안녕하세요
함께 성장하고 투자하고 싶은 월부지니1입니다.
2025년 1호기 이후
1년만에 2호기 투자를 하게 되었는데요,
1호기를 매도하지 않았지만 유리공과의 대화를 통해 생각지도 못했던 1억이라는 투자금이 생겼고
월부학교에서 가르쳐주신 방향에 따라 2호기 투자를 결정하고 바로 행동으로 나섰고 2호기 계약이라는 값진 결과물을 얻을 수 있었습니다.
지방이 익숙했던 프로 지방러, 지방만 바라보는 실수를 하다.
2026년 7월 월부학교 여름학교를 시작할 당시
유리공과 합의된 투자금은 현금 5천만원과 신용대출 3천만원으로 총 8천만원의 투자금이 전부였습니다.
하지만 운이 좋게도 8월 말 유리공에게 추가 투자금이 생겨 현금 1억, 신용대출 3천만원을 기준으로 투자금 1.3억으로 상향해서 찾아볼 수 있게 되었습니다.
두번째 투자도 당연히 지방 소액투자라고 생각했던 저는 인구가 많은 광역시에만 눈을 두게 됩니다.
투자금이 조금 올랐으니 인구가 가장 많은 부산광역시나 대구광역시 내에서 투자하겠다는 생각만을 가지고 부산, 대구 앞마당을 전수조사하기 시작합니다.
그래도 전수조사이기 때문에 공급이 적고 현재 전세가가 반등하고 있는 지역들인 부산 동래구, 부산 진구, 대구 중구, 대구 동구, 창원 성산구, 창원 마산회원구, 창원 마산 합포구까지 진행하였습니다.
8천만원이라는 돈이 있을 때와는 다르게 1억이라는 돈이 있다보니 이 지역들 모두에서 기회가 보였습니다.
예전 투자에서 복기했듯이 “가능한 모든 단지를 본다”는 생각으로 저평가되어 있고 투자금+5000만원 범위 내에 들어오는 단지들의 상단에서부터 전화임장, 매물임장을 진행하였습니다.
이때 저는 루시퍼홍님의 “매물리스트 다운로드” 기능을 통해 투자 후보 리스트 단지에 전수전임하였습니다.
(루시퍼홍님항상 감사드립니다🙏)
전수전임을 통해 투자 가능한 후보 매물들을 추렸고 평일저녁, 평일 휴가를 이용하여 매물임장을 하러 가게 됩니다.
매물 3개를 예약했었는데 1개만 보여주는 날도 있었고,
하루종일 매물 털이를 하는 날도 있었고,
갑작스런 사장님의 연락에 퇴근 후 버스에 올라 매물을 보러 가는 날도 있었습니다.
가능한 날마다 매일 현장에 가다보니 투자할 수 있는 물건들이 보이기 시작했고, 현장의 분위기가 보이기 시작했습니다.
A단지는 나온 매물이 많지만 RR매물은 저렴한 매물보다 1억씩 비싼 상황이라 투자는 엄두도 낼 수가 없었고 애매한 동의 중간 층수 정도를 투자할 수 있었습니다.
B단지는 나온 매물 자체가 많이 없었지만 RR 물건도 매도자의 급한 상황에 저렴하게 나온 곳을 투자로 염두에 둘 수 있었습니다.
가장 먼저 투자를 검토했던 A단지는 전세가 3개가 있었지만 생각보다 빠르게 소진되지 않고 있었고,
전수조사를 하다 주변 전세가 없다는 것을 알게 되어 전임을 통해 전세가를 올려받을 수 있다고 판단하고 추가하게 된 B단지는 주변에 내년 2월에 입주 가능한 전세 1건 외에는 입주가능한 전세가 단 한 건도 없어 전세 대기자가 있는 단지였습니다.
물건을 보고 매물문의를 준비하는 와중에 B단지의 투자후보 매물이 실거주에게 물건이 매도되는 일이 발생해 저는 또 다시 단지 내에서 새로운 매물을 보기 위해 평일 저녁에 투자후보지로 향했습니다.
다행히 단지 내에서 새로운 물건들을 발굴해 낼 수 있었고, 제가 컨텍하고 있던 부사님께서 제가 추가적으로 보았던 매물의 가격을 적극적으로 만들어주려고 노력하셨습니다.
결국 매도된 매물과 동일한 가격으로까지 가격을 만들어주셔서 매물문의를 무사히 넣을 수 있었습니다.
◀ 지니 투자 후보 최종 리스트 ▶
A단지(2순위) - 애매한 동과 라인, 높은 층수/전세대기자 없음
B단지(1순위) - 로얄동 중간층/전세 대기자 있음
※ 투자금은 동일
당시 재이리 튜터님께서는 물건 너무 잘 찾아왔고 이 투자로도 충분히 벌 수 있지만 수도권 앞마당을 같이 검토하지 않으면 후회할 수 있을 것 같다고 조언해주셔서 수도권 앞마당을 털러 다시 여정길에 오르게 됩니다.
+ 튜터님께서 매물 문의 넣었던 투자후보들은 모의투자로 담아두고 지켜보라고 말씀해주셔서 앞으로 어떻게 변화하는지 투자보석함에 넣어두고 지켜볼 예정입니다 :)
- 잘한 점 : 내가 가지고 있는 앞마당 중에서 할 수 있는 가장 좋은 것들에 접근하여 만들어보고자 노력한 것
- 아쉬운 점 : 수도권이 멀다고 지방 앞마당만 계속 간 것
- 개선할 점 : 투자를 한다면 내가 가지고 있는 모든 가능성 있는 앞마당에서 비교할 것(에고에 의한 편식 금지)
비규제 앞마당에서 투자물건을 찾기 위해 2박 3일 일정에 오르다.
매물임장을 가기 전 지방 매물을 털었듯이 타겟팅 단지들을 정하고, 루시퍼홍님의 “매물리스트 다운로드” 기능을 통해 투자 후보 리스트 단지에 전수전임하였습니다.
처음에 전화했을 때 사장님들은 투자자에 대해 냉랭한 반응이었습니다.
👩🦳 : 요즘 전세입자들 전세 대출하고 주인 바뀌면 은행에서 사후점검하고 대출 회수해가는 경우가 있대. 위험해서 안돼
🧑🦳 : 요즘 집주인들이 투자자들 집보여주는거 정말 싫어해요. 실거주만 집 보여주겠대.
그래도 포기할 수 없던 저는 전세대출이 정말 회수될 가능성이 있는지 직접 대출상담을 받아보기로 했습니다.
👩 : 사장님 알고 있는 대출 상담사분 있으시면 연락처 좀 부탁드려요~
👩🦰 : 직접 알아보려구? 알겠어 기다려봐 연락처 보내줄게~
그렇게 저는 5개의 은행 대출상담사에게 직접 “전세입자 컨셉”으로 전화하여 주인이 변경되고 한달 이내에 전세대출이 가능한지, 전세대출하고 한달 이내에 집주인이 변경되어도 괜찮은지 알아보았습니다.
👩 : 안녕하세요~ 전세대출 상담 좀 받고 싶은데요, 부동산 사장님께서 알아보라고 하셔서요. 혹시 제가 전세대출하고 한 달 뒤에 집주인이 바뀌면 전세대출 회수가 되거나 하는 위험이 있나요?
👨🦱 : 그런 경우에 회수되거나 하는 일은 없습니다. 2주 정도 텀이 있으면 괜찮으실거에요.
👩 : 아 그런가요? 그럼 혹시 집주인이 바뀌고 한달 뒤에 제가 전세대출해도 무방할까요?
👨🦱 : 네. 그런 경우에도 전세대출한게 회수되거나 하지 않습니다. 걱정 안하셔도 될 것 같아요~
이렇게 직접 전화해서 파악해보니 가능하고 답변주는 은행 4곳, 어렵다는 답변을 준 은행은 1곳으로 매도 후 세입자 맞추기, 세입자 맞춘 후 승계 두 플랜 모두 충분히 가능하다는 결론이 나왔습니다.
이렇게 직접 전화해서 파악해보고 나니 부사님들께도 다시 부탁드려볼 수 있었습니다.
👩 : 사장님~ 제가 직접 전화해서 알아보니까 전세대출 회수되는 위험은 전혀 없다고 하시네요. 그러니까 매물 예약 좀 잡아주세요!!
👩🦰 : 그래요? 흠… 알겠어 그럼 기다려봐요 한번 잡아볼게!
처음 전화하면 냉랭했던 사장님들도 이렇게 능동적으로 대출상담사와 이야기한 내용을 토대로 전임하니 하나씩 하나씩 집을 볼 수 있게 예약을 잡아주셨습니다.
제가 관심이 가장 많이 갔던 단지는 집주인들이 매물을 거두고, 호가를 4000만원씩 올리고 하는 와중에 부동산 사장님께서 이렇게 이야기를 하셨습니다.
👩🦰 : 여기 요즘 집보기가 너무 힘들어. 세입자들이 집을 너무 안 보여주려고 해. 추석 전주라 다들 바쁜가 봐.
👩 : 사장님 저 일요일 저녁도 괜찮아요. 한번 물어봐주세요.
👩🦰 : 일요일 저녁? 멀리서 오는데 괜찮겠어? 알겠어 그럼 기다려봐요.
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👩🦰 : 세입자가 다른 날은 절대 안되는데 일요일 저녁 7시에는 된대. 우리 일요일은 영업 안 하는데 내가 보여줄게. 일요일에 와.
👩 : 정말요?! 감사합니다! 일요일 오후에 뵐게요!!
그렇게 토요일 하루 종일, 일요일 저녁 매물 예약을 완료하고 저는 2박 3일 매물임장 일정에 올랐습니다.
사실 1박은 머나먼 수도권으로 이동하기 위한 시간이었고(금요일), 나머지 1박 2일동안 투자 후보단지들의 매물을 탈탈 털었습니다.
예약했던 물건들을 보는데 가격이 2개월 전보다 4~5천만원 정도 오른 상황, 전용 84들은 투자금 범위 내에서 좋은 단지들을 찾기가 아주 힘들었습니다.
부사님은 59를 추천했지만 84가 가격이 올랐어도 만들어볼 수 있는 물건들이 있을지도 모른다는 생각으로 거의 모든 매물을 보았습니다.
완전 기본에 최저 가격인 집
특올수리이지만 향과 층이 별로라 조금 싸게 나온 집
기본 수리지만 RR이라 가격이 비싼 집
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이렇게 다양한 조건의 집들을 모두 보고나니 이런 생각이 들었습니다.
생각보다 내가 타겟팅했던 단지들의 호가가 많이 올랐고, 오름 시장에 가격 네고가 쉽지 않다.
그렇다면 선호도가 조금 떨어지더라도 다른 단지의 매물까지도 전부 보자.
그래서 저는 당시 현장에서 집을 보여주셨던 부사님께 이렇게 말씀드렸습니다.
👩 : 사장님, 혹시 OO단지에는 괜찮은 매물 없을까요?
👩🦰 : 아.. 이건 내가 가진 물건은 아닌데 보여주려고 했었거든? 근데 그게 집보기가 힘들어서 예약이 취소됐어.
👩 : 그럼 오늘 몇 시에 가능한지 한번 물어봐주세요. 그 때 다시 올게요!
👩🦰 : 응 알겠어~ 기다려봐 한번 물어봐 줄게.
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👩🦰 : 이따가 오후 4시에만 딱 한번 집을 보여줄 수 있대. 그때 시간 괜찮아?
👩 : 네 사장님! 그때 집 보러 올게요!
중간 다른 예약을 해놓았던 터라 다른 부동산에서 매물을 보다보니 다시 이런 생각이 들었습니다.
좋은 매물은 이미 호가가 너무 비싸구나. 그리고 기본집 상태인 것들조차도 호가를 계속 올리고 전혀 급할 것이 없어 매도자 우위 시장인 것 같다. 4시에 보는 단지 꼼꼼하게 잘 봐야겠다.
그렇게 오후 4시가 되어 기다리던 매물(C단지 물건)을 보게 되었고, 특올수리까지는 아니었지만 수리가 잘되어 있는 집 상태와 가격을 보고 투자 후보에 올려놓게 됩니다.
하지만 이 C물건의 등기부등본을 떼어보니 근저당 2건이 잡혀있었습니다.
주담대로 추정되는 채권최고액 2.3억과 추가 대출 7700만원이 잡혀있었는데요, 역으로 계산해보니 실제 대출금액은 120%로 설정했을 때 1.9억, 7천만원 정도였습니다.
이 정도 금액이라면 이미 충분히 다 갚으셨을 수도 있겠다는 생각이 들어 사장님게 여쭤보게 됩니다.
👩 : 사장님~ 집주인 분께 이 금액 다 갚으신 건지 한번 물어봐 주실 수 있을까요?
👩🦰 : 응 알겠어요~ 한번 물어봐줄게~~
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👩🦰 : 집주인한테 물어보니까 근저당이 그렇게 잡혀있긴 한데 다 갚으셨다고 하셔~ 괜찮을 것 같아.
그렇게 투자 물건의 상태, 가격과 조건이 좋다는 것을 확인하고 저는 이 물건을 투자후보 리스트에 올려놓았습니다.
=> C단지 물건 상황 : 선호동은 아니지만 중간층, 올수리, 주인전세 가능
그리고 다음날 일요일에 매물 3개를 예약해주셨던 사장님께서 이런 연락이 옵니다.
👩🦰 : OO동 OOOO호는 매물을 거두겠다고 하고, OO동 OO△△호는 갑자기 시간이 안된다네.. OO동 O△O△호만 볼 수 있을 것 같아.. 그래도 보러 올래?
👩 : 네 사장님. 그 물건이 제일 보고 싶었던 물건이니까 그거 하나라도 꼭 볼게요.
일요일 월부학교 최임 제출 날! 하루종일에는 임보 보완을 하고, 저녁 7시 매물을 보게 되었습니다.
단지 내 전용 84는 4개 동밖에 없는데 그 중에서도 선호도 있는 동에, 층도 19층 중 16층, 매물 상태는 2년 전 특올수리로 상태 최상으로 RR이라는 것을 단번에 알 수 있었습니다.
가격도 투자 후보로 넣어두었던 C단지 물건보다 1000만원 정도 싼 상황에 “이 물건이 내 물건(D단지 물건)이구나” 싶었습니다.
처음 부동산 사장님께서 알려주신 조건도 좋았습니다. 월세입자 거주중이지만, 매도계약 후 3개월 내 퇴거가 월세계약서에 특약으로 적혀서 집보여주기도 협의가 된 상황이라 매도 계약 후 집주인분이 전세입자와 계약서를 써주기로 하셨다는 것이었습니다.
=> D단지 물건 상황 : 로얄동, 로얄층, 특올수리, 집주인 전세계약 협조 가능
그렇게 저는 가장 좋았던 조건의 물건을 일요일 저녁 재이리 튜터님께 매물문의를 넣게 되었고 재이리 튜터님께서는 월요일 매물코칭을 바로 진행하는게 좋겠다고 말씀해주셨습니다. 유레카!╰(*°▽°*)╯
- 잘한 점 : 전세입자 컨셉으로 직접 전화하여 정보를 알아낸 뒤 부사님들 고정관념을 깨뜨리고 매임 예약한 것
- 아쉬운 점 : 최임 제출날이라는 생각에 일요일 매임 예약이 잘 안된다고 쉽게 예약을 포기한 점
- 개선할 점 : 부동산 사장님이 “~~해서 안돼”라는 말씀을 하실 때 내가 직접 행동으로 옮겨 개선할 수 있는 방법은 없을지 끊임없이 고민하기(어떻게든 방법은 나온다)
매물코칭을 통해 거인의 어깨를 빌리다.
다음날 오후 재이리 튜터님께서 신경써주신 덕분에 월부학교 매물코칭을 받을 수 있게 되었습니다.
매코를 진행해주신 튜터님은 2026년 겨울학기 튜터님이셨던 프메퍼 튜터님!!
매코 넣은 두 물건에 대해서 잘 찾아왔다고 피드백 주셔서 한번 더 확신을 얻을 수 있었습니다.
C단지 물건과 D단지 물건의 가치는 비슷하고 수익도 비슷할 수 있다고 말씀해주시면서
중요한 것은 “시장 상황에 따른 매도”라고 덧붙여주셨습니다.
이 관점에서는 한번도 생각해보지 못했던터라 다시 한번 더 새로운 투자자의 관점을 익힐 수 있었습니다.
C단지 물건 - 호재가 붙어 상승장에서 가격이 더 치고 올라갈 수 있지만 RR이 아니다.
D단지 물건 - 호재는 없지만 RR이라 하락장이 온 상황에서는 훨씬 더 잘 매도될 수 있다.
알려주신 내용을 정리해보면
상승장의 끝자락에 매도 타이밍이 온다면 C단지 물건이 낫고
하락장에서는 D단지 물건 이 더 좋은 상황이라고 말씀해주신 것입니다.
이에 덧붙여서 우리는 시장 상황을 예측할 수 없고,
비슷한 가치이고 위성자산이라면 더 잘 매도되는 것을 선택하는 것이 좋은 방향이라고 말씀해주셨습니다.
메퍼튜터님께 궁금한 것들을 전부 질문한 뒤 저는 물건에 대해 100%를 확신할 수 있었고, 바로 투자를 위해 행동으로 옮길 수 있었습니다.
- 적용할 점 : 상승장, 하락장 매도 플랜 미리 작성하기
매도인의 협조가 쉽지 않은 시장이지만 포기하지 않았습니다.
그렇게 매코를 통과하고 즐거운 마음으로 D단지 물건 사장님께 연락을 드렸는데 돌아오는 답은 애매했습니다.
👩🦰 : 아이고 집주인 어머니께서는 매도가 하고 싶다고 하시는데, 아들이 내일 외국에서 들어오면 이야기하고 결정하자고 했다고 하시네. 조금 기다려야겠어~
👩 : 얼마나 기다리라는 말씀이실까요?
👩🦰 : 다시 통화해보니까 추석연휴 이후로 이야기 해준대. 담주까지 기다려야겠어~
추석연휴 전 계약을 할 생각이었던 저는 머리가 딩~하는 소리가 들렸습니다.
재이리 튜터님께 바로 SOS를 드렸더니 튜터님께서는 이렇게 말씀해주셨습니다.
지부님 시간을 너무 끌지말고 내일 오전까지 답을 달라고 이야기 해요.
그리고 오전 중으로 답이 안오면 2순위 매물에 바로 접근하는게 좋겠어요.
튜터님의 말씀덕분에 부동산 사장님께도 적극적으로 답변 어필을 드릴 수 있었고,
그 덕분에 다음날 오전 계약을 하지 못하겠다는 답변을 받게 됩니다..
하지만 저에게는 2순위 매물이 남아있었기에 아쉬웠지만 너무 마음쓰지 않고 C단지 매물 사장님께 연락드렸습니다.
👩 : 사장님~ 저 그때 보았던 OO단지 OOOO동 OOOO호 계약하려고 합니다~
👩🦰 : 그래? 알겠어~ 물건지 사장님이랑 계약한다고 통화하고 올게~ 잠시만~
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👩🦰 : 아이고 집주인이 지금 병원이라네, 그래서 지금 바로 가계약금 넣기는 어려울 것 같구 저녁까지 조금만 기다려줘~
👩 : 네 사장님~ 잘 부탁드립니다~! 오늘 저녁에 꼭 연락해주세요.
그렇게 저녁이 오기 전 특약사항을 조정하였습니다.
그런데 저녁이 되어 갑자기 이런 연락을 받게 됩니다.
👩🦰 : 아니~ 집주인이 평수를 줄여서 이사가려고 하는데 마땅한 집이 없나봐. 그래서 자기가 집을 좀 보고 계좌를 내어주겠다네! 좀 기다려야할 것 같아. 오늘 저녁에 바로 집보러 가보겠대.
👩 : 네? 주인전세 하실건데 다른 집으로 이사가시려면 매도계약 하시는게 더 좋지 않을까요? 이야기 좀 잘 해봐주세요 사장님~!
👩🦰 : 나도 그렇게 이야기 해봤는데 매도인이 불안한가봐~ 오늘 저녁에 연락 준다니까 기다려보자.
저녁에 집을 보고 온 후 부사님께 다시 이런 연락을 받습니다.
👩🦰 : 아이고 오늘 본 집이 맘에 안들었는지, 추석 연휴 끝나구 집 좀 더 본 뒤에 계약하자고 하네.
추석 연휴 전 계약을 마무리 짓고 싶었던 저는 마음이 힘들었습니다.
투자자로서 조금은 더 단단해졌다고 생각했는데, 현실에서는 아니었습니다.
불안하고 초조하고,,,
재이리 튜터님께서 다음 대안 물건들 더 찾아보라는 조언을 주셨지만 1호기처럼 쉽게 계약할 수 있을 줄 알았던 제게는 큰 충격으로 다가왔던 것 같습니다.
그렇게 그날 밤이 지나고 다음날 아침,
핸드폰의 배터리가 방전돼서 충전하고 켰는데 사장님 전화가 4통이나 와있고, 특약과 계좌번호가 문자로 와있었습니다.
밤 사이 매도인이 무슨 심경의 변화가 있으셨는지는 모르겠지만
그날 아침 일전에 조율해두었던 특약을 가지고 계약금과 중도금까지 넣을 수 있었습니다.
- 잘한 점 : 튜터님의 피드백을 따라 1순위 거절 후 바로 2순위에 접근한 것
- 아쉬운 점 : 감정에 휩쓸려 2순위 불발 시에도 투자할 수 있는 물건을 바로 찾지 않은 것
- 개선할 점 : 투자에서는 감정을 빼고 상황을 이성적으로 바라보고, 지금 내가 가장 해야하는 행동이 무엇일지 생각하고 행동으로 옮길 것
감사합니다.
이렇게 짧다면 짧고, 길다면 긴 저의 2호기 여정의 첫발걸음을 딛였습니다.
1호기는 정말 얼렁뚱땅 넘어갔던 기억이 있는데 이번 2호기는 다사다난했던 것 같습니다.
이렇게 다사다난한 와중에도 제가 해낼 수 있었던 것은 바로 월부라는 환경 안에 있기에 가능했습니다.
재이리 튜터님,
감정이 먼저 나가는, 그리고 느린 제자를 애정으로 끝까지 이끌어주셔서 감사합니다.
프메퍼 튜터님,
매물 자체에 국한되는 피드백이 아닌, 앞으로 제가 보유해 나가면서 시장 상황을 어떻게 바라보고 시나리오를 만들어나가야할지 가르쳐 주셔서 감사합니다.
식센즈 여러분,
전임하다 현타가 와서 마음이 흔들리고, 매물예약이 안돼서 흔들릴 때마다 먼저 연락주시고 걱정해주시고 잘되고 있냐고 물어봐주신 여러분 덕분에 지치지 않고 한발 한발 잘 내딛을 수 있었습니다.
월부라는 환경을 만들어주시고, 제게 꿈을 심어주신 너바나님
항상 마음 속 깊이 감사합니다.
투자라는 것을 어떤 마음으로 지속해 나가야하는지 항상 보여주시고 월부학교를 유지시켜주시는 너나위님
감사하고 또 감사드립니다.
이런 환경 안에 있음에 항상 감사하고 겸손한 마음으로 지속해 나가겠습니다.
감사합니다.
