때문에 XX지역보다 먼저 가격 상승을 하고 있는 것 같다.

2. XX지역

직장 : 베드타운 역할을 한다. 베드타운이라면 교통이 중요하게 보아야 한다.

교통 : 2개의 호선이 지나간다. 강남접근성뿐만 아니라 주요 업무지구로 어디를 가나 1시간 이내로 갈 수 있다.

새로운 교통호재를 가진 곳이기도 하다.

학군 : 이 지역도 마찬가지로 외부의 학군수요를 끌고 올 만큼은 아니지만 지역내 선호하는 학군은 있다.

환경 : 아파트끼리 모여 있고 균질한 택지를 형성하고 있다. 대단지아파트나 대형평형과 섞여 있는 곳을 좀더 쾌적할 수 있음을 이야기 해주셨다.

공급 : 외곽택지에 신축 공급이 있기는 하지만 우선순위는 아니다.

생활권 : 역을 중심으로 선호 생활권이 형성 되어 있고 전체 생활권을 잘 설명해주셨다.

>>>>이 지역을 대체할 수 있는 형님 지역들이 있다. 하지만 역세권을 중심으로 가격상승이 있지만 그래도 저평가 되어 있다고 하셨다.

두 지역을 역을 중심으로 아래, 위를 나누고 역과 멀어질 수록 선호도가 떨어지는 모습을 보면서 전형적인 베드타운의 역할을 하는 곳임을 알게 되었다. 베드타운 역할을 한다는 것은 그만큼 교통이 중요하다는 것이다.

선도지구 같이 호재가 있는 곳은 상승장에서는 비슷한 입지라도 먼저 상승하는 모습을 보이고 있는 것을 알게 되었다.

구축은 반드시 용적률을 봤으면 좋겠다고 해주셨다.

그래도 방2개 이상을 먼저 투자하면 좋겠다고 방1개짜리는 대체할 수 있는 것이 많다고 해주셨다.

매매도 전세도 같이 올라가고 있는 봄 시장이 되었다고 투자하셨으면 좋겠다는 당부의 말씀이 강의 중간에도 계속 이어졌다. 매도자 우위 시장이라 지금 실거래가보다 조금 깎이면 괜찮은거라고 깎을려고 하다가 놓치는 일이 없었으면 좋겠다라는 말씀도 해주셨다.

비규제라도 어제 본 매물이 없어지고 어제의 가격이 오늘의 가격과 다른 시장에서 정말 쉽지 않는 것 같다.

그럼에도 불구하고 매물임장까지 하고 투자하시길 바라는 자모님의 진심어린 강의에 감동되었습니다.

자모님이 이번강의처럼 투자하라고 적극적으로 말씀하신적은 처음인듯 합니다.

그만큼 시장이 빠르게 상승하고 있다는 메시지를 주고 있는듯 합니다.

적용할점

-방2개 이상, 구축은 용적률 낮은 것 투자하기

-지금 지역내 공급은 대응의 영역이다. 체크해서 전세세팅을 유리하게 해서 투자하기

-매물임장까지해서 꼭 투자하기

-결론은 투자하시길 바랍니다.