안녕하세요?
세무법인 다솔 마곡중앙지점
김철종 세무사 입니다.
곧 발표될 부동산 세제개편안의 윤곽을 보면,
세금 실무를 다뤄온 분들은 익숙한 장면으로 느낍니다.
보유세를 올리고 양도세를 손보고,
다주택과 고가주택을 겨냥한다는 큰 그림은
우리가 이미 한 번 겪은 장면이기 때문입니다.
그래서 이번 칼럼에서는 '무엇이 바뀌는가'를
또 나열하는 대신,
조금 다른 질문을 던져보려 합니다.
“이번에는 과거와 다를 것인가”
우리는 이미 한 번 비슷한 길을 걸었다
2017년부터 2021년까지,
정부는 보유세와 양도세를 동시에 강화했습니다.
종합부동산세율을 올리고
공정시장가액비율을 단계적으로 끌어올렸으며,
다주택자에게는 장기보유특별공제를 없애고,
양도소득세 중과세율을 얹었습니다.
투기 수요를 누르고 집값을 잡겠다는 명분이었습니다.
그런데 시장에서 벌어진 일은 의도와 달랐습니다.
보유세 부담이 커지자 집을 팔고 싶은 사람은 늘었는데,
양도세 중과 때문에
막상 팔면 세금이 너무 커서 매물을 내놓기 어려웠습니다.
‘팔면 양도세, 들고 있으면 종부세’ 라는 압박 사이에서
많은 이들이 제3의 길,
즉 자녀에게 넘기는 증여를 선택했습니다.
실제로 이 시기 주택 증여 건수는 크게 늘었습니다.
매물은 시장에 풀리지 않고
그 사이 집값은 오히려 가파르게 올랐습니다.
핵심은 이것입니다.
'보유세와 양도세를 함께 조이면,
세금이 매물을 밀어내는 것이 아니라
오히려 가둬버릴 수 있다.'
출구는 막아둔 채
세 부담만 늘리는 방식이 되면,
매물은 나오지 않고
편법과 왜곡이 그 자리를 채웁니다.
이것이 지난 경험이 남긴 교훈입니다.
이번 설계에서 눈여겨볼 '단 하나'
며칠 내 발표될 세법개정안을 봐야되겠지만,
지난번과 판박이라면 굳이 길게 논할 이유가 없습니다.
하지만 언론 기사나 부동산 토론회 등 내용을 정리해보면
과거의 학습을 반영하려는 흔적이 몇 군데 보입니다.
그 중 가장 눈에 띄는 차이점은
‘주택 수가 몇 채냐’ 가 아닌,
'실거주냐 아니냐' 로
세금을 가르려 한다는 점입니다.
과거에는 '주택 수'라는 단순한 기준으로
다주택자 전체를 때렸다면,
이번에는 실제 거주하는 집은 그대로 두고,
실거주하지 않는 보유 주택에
세 부담을 집중하는 방향으로 설계될 것으로 보입니다.
같은 한 채라도 거주 여부에 따라
공제와 세율을 달리하고,
양도세 혜택도 오래 '보유' 한 것보다
실제 '거주' 한 것에 집중할 듯 합니다.
여기에 매물이 잠기지 않도록
한시적으로 처분할 길을 열어주는
'퇴로'까지 함께 논의되고 있는 것으로 보입니다.
정리하면,
과거 실패 원인이 '출구 없는 압박'과
'거주와 투자를 구분하지 않은 일률 과세'였다면,
이번에는 그 두 지점을
의식하고 있다는 신호가 보입니다.
그럼에도, 반복될 수 있는 위험
문제는 결과까지 보장되지는 않는다는 데 있습니다.
이번 설계에도 지난 실패를 되풀이할 수 있는
지점이 남아 있습니다.
첫째, '퇴로'가 형식에 그치면 다시 매물이 잠깁니다.
보유세를 확실히 올리면서
양도세 부담을 실질적으로 덜어주지 않으면,
결국 '팔면 양도세, 들고 있으면 종부세'라는
이러지도 저러지도 못하는 상황이
다시 재현됩니다.
퇴로가 얼마나 넓게,
얼마나 오래 열리느냐가
이번 개편의 성패를 가를 핵심입니다.
여기서 인색해지면
과거 현상이 재현될 수도 있겠습니다.
둘째, '거주' 요건은 또 다른 왜곡을 만들 수 있습니다.
실거주에만 혜택을 몰아주거나
보유에 대한 혜택을 과도하게 줄이면,
세금을 줄이기 위해
무리해서 위장 전입을 하거나
형식적으로 거주 요건을 맞추려는
시도가 늘어날 수 있습니다.
셋째, 결국 정책에 대한 신뢰가 관건입니다.
과거 정부는 당장 공급을 늘리기 어려운 상황에서
주택임대사업자 제도를 활용해
시장 안정을 꾀했습니다.
각종 세제혜택을 부여하면서
주택임대사업자 등록을 적극 유도했습니다.
그러나 이후에 몇몇 부작용이 나타나자
주택임대사업자 세제 혜택을 축소하거나 없애고
오히려 다주택자로 보아
세 부담을 지우는 방향으로 돌아섰습니다.
정부 정책을 믿고 따랐던 분들이
되레 다주택자로 몰려 불이익을 떠안게 되면서
크게 신뢰를 잃었던 선례가 있습니다.
결국, 이번 세법개정안도 마찬가지입니다.
새로 주어지는 혜택도 있을 것이고
그동안의 혜택이 축소되는 부분도 있을 텐데,
그때그때 상황에 따라 흔들리는 것이 아니라
명확한 방향성을 갖고
‘앞으로 이 방향으로 가겠다’ 는 신뢰를
줄 수 있어야 시장이 그 신호를 믿고
그 방향으로 움직일 것입니다.
세무사의 결론
- 개인은 '정책의 성패'가 아니라
'내 포지션'을 봐야 한다
이번에 발표될 세법개정안이
실패할지 성공할지 판단하는 건
제 역할이 아닙니다.
다만 세금을 다루는 사람으로서
분명하게 말씀드릴 수 있는 것은,
정책이 성공하든 실패하든
개인이 감당할 세 부담은
여전히 발생한다 는 점입니다.
그러니 우리가 봐야 할 것은
뉴스의 논쟁이 아니라 내 자산의 포지션입니다.
지난 시기의 교훈을
개인 차원으로 옮기면 이렇게 됩니다.
첫째, '거주' 가
절세의 열쇠가 되는 시대가 오고 있습니다.
실거주 요건을 채울 수 있는지,
내 보유·거주 이력이 어떻게 정리되는지를
먼저 확인해야 합니다.
둘째, 과거처럼
증여가 꼭 유리할거라 단정해선 안됩니다.
이미 과거에 많은 분들이 증여를 선택하면서
매물이 시장에 풀리지 않자,
증여 취득세 등 많은 부분이
이미 강화되었습니다.
막상 증여하려고 하면
예상보다 큰 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
셋째, 매도를 고민한다면 '퇴로'의
요건과 기간을 꼭 확인하셔야 합니다.
이번에는 '퇴로'까지 함께
논의되고 있는 것으로 보이는만큼,
세법개정안에 확정된 내용을 보고
내 상황에 대입해 계산한 뒤 움직여도 늦지 않습니다.
곧 세법개정안이 발표되면
다시 정리해 전해드리겠습니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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