보유세가 오른다고요? 다주택자는 지금 집을 팔아야 할까요? [골드트윈]

안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.

최근 부동산 커뮤니티에서 여러 가지 찌라시가 돌고 있습니다. 비거주 아파트 보유세가 크게 오른다거나, 전세금 에스크로 제도가 의무화될 수 있다는 이야기처럼 다주택자 입장에서는 그냥 흘려듣기 어려운 내용들이었습니다. 아직 확정된 정책도 아니고 실제로 현실화될지도 알 수 없지만, 자산을 보유하고 있는 사람이라면 마음이 흔들릴 수밖에 없습니다.

저 역시 다주택자 입장에서 이런 이야기를 보면 완전히 남의 일처럼 느껴지지는 않습니다. 규제가 실제로 나온다면 내가 감당할 수 있을지, 시장에 매물이 쏟아지지는 않을지, 혹시 나도 미리 정리해야 하는 것은 아닌지 여러 생각이 들게 됩니다. 특히 부동산은 주식처럼 버튼 하나로 가볍게 사고팔 수 있는 자산이 아니기 때문에, 불안이 커질수록 판단은 더 조심스러워야 합니다.

하지만 이런 이야기가 돌 때마다 한 가지 고민이 생깁니다.
정말 지금 움직여야 하는 걸까요? 아니면 아직 확정되지 않은 이야기 앞에서 너무 빨리 불안해하고 있는 걸까요?

저도 정답을 알고 있는 것은 아닙니다. 다만 이런 시기일수록 무작정 낙관하거나, 반대로 공포에 휩쓸려 움직이기보다 먼저 확인해야 할 것이 있다고 생각했습니다. 오늘은 그 부분에 대해 제 생각을 정리해보려 합니다.

찌라시만 보고 팔아도 될까요?

투자를 하다 보면 시장에는 늘 불안한 이야기가 돕니다. 금리가 더 오른다, 세금이 더 강해진다, 전세 제도가 바뀐다, 대출이 막힌다 같은 이야기는 시기마다 형태만 바뀌어 반복됩니다. 그런데 막상 시간이 지나고 보면 모든 이야기가 현실이 되는 것은 아니었습니다.

물론 규제를 가볍게 보면 안 됩니다. 특히 다주택자는 세금, 전세, 대출, 보유 비용에 민감할 수밖에 없습니다. 다만 확정되지 않은 내용을 기정사실처럼 받아들이고 자산을 급하게 매도하는 것은 또 다른 위험입니다. 찌라시만 보고 자산을 정리했는데 실제 정책이 나오지 않거나, 생각보다 약하게 나온다면 그 후회는 생각보다 오래갈 수 있습니다.

과거 시장을 봐도 규제가 나왔다고 해서 항상 집값이 바로 하락했던 것은 아닙니다. 어떤 규제는 단기적으로 거래를 얼어붙게 만들었고, 어떤 규제는 오히려 매물 잠김을 만들기도 했습니다. 같은 규제라도 시장의 유동성, 금리, 공급, 전세 가격, 투자 심리에 따라 결과는 달라졌습니다.

그래서 저는 “이번 규제가 나오면 시장이 반드시 무너질 것이다”라고 단정하기보다, 먼저 제 자산을 기준으로 생각해보려 합니다. 예측보다 중요한 것은 대응 가능성입니다. 시장을 맞히려고 하기보다 내가 어떤 상황까지 감당할 수 있는지 보는 것이 먼저라고 생각합니다.

감당 가능한가요?

불안할수록 가장 먼저 해야 할 일은 뉴스를 더 많이 보는 것이 아니라 내 자산을 숫자로 보는 것입니다. 내가 보유한 주택의 현재 시세, 전세가, 대출, 이자, 보유세, 현금흐름을 다시 정리해야 합니다. 막연히 “큰일 나면 어떡하지”라고 생각하면 모든 자산이 위험해 보이지만, 숫자로 보면 생각보다 버틸 수 있는 자산과 그렇지 않은 자산이 구분됩니다.

예를 들어 보유세가 지금보다 올라간다면 연간 얼마를 더 부담해야 하는지, 전세 제도 변화로 보증금 운용이 제한된다면 추가 현금이 얼마나 필요한지, 금리가 다시 오르면 월 이자가 어느 정도 늘어나는지 계산해봐야 합니다. 이 과정은 기분 좋은 일은 아니지만, 불안을 줄이는 데는 가장 현실적인 방법입니다. 막연한 공포는 숫자를 모를 때 커지고, 숫자를 알면 대응 방향이 보이기 시작합니다.

저는 이 과정을 일종의 스트레스 테스트라고 생각합니다. 좋은 시나리오가 아니라 나쁜 시나리오를 먼저 넣어보는 것입니다. 보유세가 늘고, 전세금 활용이 어려워지고, 매매가가 일정 기간 정체되고, 전세가가 흔들리는 상황에서도 내가 버틸 수 있는지를 확인하는 것입니다.

이때 감당이 가능하다면 굳이 찌라시 하나에 흔들려 급하게 매도할 필요는 없습니다. 반대로 감당이 어렵다면 그때는 자존심이나 기대감보다 생존을 먼저 생각해야 합니다. 투자에서 가장 중요한 것은 수익을 크게 내는 것보다 시장에 오래 살아남는 것이기 때문입니다.

어떤 자산부터 정리해야 할까요?

만약 스트레스 테스트를 해봤을 때 감당이 어렵다면 포트폴리오 압축을 고민해야 합니다. 다만 이때도 “아무거나 먼저 팔자”가 아니라 어떤 자산을 지키고 어떤 자산을 줄일지 기준이 필요합니다. 저는 기본적으로 더 좋은 자산을 지키고, 덜 좋은 자산부터 정리하는 것이 맞다고 생각합니다.

여기서 말하는 좋은 자산은 단순히 지금 수익이 난 자산만을 의미하지 않습니다. 입지의 희소성, 수요의 깊이, 전세 수요, 향후 공급, 직장 접근성, 학군, 교통, 생활 편의성, 그리고 하락장에서 버틸 수 있는 힘까지 함께 봐야 합니다. 상승장에서는 대부분의 자산이 같이 오르는 것처럼 보이지만, 하락장이나 규제 국면에서는 자산의 체력이 다르게 드러납니다.

반대로 먼저 정리할 자산은 대체로 수요가 얕고, 공급 부담이 크고, 전세가 약하고, 회복 속도가 느릴 가능성이 높은 자산입니다. 특히 외곽 지역이나 하급지는 시장이 좋을 때는 수익률이 커 보일 수 있지만, 규제와 유동성 축소가 겹치면 매수세가 빠르게 줄어들 수 있습니다. 이런 자산을 무조건 나쁘다고 볼 수는 없지만, 포트폴리오를 압축해야 하는 상황이라면 우선순위에서 밀릴 가능성이 큽니다.

다만 세금은 반드시 함께 봐야 합니다. 다주택자는 양도세, 취득세, 보유세에 따라 선택지가 크게 달라질 수 있습니다. 어떤 집을 파는 것이 자산 측면에서는 맞아 보여도 세후 현금흐름까지 계산하면 다른 결론이 나올 수도 있습니다. 그래서 매도 판단은 단순히 입지만 보고 할 것이 아니라, 세금과 현금흐름까지 함께 놓고 봐야 합니다.

좋은 자산을 지키는 것도 중요하지만, 그 자산을 지킬 수 있는 체력을 만드는 것이 먼저입니다. 아무리 좋은 자산이라도 보유자가 버티지 못하면 결국 내 자산이 될 수 없습니다.

정책 확정 전, 해야 할 일

저는 아직 확정되지 않은 찌라시만 보고 바로 행동하는 것은 조심해야 한다고 생각합니다. 대신 지금 해야 할 일은 감정적으로 매도 여부를 결정하는 것이 아니라, 정책이 실제로 나왔을 때 어떻게 움직일지 미리 정리해두는 것입니다. 막상 정책이 발표되고 시장 분위기가 흔들리기 시작하면, 그때는 차분하게 판단하기가 더 어려워질 수 있기 때문입니다.

그래서 지금 해야 할 일은 크게 두 가지라고 생각합니다.

① 규제를 감당할 수 있는지 시뮬레이션해보기

보유세가 지금보다 늘어난다면 연간 얼마를 더 부담해야 하는지, 전세 제도 변화로 추가 현금이 필요해진다면 어느 정도까지 감당 가능한지, 금리가 다시 올라가면 월 이자가 얼마나 늘어나는지 계산해봐야 합니다. 막연히 “큰일 나면 어떡하지”라고 생각하는 것보다 숫자로 확인하는 것이 훨씬 현실적인 대응입니다.

② 감당이 어렵다면 어떤 자산을 먼저 정리할지 기준 세우기

시뮬레이션 결과 버티기 어렵다고 판단된다면 그때는 포트폴리오 압축을 고민해야 합니다. 이때는 급하게 아무 자산이나 매도하는 것이 아니라, 입지 경쟁력, 전세 수요, 공급 부담, 향후 회복 가능성, 세금까지 함께 고려해서 덜 좋은 자산부터 정리하는 기준을 세워야 합니다.

정책이 실제로 나오면 시장에는 극단적인 의견이 더 많아질 수 있습니다. 누군가는 지금 당장 팔아야 한다고 말하고, 누군가는 절대 팔면 안 된다고 말할 것입니다. 하지만 결국 중요한 것은 남의 의견이 아니라 내 자산이 버틸 수 있는 구조인지 여부입니다.

그래서 저는 이런 시기일수록 “팔아야 하나요?”보다 “어떤 상황이면 팔 것인가?”를 먼저 정하는 것이 좋다고 생각합니다. 미리 기준을 세워두면 정책이 실제로 나왔을 때도 패닉으로 반응하기보다 준비한 시나리오에 따라 움직일 수 있습니다.

자산은 불안이 아니라 기준으로 지킵니다

보유세 찌라시가 현실화될지, 전세 제도에 큰 변화가 생길지는 아직 알 수 없습니다. 그래서 지금 당장 시장을 단정하거나 공포에 휩쓸려 움직이기보다는 내 자산을 다시 점검하는 시간이 필요하다고 생각합니다. 불안은 없앨 수 없지만, 기준이 있으면 불안 속에서도 버틸 수 있습니다.

저는 이번 일을 보며 다시 한 번 느꼈습니다. 투자는 좋은 자산을 사는 것만큼이나, 그 자산을 오래 보유할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다는 것을요. 규제가 오든, 금리가 오든, 시장 분위기가 흔들리든 결국 살아남는 사람은 예측을 잘한 사람이 아니라 감당 가능한 범위 안에서 준비해둔 사람일 가능성이 높습니다.

지금 다주택자라면 불안해하는 것에서 멈추지 않고, 내 자산을 숫자로 펼쳐보는 시간을 가져보셨으면 좋겠습니다. 그 과정에서 지켜야 할 자산과 줄여야 할 자산이 조금 더 선명해질 수 있습니다. 오늘의 점검이 언젠가 시장이 흔들릴 때 나를 지켜주는 기준이 되기를 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.