안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.
서울, 수도권 구축 소형 평형을 어떻게 봐야 할까?
많이 궁금하시지 않으신가요?
투자할 수 있을까?
어떤 곳에는 투자할 수 있고 어떤 곳에는 투자할 수 없을까요?
저 역시 너무 궁금하더라고요.
그래서 찾아봤습니다.
#경기도 상급지
먼저 1기 신도시 상급지인 분당 서현동의 시범한양 단지와 무지개마을 12단지를 가지고 왔습니다.
놀랍게도 10년 동안
매매가는 300%, 200% 상승한 반면,
전세가는 48%, 29% 상승하는 데 그쳤습니다.
# 경기도 외곽
부천에 있는 은하주공 1단지와 반달극동을 가지고 왔는데요.
마찬가지로 10년 동안
매매가는 107%, 42% 상승했지만,
전세가는 37%, 29% 상승한 것을 보여주고 있습니다.
여기서 분명한 사실 하나를 알 수 있습니다.
일반적으로 전세가 역시 물가가 반영되기 때문에 10년에 2배 정도 상승하는 것이 맞습니다.
하지만 30년 가까이 되어가는 구축의 경우에는
급지에 상관없이 전세가 상승률이 상당히 더디다는 겁니다.
전세는 철저히 '현재의 거주 가치'를 반영하기 때문에,
주차난이나 노후화 같은 실거주의 불편함이 전세가 상승을 짓누르는 거죠.
하지만 매매가는 달랐습니다.
매매가 상승률은 상급지일수록 상승 폭이 상당히 컸습니다.
반대로 외곽일수록 상승 폭이 제한적이기에,
투자할 때 가격이 확실히 싸거나 훨씬 더 뾰족한 기준으로 투자해야 된다는 것을 알 수 있었습니다.
여기에 더해, 우리는 "소형 평수는 누가 살지?"에 대해서 깊이 고민해볼 필요가 있습니다.
보통 싱글이나 신혼부부가 거주하지만, 아이가 한 명만 생겨도 짐이 늘어나 이사 가려는 수요가 많습니다.
즉, 59나 84 타입에 비해 절대적인 수요층이 적고,
그만큼 나중에 매도할 때 환금성이 떨어질 수 있다는 뜻입니다.
추가적으로 연식이 오래되면 재건축, 재개발, 리모델링 이야기가 나옵니다.
하지만 단지 내에 소형 평수 비율만 압도적으로 많다면,
세대당 대지지분이 적고 사업성이 떨어지기 때문에 정비사업 관점에서도 불리할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 결론은 이렇습니다.
해당 단지의 땅의 가치와 선호도가 높다면 투자할 수 있다고 생각합니다.
단, 2년 뒤 전세금을 올려받으려는 기대보다는,
'매매가 상승' 관점에서 시간을 두고 묻어두는 투자를 하는 것이 좋은 선택이라고 생각합니다.
결국 투자는 흔들리지 않는 기준을 세우고, 처음의 다짐을 굳건하게 지켜나가는 과정인 것 같습니다.
구축 소형 평수를 보실 때 이 글이 조금이나마 단단한 투자 기준을 세우는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
