안녕하세요. 가애나애입니다!
최근 수도권 비규제 지역의 핵심 지역인
A지역을 모니터링 하다가 묘한 의구심이 생겼습니다.
네이버 부동산으로는 선호 단지부터 외곽 단지까지
생활권 내의 거의 모든 아파트가
매매가는 9-10억대, 전세가는 6억대로
촘촘하게 붙어 있었기 때문입니다.
인접한 서울 지역은 최근 몇 달 동안
매물이 불티나게 팔리면서 호가를 올리고 있는데,
경기도는 아직 ‘시장이 잠잠하구나’하는
기묘한 안도감마저 들었는데요.
하지만 이 의문의 답은
컴퓨터를 끄고 직접 현장에 갔을 때,
완전히 뒤집혔습니다.
화면 너머로 고요해 보였던 9억대 물건은
이미 현장에는 존재하지 않는 것이었습니다.
네이버 부동산과 현장의 괴리
막상 현장에 방문해보니
네이버 최저가로 올라온 9억 중반의 매물은
당장 입주할 수 없는 월세 낀 물건이거나,
과거의 낮은 전세를 안고 있어
투자금이 많이 필요한 물건이 대부분이었습니다.
실제로 매수해서 입주를 하거나,
현 전세가로 전세를 세팅할 수 있는 물건은
이미 네이버 최저가보다 1억 가까이
높은 가격을 지불해야만 했습니다.
“9억짜리는 월세낀 물건이에요.
10억짜리 물건 하나 남았고,
이거 나가면 10.5억부터에요.
요즘은 가격 안 올리면 다행이에요.”
< A 지역 모 공인중개사 >
아직 실거래 사이트에 등록되지 않은
실시간 계약 정보도 호가보다 웃도는 가격에
거래가 이루어졌다는 것을 알 수 있었습니다.
진짜 시장의 흐름을 읽으려면
컴퓨터 앞이 아니라 현장으로 나서는 것이
얼마나 중요한지 다시금 깨닫는 순간이었습니다.
경기 핵심지로 번지는 매수세
더 주목해야 할 점은 현장의 거래가
꽤나 활발하게 이루어지고 있다는 점입니다.
현재 A지역의 매수 비율은 실거주 절반,
투자 절반으로 팽팽하게 맞물려 있는데요.
투자자들이 저렴한 물건을 활발하게 소진시킴과 동시에,
투자 물건이 잠기면 실거주자가
조금 더 높은 가격의 물건도 거래하고,
그렇다면 투자로 내놓은 물건도 조금씩 호가를 올리는
일종의 ‘핑퐁’이 이루어지고 있었습니다.
“오늘처럼 주말에 몇 팀 보고 가면
이거 다음주 중으로 분명히 나가요.”
< A 지역 모 공인중개사 >
이러한 모습을 보이는 이유는
첫째는 부족한 전세 물량,
둘째는 서울 집값 상승으로 밀려오는 수요였습니다.
전세 물건은 A지역 뿐만 아니라
인근 지역에도 부족한 상황이며,
현장에는 현금 6억대 전세 대기자도 있었습니다.
여기에 더해 현장에서는
서울 핵심지의 열기가 시차를 두고
경기 핵심지로 번져오는
생생한 모습을 확인할 수 있었습니다.
1)강남 접근성이 좋으면서
2)거주 환경이 쾌적하며
3)매매가가 합리적이기 때문입니다.
여전히 투자 기회가 남아있기에
적극적인 투자자들과
밀려난 실수요자들이 동시에
이 지역의 가성비를 확인하고 진입하는 모습이었습니다.
주말에 온 몇 팀이 집을 보고 돌아간 뒤,
다음주가 되면 어김없이 매물이 사라지는 이유가
바로 여기에 있었습니다.
우리는 어떻게 해야 할까요?
현장에서 마주한 시장 속도에 대응하기 위해,
지금 당장 실행할 수 있는
3가지 액션플랜을 제안합니다.
첫째, 현장의 '실시간 가격'을 파악해야 합니다.
네이버 부동산 최저가를 기준으로
자금 계산을 하여 현장에 갔다가는,
계약서는 구경도 못 하고 발길을 돌려야 합니다.
지금은 화면 속 가격이 아니라,
현장에 살아있는 진짜 매물 가격을 기준으로
비교하고 판단해야 합니다.
미리 가용 가능한 예산을 정확하게 파악하고,
준비가 되었다면 현장으로 나서야 합니다.
둘째, 당장 입주가 어려운 ‘조건부 물건’도 기회가 될 수 있습니다.
현장에서 확인했듯 네이버의 저가 물건들은
대부분 당장 입주할 수 없는 월세 낀 물건이거나,
과거의 낮은 전세를 안고 있어
초기 투자금이 많이 필요한 매물들입니다.
단, 실거주라고 해서 무조건
'즉시 입주 가능'한 매물만 고집할 필요는 없습니다.
내 예산과 상황이 허락한다면,
전월세 만기가 1년 가량 남아
매매가가 상대적으로 저렴한 물건을
눈여겨볼 수도 있습니다.
묶여 있는 임대차 보증금과의 차액을 감당할 수 있다면,
남들이 실거주가 불가능하다고 먼저 넘겨버린
그 물건이 오히려 나에게는 좋은 기회가 됩니다.
단, 투자자라면 해당 물건의 전세 만기가 언제인지,
계약갱신청구권은 사용했는지,
임차인의 상황은 어떤지 면밀히 파악해야 합니다.
셋째, '가치와 가격'을 기준으로 의사결정해야 합니다.
시장의 매수세, 조급한 나의 마음이 아니라
가치와 가격이라는 본질에 근거하여
의사결정해야 합니다.
지금 우리가 던져야 할 질문은 하나입니다.
"내 예산으로 살 수 있는 가장 가치 있는 것은 무엇인가?"
단순히 눈앞의 분위기에 휩쓸려 타협하기보다,
동일한 가격 안에서 입지와 선호도가 가장 좋은
단지와 물건을 철저하게 비교하고 골라내야 합니다.
움직이는 시장 속에서도 끝까지
가치의 우선순위를 지키는 것만이
후회 없는 선택을 만드는 유일한 기준입니다.
컴퓨터 앞에서 얼마에 살지
재고 따지는 망설임의 시간 동안,
현장의 실거주자들과 투자자들은
면밀하게 판단하고 결정하며 거래하고 있습니다.
그리고 이 현상은 비단 A지역 만의 일이 아닐 것입니다.
수도권의 다른 핵심 지역들 역시
컴퓨터 속 숫자에 갇혀 있는 동안
실시간으로 달아나고 있을지 모릅니다.
진짜 내 가족이 살 집을 지키고 싶다면,
지금 당장 컴퓨터를 끄고 현장으로 가야 합니다.
진짜 시장의 정답은 언제나 현장에 있기 때문입니다.
여러분의 선명한 투자를 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
