안녕하세요,
세상에서 가장 존경하는 아내, 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있는 자이코입니다.
어제 인턴 튜터님께서 반톡방에 공유해 주신 영상이 있습니다.
딜버트 만화의 창시자 스콧 애덤스의 강연인데요. 이 사람은 딜버트 전에 36가지를 시도하고 전부 실패했습니다. 그런데 37번째에 성공했어요. 이 강연에서 그가 말하는 핵심은 세 가지입니다.
- 하나, "목표"가 아니라 "시스템"을 만들어라. 목표를 세우면 달성/실패의 이분법에 갇히지만, 시스템(매일 반복하는 루틴)으로 살면 무엇이 되든 안 되든 나를 성장시킨다.
- 둘, 열정은 성공의 원인이 아니라 결과다. 잘하게 되면 열정이 생기는 것이지, 열정이 있어야 잘하는 게 아니다. "상위 1% 하나"보다 "상위 25% 여러 개의 조합"이 희소가치를 만든다.
- 셋, 운에 자신을 노출시켜라. 다양한 시도를 많이 하면 "운 좋은 일"이 일어날 확률 자체가 높아진다. 시도 횟수가 곧 성공 확률이다.
오늘은 이 영상에 나온 "확률적 사고"에 대해 이야기해보려고 합니다. 확률적 사고를 부동산 투자 공부에 적용해본 내용입니다.,
시스템을 만들고, 시도 횟수를 늘리고, 확률을 내 편으로 만드는 것. 이걸 투자에 어떻게 적용할 수 있는지 풀어볼게요.
사고 방식에는 2가지가 있습니다. 먼저 우리에게 익숙한 사고방식부터 짚어볼게요.
[결정론적 사고]
결정론적 사고는 "A를 하면 B가 된다"는 사고방식입니다. 원인과 결과가 1:1로 연결된다고 믿는 거예요.
예를 들면:
• "강남 아파트를 사면 무조건 오른다"
• "임장을 가면 좋은 물건을 찾는다"
• "금리가 내리면 집값이 오른다"
• "전세가율이 높으면 매수 타이밍이다"
이렇게 생각하면 세상이 단순해 보여요. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 강남 아파트도 하락하는 시기가 있고, 임장 10번 갔는데 빈손인 날도 있고, 금리가 내려도 공급 폭탄으로 집값이 빠지는 지역이 있어요.
결정론적 사고의 문제는, 예상과 다른 결과가 나왔을 때 "내가 틀렸다"고 좌절하거나, "시장이 이상하다"고 남 탓을 하게 된다는 겁니다. 원인과 결과가 반드시 연결된다고 믿었으니까요.
[확률적 사고]
확률적 사고는 다릅니다. "A를 하면 B가 될 확률이 높아진다"는 사고방식이에요.
• "임장을 가면 좋은 물건을 찾을 확률이 올라간다"
• "시세 트래킹을 하면 적정 매수 타이밍을 잡을 확률이 올라간다"
• "전세가율이 높은 단지를 고르면 수익이 날 확률이 올라간다"
• "비교평가를 하면 자연스럽게 단지 대 단지를 비교할 수 있는 실력이 올라간다"
확률적 사고과 관련된 이 행위들은 근데 투자라는 결과를 보장하지 않습니다. 대신 확률을 내 편으로 만들 수 있습니다. 그리고 우리는 그 확률을 믿고 계속 반복해야 합니다.
결정론적 사고를 하는 사람은 한 번 실패하면 무너집니다. "A를 했는데 B가 안 됐으니 이 방법은 틀렸다"고 판단하거든요.
반면에, 확률적 사고를 하는 사람은 한 번 실패해도 흔들리지 않습니다. "60%짜리 행위를 했는데 이번엔 40% 쪽이 나왔을 뿐이다. 계속 하면 된다"고 생각하니까요. 결과보다는 과정과 내가 원칙을 지키는 프로세스인 과정을 더 신경 씁니다.
그러면 이 확률적 사고가 실제로 어떻게 작동하는지, 카지노를 예로 들어볼게요.
카지노는 왜 항상 돈을 벌까요?
답은 간단합니다. 확률적 우위를 가지고 있기 때문이에요.
룰렛을 예로 들면, 숫자 36개 중 하나를 맞추면 36배를 줘야 공평한 게임인데, 실제로는 0과 00이 추가로 있어서 38개 중 하나를 고르게 됩니다. 그런데 맞춰도 36배만 줘요. 이 작은 차이가 카지노의 우위입니다.
모든 카지노 게임이 이런 구조예요. 카지노 측 승률이 전부 50%를 넘습니다. 겨우 1~2%의 작은 차이. 그런데 이 작은 차이가 시간이 쌓이면 절대적인 결과가 됩니다.
이걸 부동산 투자에 적용해볼게요.
동전을 4번 던졌을 때, 이론적으로는 앞면 2번이 나와야 하지만 실제로 딱 2번 나올 확률은 50% 가 되지 안습니다. 0번, 1번, 3번, 4번 다양하게 나와요.
그런데 100번을 던지면? 대략 45~55번 사이로 수렴합니다.
1억 번을 던지면? 거의 정확히 50%에 수렴해요.
이게 핵심입니다. 시간이 흐르고 반복이 계속될수록, 실제 결과는 이론적 확률에 수렴합니다. 이게 평균회기 라는 개념입니다.
카지노에 시계가 없는 이유가 바로 이거예요. 처음에는 운 좋게 이기는 사람이 있어요. 하지만 오래 앉아 있을수록, 게임을 반복할수록, 카지노의 확률적 우위가 실제 돈으로 실현됩니다. 그래서 시계를 없애고, 공짜 술을 주면서 오래 앉아 있게 만드는 거예요.
도박 (혹은 투기) 과 투자를 나누는 기준은 "기대값이 플러스인가"입니다.
- 기대값이 마이너스인 행위를 반복하면 = 도박 = 장기적으로 반드시 잃음
- 기대값이 플러스인 행위를 반복하면 = 투자 = 장기적으로 반드시 이김
이걸 우리가 하는 부동산 투자 공부에 대입해보면 다음과 같습니다.
기대값이 플러스인 행위:
- 임장을 자주 간다
- 시세 트래킹을 한다
- 전화 임장을 돌린다
- 임장 보고서를 꼼꼼히 쓴다
- 수익률 계산을 해본다
- 매물을 많이 본다
- 쌍둥이 단지를 찾는다
- 비교 평가를 많이 해본다
- 궁금한게 있으면 반드시 물어봐서 해결한다
기대값이 마이너스인 행위:
- 유튜브 부동산 전망 영상만 본다
- "다음에 해야지"하고 미룬다
- 감으로 "여기 오를 것 같다"고 찍는다
- 남이 좋다고 하니까 따라산다
- 공부 안 하고 "타이밍만 맞추면 된다"고 생각한다
- 월부에서 배운대로 행동하지 않고, 내 멋대로 한다
한 번 했다고 바로 결과가 나오지 않아요. 동전 4번 던져서 앞면 안 나온다고 동전이 불공평한 게 아니듯이. 하지만 100번, 200번 반복하면 실력은 반드시 확률에 수렴합니다. 이론적 확률이 내 편이면, 시간은 내 편이에요.
그런데 여기서 중요한 게 있습니다.
눈앞의 한 번의 결과에 흔들리면 안 됩니다.
51%의 승률을 가진 행위를 했는데 이번에 졌다? 그래도 이긴 겁니다. 왜냐하면 51% 승률의 행위를 "선택한 순간" 1%의 확률적 우위를 얻은 거니까요. 이 확률적 우위를 모아가면, 결국 실제 결과가 확률에 수렴합니다. 그게 "좋은 물건을 적정 가격에 사는 순간"으로 나타나는 거예요.
전화 임장 3통 했는데 다 거절당했다? 그래도 이긴 겁니다. 기대값이 플러스인 행위를 했으니까요.
임장 다녀왔는데 좋은 물건을 못 찾았다? 그래도 이기고 있는 겁니다.
시세 트래킹 석 달째 하는데 아직 투자를 못 했다? 그래도 이기고 있습니다.
매물 상담 갔는데 이미 나간 매물이었다? 그래도 이긴 겁니다.
반대로 생각해볼게요.
감으로 "여기 오를 것 같다"고 사서 올랐다? 그건 운입니다. 진 겁니다. 장기적으로 확률에 수렴하면 반드시 잃게 돼요.
누가 추천해서 따라 샀는데 시세가 올랐다? 운입니다. 다음에도 오를 거라는 보장이 없어요.
500만 명이 부동산 투자를 한다고 해봅시다. 그중에 아무 공부 없이 감으로 3번 연속 맞추는 사람이 통계적으로 수만 명 나옵니다. 그 사람들이 "나는 부동산 감이 있다"고 말하는 거예요. 하지만 그건 500만 명이 주사위 던지기를 했는데 우연히 3번다 6이 나오는 것과 다를 바 없습니다.
"이 지역 상승 분위기가 온다", "분위기가 좋다", "다들 산다고 하니까", “급하니깐 빨리가서 매수해야 되겠다”, “계속 오르고 있으니깐 나도 빨리 따라가야 되겠다”
이건 마치 블랙잭에서 "이번엔 딜러가 터지지 않을까?" "뭔가 흐름이 온다"는 미신적 생각으로 확률적으로 낮은 행위를 하는 것과 똑같습니다.
최적이 아닌 모든 행위는 장기적으로 돈을 잃게 만듭니다.
부동산은 주식과 다르게 매매 횟수를 많이 할 수 없습니다. (물론 지난 상승장에서 너나위님 같은 분들은 예외지만요) 따라서 현 시점에서 월부에 계신 동료분들 중에서 평균회기에 수렴하는 정도의 빈도를 현실에서는 만나기 어렵습니다.
주식 트레이더는 많이 매매하는 경우에는 본인이 갖고 있는 확률적 실력에 수렴합니다. 하지만 부동산 매수는 인생에서 5번, 10번 할까 말까 해요. 그래서 한 번 한 번이 더 무겁고, 그만큼 그 것을 실행하기전에 더 철저하게 기대값 플러스인 행위를 해야 합니다.
매매 횟수가 적다는 건, 운으로 성공할 가능성이 있다는 뜻이기도 해요. 실제로 아무 공부 없이 타이밍 좋게 사서 돈 번 사람이 있습니다. 하지만 그 사람이 다음에도 될까요? 매매 횟수가 쌓이면 결국 확률에 수렴합니다.
그래서 우리는 그 적은 횟수의 매매를 할 때, 확률적 우위를 최대한 높여놔야 하는 겁니다. 임장을 가고, 시세를 트래킹하고, 수익률을 계산하고, 비교평가를 하고, 매달 Top3를 뽑고, 전화 임장을 돌리는 모든 행위가 "내 매매의 승률을 51%에서 60%로, 70%로 올려가는 과정"입니다.
그래서 우리가 해야 할 건 뭘까요.
"확률적 우위가 있는 행위를 식별하고, 그것을 감정에 흔들리지 않고 반복하는 것" 입니다.
카지노가 한 판 졌다고 룰을 바꾸지 않잖아요. 한 판 이겼다고 흥분하지도 않아요. 그냥 같은 게임을 수만 번 반복합니다. 시간이 지나면 확률이 돈이 되니까요.
우리가 월부 커뮤니티에서 해야할 것을 정리하면
하나. 기대값이 플러스인 행위만 한다. 임장, 시세트래킹, 전화임장, 보고서 작성, 매물 비교, 이게 우리가 가질수 있는 "카지노의 우위"다.
둘. 한 번의 결과에 흔들리지 않는다. 전화 임장 거절당해도, 임장 가서 빈손으로 돌아와도, 1등 매물이 눈앞에서 날아가도, 그건 동전 4번 던져서 안 나온 것일 뿐이지 확률이 틀린 게 아닙니다.
셋. 반복한다. 카지노의 2% 우위는 수만 번의 반복으로 수십억이 된니다. 우리의 임장과 공부도 마찬가지이구요. 시간이 쌓이면 우리 실력의 확률이 곧 결과가 된다.
넷. 운에 의한 성공에 도취되지 않는다. 감으로 맞춘 한 번의 성공은 실력이 아니다. 다음에 또 맞출 수 있다는 보장이 없다.
다섯. 본능에 역행하는 훈련이 필요하다. 타고난 투자자는 없고, 훈련된 투자자만 있을 뿐이다. 확률적 사고는 인간의 본능(촉, 흐름, 감)에 역행하기 때문에 의식적으로 훈련해야 한다. 실전반을 수강하거나 월부학교를 듣거나 자실로 안해본 경험을 해본다거나 하는 것들이 있을수 있겠네요~
우리가 매일 하는 투자 공부는, 카지노의 2% 우위를 쌓아가는 과정입니다. 한 번에 보이지 않아요. 전화 임장 한 통으로 인생이 바뀌지 않습니다. 하지만 그 한 통 한 통이 쌓여서 100통, 200통이 되면, 그때 확률이 현실이 됩니다.
시간은 기대값이 플러스인 사람의 편입니다.
마지막으로, 확률적 사고를 실전에서 지키기 위한 원칙 네 가지를 다시 정리해볼게요.
첫째, 평균 회귀를 믿는다. 실력과 운이 공존하는 영역에서는 시간이 지날수록 극단적인 성공이나 실패는 결국 장기적인 평균에 수렴합니다. 한 번 크게 성공했다고 자만하지 말고, 한 번 크게 실패했다고 절망하지 마세요. 둘 다 평균으로 돌아옵니다. 우리가 할 일은 실력을 쌓는 것으로부터 그 평균 자체를 올려놓는 것입니다.
둘째, 과잉 확신을 경계한다. 사람은 성공하면 "내 실력"이라 하고, 실패하면 "운이 나빴다"고 합니다. 하지만 솔직해져야 해요. 내 성공에 숨겨진 운의 지분을 인정하는 것, 그게 다음 투자를 더 잘하게 만드는 겸손입니다.
셋째, 결과가 아닌 과정에 집중한다. 단기적인 결과는 통제할 수 없어요. 하지만 확률을 높이는 올바른 의사결정 과정은 통제할 수 있습니다. 임장 체크리스트를 만들고, 수익률 계산 공식을 정해두고, 매물 비교 기준을 세워두세요. 감정과 편향을 배제하는 시스템을 만드는 겁니다. 좋은 과정을 반복하면 좋은 결과는 시간 문제예요.
넷째, 표본을 늘리고 계속한다. 단기 결과에 일희일비하지 않고, 의사결정의 횟수를 늘려야 합니다. 임장 1번이 아니라 10번, 전화 임장 5통이 아니라 50통, 매물 3개가 아니라 30개. 표본이 늘어날수록 운의 영향은 줄어들고 실력의 영향은 커집니다.
이 글을 읽고 확률적 사고와 행동하는 방법에 대해서 더 깊이 공부해보고 싶은 분께 두 권을 추천드립니다.
마이클 모부신의 "운과 실력의 성공 방정식"은 운과 실력을 정량적으로 분리하는 프레임워크를 제시합니다. 투자에서 내가 잘한 건지, 운이 좋았던 건지를 구분하는 기준을 세울 수 있어요. 확률적 사고의 학문적 토대를 다지기에 이만한 책이 없습니다.
다만 이 책이 조금 어렵게 느껴지신다면, 신사임당 주언규님의 "수퍼노멀"을 먼저 읽어보시길 추천합니다. 평범한 사람이 확률적 우위를 만들어가는 과정을 쉽고 현실적으로 풀어낸 책이에요. "특별한 재능 없이도 반복과 시스템으로 결과를 만든다"는 메시지가 있는 책입니다.
오늘도 긴 글 읽어주시느냐 고생하셨습니다.
오늘도 독강임투!
자이코 드림
