안녕하세요,
진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다.😊
이번주 주간머니이슈 보셨나요?
너나위 멘토님께서 재건축 사업성을 저해하는 요소로
‘재건축 초과이익 환수제’ 와 ‘분양가 상한제’를 말씀해주시는데요,
오늘은 그 중 ‘재건축 초과이익 환수제’ 를 알아보려고 합니다.
🔎 재건축 초과이익 환수제란 무엇인가요?
재초환(재건축 초과이익 환수제)은 집값이 급등한 2006년 도입됐지만
금융위기 이후 이어진 부동산시장 침체로 2013∼2017년 제도 시행이 유예됐다가
2018년 1월 부활하고, 2023년 12월에 개정된 제도로
아파트를 재건축할 때 일정 금액 이상의 초과이익이 발생하면
그 이익의 일부를 국가가 '부담금' 형태로 징수하는 제도입니다.
재건축으로 인해 특정 지역의 집값이 급등하고 소수가 과도한 개발이익을 독점하는 것을 막아
부동산 시장을 안정시키고 소득 재분배를 하겠다는 취지로 도입되었는데요,
많은 옹호론과 비판론이 있던데 그건 각자 찾아보는 걸로 하고 ㅎㅎ
이 글에서는 재초환에 대한 정보만 말씀드리도록 하겠습니다.
🔎부담금은 어떻게 계산되나요?
부담금은 ①초과이익 x ②부과율 x (1-③감면율) 로 계산되는데요,
하나씩 자세히 설명드리겠습니다ㅎㅎ
① 초과이익
여기서 초과이익은 단순히 '내가 산 가격'과 '나중 가격'의 차이가 아니라 법적으로 정해진 시점이 있습니다.
재건축초과이익 = (종료일 가격 - 시작일 가격 - 정상 집값 상승분 - 개발비용)
- 종료일 가격: 재건축이 다 끝난 '새 아파트 준공인가일' 기준 새 아파트의 감정평가액
- 시작일 가격: ‘조합설립 승인일’ 기준 공시가격
- 정상 집값 상승분: 시작일 가격 x max(전국 소비자물가 상승률, 해당 주택이 속한 시·군·구의 평균 주택가격 상승률)
이렇게 나온 금액을 조합원 수로 나눈 것이 1인당 부담금이 됩니다.
1인당 부담금이 나왔다면 여기에 부과율과 감면율을 계산해주어야 하는데요,
② 부과율
8천만원부터 5천만원 단위로 10%~50% 누진세율이 적용됩니다.
| 구간 | 세율 | 누진공제액 |
| ~8천만원 | 0% | 0원 |
| 8천만∼1억3천만원 | 10% | 0원 |
| 1억3천만∼1억8천만원 | 20% | 1800만원 |
| 1억8천만∼2억3천만원 | 30% | 3600만원 |
| 2억3천만∼2억8천만원 | 40% | 5900만원 |
| 2억8천만원 초과 | 50% | 8700만원 |
③ 감면율
장기보유 1주택자에게는 감면 헤택을 주는데요,
6년 이상 보유한 1주택자에게 한해 10%~70% 를 감면해줍니다.
| 보유기간 | 감면율 |
| 6년 미만 | 0% |
| 6년 이상∼7년 미만 | 10% |
| 7년 이상∼8년 미만 | 20% |
| 8년 이상∼9년 미만 | 30% |
| 9년 이상∼10년 미만 | 40% |
| 10년 이상~20년 미만 | 50% |
| 20년 이상~ | 70% |
❗참고로 만 60세 이상 1주택자는 담보를 제공하면
아파트를 팔거나 상속할 때까지 부담금 납부를 유예할 수도 있다는 사실!!
🔎 어떤 영향이 있나요??
일부 단지는 재초환을 피하기 위해 세대수 증가 없이
건물만 다시 짓고 대신 고급화 시키는 1대1 방식을 채택하기도 하는데요,
대표적인 1:1 재건축 단지로 용산구 동부이촌동의 ‘래미안 첼리투스’가 있습니다.
강남의 압구정 현대, 한양이나 이촌동 왕궁 등의 초고가 단지들도
재초환이나 분양가 상한제 같은 규제를 피하려고 이 방식을 검토하거나 채택하고 있지요.
재개발, 리모델링의 경우 재초환의 적용을 받지 않기 때문에
재건축 대신 리모델링을 선택하는 경우도 있는데
24년 분양한 송파구 '송파 더 플래티넘'이나 '잠실 더샵 루벤'이
대표적인 리모델링한 단지입니다.
💡 요약하자면
재초환은 분담금과는 구별되는 재건축으로 버는 돈이 많을 때 내는 일종의 ‘성공 보수 성격의 부담금’으로
최근 법 개정으로 1주택 장기보유자나 초과이익이 적은 단지는 부담이 크게 줄었지만,
여전히 강남 등 입지가 좋고 일반분양 물량이 많아 이익이 크게 남는 단지들은 수억 원의 부담금이 나올 수 있는데요,
재건축 단지에 진입하거나 보유 중이시라면 우리 단지의 '추진위 승인일'이 언제였는지,
현재 시세와 공사비를 고려했을 때 1인당 초과이익이 8,000만 원을 넘길지 예측해 보는 것이 중요합니다.
다음편은 분양가 상한제에 대한 글로 찾아오겠습니다🧚🏻
