안녕하세요?
세무법인 다솔 마곡중앙지점
김철종 세무사 입니다.
지난 7월 23일, 이재명 대통령이 직접 주재한
'부동산정책 국민 대토론회'가 열렸습니다.
학계·연구기관 전문가부터 공인중개사,
부동산 유튜버, 맘카페 운영진, 일반 국민까지
140여 명이 참석해
세 시간 넘게 열띤 토론을 벌였습니다.
사전에 접수된 국민 제안만 4,800건을 넘었고,
그 중 가장 많았던 목소리는
실수요자에 대한 대출 규제 완화 요구였다고 합니다.
세무사인 제 입장에서는 이번 토론회가
이달 말 발표를 앞둔 세법개정안의 방향을
가늠해 볼 수 있는 자리였다고 생각합니다.
정부는 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초에
보유세·양도세 등을 포함한
세법개정안을 발표할 예정입니다.
세금 실무를 다루는 입장에서
이날 토론회를 지켜보며
특히 주목한 세 가지 지점을 정리해 봅니다.
신호 ①
보유세 “강화” 는 확실, 쟁점은 “누구에게, 얼마나”
이날 가장 뚜렷한 메시지는
‘보유세 강화’였습니다.
대통령은 우리나라 보유세를
선진국 수준으로 맞추려면
3배는 올려야 한다고 언급하면서도,
지금 당장 그렇게 올리면
극심한 저항이 불가피하다는 점
또한 분명히 했습니다.
즉 '방향'은 강화로 잡되,
속도는 점진적으로 가져가겠다는 취지로 읽힙니다.
핵심은 대통령이 반복해서 강조한 차등입니다.
자산 증식을 목적으로 여러 채를 보유한 경우와,
실제 거주하기 위해 한 채를 가진 경우의
세 부담은 달라야 한다는 것입니다.
다시 말해 보유세 강화가
전면적·일률적으로 이뤄지기보다는,
다주택과 초고가 주택을 겨냥한
차별적 과세 형태로 설계될 가능성이 커보입니다.
전문가들 사이에서 초고가 주택의 기준을 두고
시가 10억 이상, 공시가격 20억~30억, 50억 이상 등
다양한 숫자가 오갔고,
초과분에 대해 종부세 실효세율을 1% 가량으로
누진 과세하자는 제안도 나왔습니다.
아직 어느 선에서 확정될지는
이달 말 개편안을 봐야 알 수 있지만,
종부세 등 보유세 부담이
지금보다 무거워지는 흐름은 분명할 것으로 보입니다.
신호 ②
종부세, ‘주택 수’에서 ‘가액’으로 과세 무게 이동
- 똘똘한 한 채도 영향권
이번 토론회에서 반복해 등장한 표현이
바로 ‘똘똘한 한 채’ 입니다.
대통령도 이것이 심각한 문제를 야기한다고 지적했습니다.
현행 종부세는
지금은 1세대 1주택자에게 12억,
그 외 9억 의 기본공제를 적용하고,
3주택 이상 다주택자에게는 중과세율이 적용됩니다.
그러다 보니 30억 짜리 한 채를 가진 사람이,
10억 짜리 세 채를 가진 사람보다
세금을 적게 내는 현상이 생깁니다.
'똘똘한 한 채'로 자산이 쏠리는 이유 중 하나입니다.
그래서 이날 논의에서는 종부세 과세 기준을
주택 수에서 보유 주택의 합산가액 기준으로
전환하자는 방안에 무게가 실렸습니다.
또한, 현재 1세대 1주택자에게
최대 80%까지 적용되는
장기보유·고령자 종부세 세액공제가
오히려 고가 1주택 쏠림을 부추긴다는
지적도 나왔습니다.
이에 실거주 우대 혜택을 손질하고,
거주·비거주 구분 없이 보편적으로 강화하되,
소득이 없는 고령자를 위해서는
세금 납부를 미뤄주는 과세이연 제도를 확대하자는
보완책이 함께 제시됐습니다.
정리하면, 앞으로의 보유세는 '몇 채를 가졌느냐'보다
'얼마짜리를 가졌느냐'가 더 중요한 잣대가 될 수 있습니다.
다주택자뿐 아니라 똘똘한 한 채를 소유한 1주택자도
세 부담이 늘어날 가능성이 있겠습니다.
신호 ③
양도세 감면 '횟수 제한'과 장기보유특별공제 손질 가능성
이 날 대토론회에서는
양도세에 대한 내용도 다뤄졌는데,
저는 전혀 예상못했던
뜻밖의 내용이 언급되었습니다.
바로, 양도세 감면 횟수
제한 또는 총량제 시행에 관한 내용입니다.
현재는 2년 이상 보유·거주 등 요건만 갖추면
횟수와 관계없이
1세대 1주택 비과세·감면을 받을 수 있는데,
대통령은 이 감면 기회를 무한정 주는 것은
문제가 있다는 인식을 내비쳤습니다.
첫 번째 양도에는 많이,
두 번째부터는 덜 해주는 식으로 차등을 두는
총량제 방안에 대한 검토를 시사했습니다.
또 하나는 장기보유특별공제입니다.
지금은 보유기간 (연간 4% 씩 최대 40%) 및
거주 기간 (연간 4% 씩 최대 40%) 에 따라
양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는데,
앞으로는 거주 요건에 따른 공제는 높이고
단순 보유에 따른 공제는
낮추거나 없애는 방향이 거론되었습니다.
현행 1세대 1주택자에 대해
거주 기간에 따른 공제율을 높히는 반면
보유 기간에 따른 공제율은 줄이는 방식으로
장특공제(표2) 개편될 가능성이 커 보입니다.
앞서 말씀드린 것처럼
보유세 강화 방향은 거의 확실해 보입니다.
다만 보유세를 강화한다면,
시장에 매물이 나올 수 있도록 파는 쪽의
부담을 줄이는 방식으로 조정이 필요합니다.
이와 관련해서 대통령 역시
매물 잠김 가능성을 직접 언급하면서
보유세를 강화하는 대신
퇴로를 어떤 방식으로 열어줘야 할 지
고민해야 한다고 밝혔습니다.
대통령께서 양도세 인하를
얼마나 적극적으로
검토할 지에 대하여는 불분명합니다.
앞서 비과세 등 감면 기회를 무한정 주는 것은
문제가 있다는 인식을 내비친 것 등에 비춰볼 때
양도세 인하에 대하여는
소극적일 가능성도 있습니다.
다만, 과거 정부에서
보유세와 양도세를 모두 강하게 조였다가
오히려 예상치 못한 부작용과
어려움을 겪었던 선례가 있었던 만큼
어떤 식으로 개편이 이뤄질 지
지켜볼 필요가 있겠습니다.
제 개인적인 생각으로는
양도세 완화가 이뤄지더라도
종부세 등 보유세 강화 속도보다는 느리게
시장 가격 등을 지켜보며 대응하는 방식으로
진행되지 않을까 싶고,
얼마 전 종료된
다주택자 양도세 중과 유예 규정이
상황에 따라서는
부활할 가능성도 있어 보입니다.
세무사가 정리하는 상황별 대응법 - 다주택자, 1주택자, 양도 계획자
가장 먼저 강조하고 싶은 것은,
아직 확정된 것은 아무것도 없다는 점입니다.
이날 나온 발언과 제안들은
방향성을 보여줄 뿐입니다.
성급하게 매도·증여를 서두르기보단,
이번 토론회를 통해
과세 방향과 흐름을 대략 파악하고
구체적인 세율과 기준은
조만간 발표된 세법개정안을 통해
확인한 후 판단하는 것이 좋겠습니다.
다만, 방향은 어느 정도 잡힌 만큼
상황별로 미리 점검해 둘 부분은 있습니다.
다주택자라면
종부세 과세 기준이 주택 수에서
합산가액으로 바뀔 가능성에 대비해
본인 보유 자산의 공시가격 합계를
다시 계산해볼 필요가 있습니다.
보유세 부담이 늘어나는 구간에 진입한다면,
보유·양도·증여 중 어떤 경로가 유리한지
세법개정안 확정 전후로 비교해보시기 바랍니다.
초고가 1주택 보유자라면
이제 '한 채'라는 이유만으로
안심하기 어려운 환경이 되었습니다.
종부세 세액공제 축소나
초고가 구간 신설이 현실화될 경우
실거주자도 부담이 커질 수 있다는 점을 염두에 두시고,
과세이연 제도 등 활용 가능한 제도가
세법개정안에 담기는지 여부까지
살펴두는 것이 좋겠습니다.
양도를 계획 중이라면
장기보유특별공제율이 어떻게 바뀔지
반드시 체크해야 합니다.
또한, 이번 대토론회에서 언급된
비과세 등 감면 횟수나 총량 제한 내용이
세법개정안에 담기는지 체크해야 합니다.
특히 실거주 요건을 갖춘 경우와
그렇지 않은 경우의 격차가
지금보다 더 벌어질 수 있으므로,
거주기간 관리가 중요해질 것으로 보입니다.
부동산 세제는 방향이 한 번 정해지면
개인이 되돌리기 어렵습니다.
현재 재산 상태를 미리 점검해보고,
조만간 세법개정안이 발표되면
빠르게 체크하면서,
그 속에서 어떻게 대응해야 할 지
판단하는 것이 필요하겠습니다.
저 또한, 세법개정안이 발표되면
신속하게 그 내용을 짚어
다시 정리해 드리겠습니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
*본 칼럼은 2026년 7월 23일 개최된 '부동산정책 국민 대토론회' 관련 보도 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 언급된 세제 방향은 확정된 법령이 아닌 논의 단계의 내용이며, 실제 적용은 향후 발표될 세제개편안 및 입법 결과에 따라 달라질 수 있습니다.*
▶ 유튜브 채널
▶ 네이버 클립
▶ 대표 블로그
