안녕하세요
함께 성장하는 투자자 바베큐캠프입니다
이번 달 투자공부를 하면서 부동산 세금과 관련해서 질문을 많이 주셨는데요
막연히 상승한다 오른다 보다
특히 최근 부동산 정책 이슈와 함께 종합부동산세(종부세), 재산세, 장기보유특별공제 대해 쉽게 정리해보겠습니다.
부동산의 세금은 크게 3가지입니다.
부동산 세금은 크게 다음 3가지로 나눌 수 있습니다.
① 취득세 : 집을 살 때
② 보유세 : 집을 가지고 있을 때
③ 양도세 : 집을 팔 때
오늘은 최근 시장에서 가장 관심이 높은 보유세와 장기보유특별공제를 살펴보겠습니다.
보유 하면서 고려하는 세금 , 보유세
그리고 현재 시장에서 핫 이슈, 보유세입니다.
집을 가지고 , 보유하는 과정에서 내는 세금이라고 해서
보유세라고 불리며 크게 두 가지로 나뉩니다
.
- 재산세
- 종합부동산세(종부세)
보유세를 쉽게 찾아볼 수 있는 방법은
계산 방법이 복잡하기 때문에 네이버 부동산을 이용하면 됩니다
네이버 부동산에서 매물선택을 한뒤 매수하는 동 호수를 선택하면
- 공시가격
재산세
종부세 예상액 을 간편하게 확인할 수 있습니다.
서울에서도 생각보다 종부세 대상은 많지 않습니다
보유세중 종부세는 해당금액의 기준을 넘는 사람들이 추가로 내는 세금입니다.
구분 | 공제금액 | 비고 |
1세대 1주택자(단독명의) | 12억원 | 고령자, 장기보유 세액공제 |
다주택자(인별합산) | 9억원 | 각 9억원 공제 |
1주택자는 공시가격 12억초과를 할경우, 다주택자는 9억을 초과할경우 내게 되는 세금으로
단지의 호수마다 조금씩 차이가 있지만
예를 들어 성동구의 매매가 약 21억원 아파트를 살펴보면 공시가격은 약 8억원 수준인 경우가 있습니다.
즉 서울의 선호 단지라고 하더라도 공시가격 기준으로는 종부세 대상이 아닐 수 있습니다.
“서울 아파트 = 무조건 종부세” 라고 생각하기보다는
실제 공시가격을 확인하는 것이 중요합니다.
현재 시장에서 가장 중요한 변수, 재산세
재산세는 부동산을 보유하며 내는세금으로
산출방법은 아래와 같습니다
과세표준=
[주택공시가격합계-기본공제(다주택자 기준9억 공제)]x 공정시장가액비율 (2026년 일반주택은 60%적용)
재산세 = 과세표준 x 세율- 누진공제
다른 항목들을 인상하기 위해서는 여러 가지 입법적이 요소 등이 늘어나기 때문에
복잡한, 계산식에서 가장 주목해야할건 과세표준입니다.
문제인 정부시절 이 공정시장가액 비율을 95%까지 적용된 사례가 있습니다
공정시장가액비율은 원래 “공시자격 전부를 과세하지 말고 일정 비율만 과세하자”라는 취지의 장치로
100% 이상의 비율은 원래 제도 취지와 맞지 않기 때문에 그 이상의 상향은 어려울것이라고 생각하고 있습니다
만약 공정시장가액비율이 다시 인상된다면?
결론적으로 공정시장가액 비율을 95%로 상향한다면
10억의 공시지가 => 연간 24만원, 월2만원의 상승
20억의 공시지가=> 연간100~300만원, 월8~25만원의 상승
막연히 "종부세 폭탄"을 걱정하기보다
내 자산 기준으로 얼마가 증가하는지 계산해보는 것이 중요합니다.
오래 보유하면 세금 혜택이 있었는데 사라지는 걸까?
현재 양도세를 구하는 방법은 양도차익(판매가격- 구입가격- 필요경비) 입니다.
여기서 장기보유특별공제는 오랜 기간 부동산을 보유한 사람에게 세금 부담을 줄여주는 제도로
단기적인 시세차익만 노리는 투기성 거래를 줄이고, 장기 보유를 유도하기 위해 만들어졌습니다.
그런데 여기서 지금 시장에서 주의해야될 장기보유특별공제의 제도변화 가능성입니다.
장기보유특별공제란
3년 이상 보유한 토지나 건물 등을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다.
여기서 지금 정부에서 계속 언급중인 내용은 비거주자 1주택자에 대한 혜택 감소입니다.
예를 들어 매수가 10억 원, 매도가 20억 원인 주택을 10년 이상 보유했다고 가정해 보겠습니다.
현 제도)
- 매수가 10억/ 매도가 20억 이면
양도차익 = 10억
여기에
- 보유기간 공제 40%
- 거주기간 공제 40%
를 적용받을 수 있어
양도차익 10억 원 × 80% = 8억 원 공제
결과적으로 과세대상 양도차익은 2억 원이 됩니다.
만약 비거주 1주택자에게 거주기간에 대한 공제율을 유예할경우
양도차익 10억 원 × 40% = 4억 원 공제
결과적으로 과세대상 양도차익은 4억 원이 됩니다..
즉 동일한 주택, 동일한 보유기간임에도 불구하고
과세대상 금액이 2억 원에서 6억 원으로 증가하게 됩니다.
결론, 공포보다, 실제 행동을 통한 점검
투자자는 정책 발표에 흔들리기보다 현재 내가 보유한 자산의 확인
✔ 내 아파트의 공시가격은 얼마인지
✔ 종부세 대상인지
✔ 공정시장가액비율 변화 시 세금이 얼마나 늘어나는지
✔ 장기보유특별공제 요건을 충족하는지
확인을 통해 공포보다 대응하는 투자자가 되시길 진심으로 응원하겠습니다
