수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 초록도해입니다.
반독모 책인 하워드 막스의 『투자에 대한 생각』를 읽으면서
최근 시장에서 우리가 감정에 휩쓸리지 않고 어떻게 하면 리스크를 대응할 수 있을 지를
배울 수 있었습니다.
최근 시장은 정부규제와 삼성, 하이닉스 성과급 발표 후
서울과 수도권지역에서 신고가 거래가 이어지고 있습니다.
전세도 부족하고, 공급도 부족하니 가격은 오르막길을 달리고 있고,
뉴스기사에서도 상승샐리에 대한 보도가 쏟아지고
매매거래가 꾸준히 체결되다 보니, 시장을 바라보는 사람들의 마음과 함께 뜨거워지는 것 같습니다.
시장이 뜨거워질수록 사람들의 마음도 함께 조급함으로 타오릅니다.
바로 이 시점, 군중 심리에 휩쓸리지 않기 위해
우리가 반드시 복기해야 할 하워드 막스의 3가지 철학을 공유해보려고 합니다.
1. 호황장은 나를 과대평가하게 만든다 (FOMO와 가치의 착시)
“경험이란, 당신이 원했던 것을 가지지 못했을 때 당신에게 주어지는 것”이라는 말을 꼭 하고 싶다.
호황은 우리에게 쓸모없는 교훈만 준다.
투자는 쉬운 것이고, 당신은 투자의 비밀을 알고 있으며, 리스크에 대해서는 걱정할 필요가 없다고 말한다. 그렇기에 가장 값진 교훈은 불황에서 얻을 수 있다.
“지금 집을 사지 않으면 벼락거지가 될 것 같다”는 공포 마케팅이 유튜브와 뉴스를 가득 채우면서
지금 시장은 이른바 포모(FOMO·뒤처짐에 대한 공포)가 지배하고 있습니다.
규제 전 매수 우위에서 규제 후 매도자 우위 시장으로 급격히 바뀌면서 호가가 계속 올라가고
사람들은 지금 가격이 계속 오르고 있는 것을 보면서도 방관하거나
조급함이 찾아와서 빨리 사려고하거나
아님 하락장을 기다리는 사람으로 나뉘기도 합니다.
하워드 막스는 가장 값진 교훈은 ‘불황’에서 얻는다고 말합니다.
상승장에서는 아무런 가치 분석 없이 조급하게 던진 낙관적인 선택도,
시장의 유동성과 상승세에 올라타 ‘맞는 판단’처럼 보이기 때문입니다.
상승장에서는 누구나 자신이 천재 투자자라는 착각에 빠지기 쉽습니다.
지금 내가 특정 단지를 추격 매수하려는 이유가
정말 그 아파트가 가진 '본질적 입지 가치와 안전마진' 때문인지,
아니면 나만 기회를 놓칠 것 같은 ' 두려움과 공포 ' 때문인지는 하락장이 와봐야 증명됩니다.
시장이 좋을수록 더욱 냉정하게 스스로에게 질문해야 합니다.
"나는 지금 내 눈으로 가치를 보고 있는가, 언론이 만든 분위기를 보고 있는가?"
2. 시장은 언제나 한 방향으로만 움직이지 않는다 (시계추 법칙과 가격의 본질)
"극단적인 시장의 움직임에는 반전이 있을 것이다.
그리고 시계추가 한쪽 방향으로 영원히 움직일 것이라고,
또는 그 끝에서 계속 머물 것이라고 믿는 사람들은 결국 막대한 손실을 입을 것이다.
전문가들의 인터뷰를 보면
“서울의 공급 가뭄이 향후 2~3년간 지속될 것이기 때문에 집값 상승은 멈추지 않을 것”
이라고 말하고 있습니다.
하지만 과거 부동산 역사에서 늘 그랬듯,
시장은 절대 한 방향으로만 달리지 않습니다.
하워드 막스가 강조한 '시계추의 법칙'처럼,
한쪽 극단으로 치우친 시장은 반드시 중심을 향해, 그리고 반대쪽 극단을 향해 되돌아옵니다.
현재 서울의 공급 부족(입주 물량 감소)과 전세가 상승이라는
강력한 가격 상승 요인이 존재하는 것은 부인할 수 없는 사실입니다.
하지만 '시장 환경이 좋다'는 것이 '모든 단지를 비싸게 사도 안전하다'는 면죄부가 되지는 않습니다.
시장이 뜨거울수록 투자자는 '가격(수익을 얻을 수 있나 없나)'이 아니라
‘가치(가치가 있는 곳인가 후순위 인가)’를 봐야 합니다.
가격이 오른다고 해서, 가격이 더 비싸다고 해서
가치가 더 좋은 단지가 아닐 수 있습니다.
이럴수록 가치가 좋은 곳이 어딘지 객관적인 판단을 하는 실력을 길러야합니다.
3. 결국 투자자는 철저하게 비교하는 사람이다 (2차적 사고의 필요성)
첫째, 투자프로세스는 정밀하고 훈련되어야 한다.
둘째, 반드시 비교해야한다.
가격이 하락하거나 상승하거나, 따라서 장래 수익이 높거나 낮거나 상관없이
우리는 최고의 투자 대상을 찾아야 한다.
우리가 시장을 바꿀 수 없는 이상 시장에 참가하고 싶다면,
존재하는 모든 가능성 중에서 최고를 선택할 수 밖에 없다.
최근 과열된 시장에서 놓칠 수 있는 리스크는 '비교 평가'를 객관적으로 판단했느냐? 입니다.
불과 얼마 전 하락장까지만 해도 우리는
"이 예산으로 A 지역의 대장 단지와 B 지역의 로얄동 중 어디가 더 저평가되었는가?"를 치열하게 비교 분석했습니다.
하지만 지금은 그 본질적인 과정이 생략된 채,
“이러다 다 놓친다, 뭐라도 당장 잡아야 하는 것 아닌가?”라는 조급만 마음으로
의사결정을 내리는 경우가 늘고 있습니다.
하워드 막스가 말하는 탁월한 투자자의 조건은 '2차적 사고(Second-Hand Thinking)'를 하는 것입니다.
남들이 "공급이 부족하니 집값이 오를 거야"라는 1차적 사고에 갇혀 눈앞의 매물을 잡을 때,
2차적 사고를 하는 투자자는
"그 상승 논리로 인해 지금 가격이 과열되진 않았는가?
이 리스크를 감당할 만큼 전세가율이 안전한가?
이 돈으로 다른 지역의 더 좋은 선택지를 살 수는 없는가?"
를 비교합니다.
시장이 아무리 날뛰어도 투자의 본질은 절대 변하지 않습니다.
내 한정된 종잣돈 안에서
더 탄탄한 직주근접, 더 우수한 교통망, 더 강한 실수요를 가진 가치 있는 자산을
비교하여 내가 할 수 있는 가장 좋은 선택지를 찾아내는 것,
그것이 현명한 투자자의 길이라고 생각합니다.
마치며: 미래 예측이 아닌, 불확실성을 인정하는 태도
하워드 막스가 책 한 권을 통해 일관되게 던지는 메시지는 결국 하나입니다.
"미래를 정확히 예측할 수 있다는 오만을 버리고, 시장의 불확실성을 겸손하게 인정하라"는 것입니다.
현재 서울 수도권 시장은 지표상 분명 상승 압력이 강한 것이 맞습니다.
공급은 줄고, 전세는 귀하며, 선호단지들은 모두 호가를 올리며 오르막길을 달리고 있습니다.
하지만 거시경제의 변수, 금리의 향방, 정부의 대출 규제 등
우리가 통제할 수 없는 불확실성 요소 역시 도처에 널려 있습니다.
이런 안개 속 같은 상황일수록 우리 투자자가 매달려야 하는 것은 군중의 함성이 아니라,
'내가 세운 기준과 가치'입니다.
- 남들이 조급함에 눈이 멀어 뛰어갈 때, 한 걸음 물러서서 앞마당 단지들을 촘촘하게 비교평가하기.
- 언론의 자극적인 헤드라인 대신, 내 자산상황 파악 및 리스크 대비 안전마진 계산하기.
- 시장이 아무리 뜨거워도 내가 정한 투자 원칙과 가이드라인 지키기.
좋은 투자자는 미래를 가장 기막히게 맞히는 예언가가 아닙니다.
시장이 광기에 휩싸여 모두가 흥분할 때, 혼자 차분하게 생각할 수 있는 사람입니다.
하워드 막스의 철학을 곱씹다 보니 너바나님 강조하시던 말씀이 생각합니다.
투자는 예측하는 것이 아니라 (NOT A) 시장에 대응하는 것 이다. (BUT B)
모두 조급함에 흔들리지 않고, 시장의 파도 위에서 단단하게 중심을 잡는
단단한 투자자가 되시길 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 화이팅!!
