[열반스쿨기초반 91기 78조 챱챱이] 아파트 수익률 보고서

26.06.30 (수정됨)

✅아파트명 : 남산역화성파크드림

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

대구 중구 종사자 수 : 87,743

대구 중구 직장 등급 : C

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

성서산업단지 : 20분

대구산업단지 : 18분

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 경구중학교, 학업성취도 92%, A

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 더현대(1.2km), 킴스클럽, A-

5. 공급

1) 중구 인구수 : 10만 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 505

(1년 : 505세대 / 3년 : 1515세대)

3) 3년 입주량 합계 : 507 세대 (26년 507세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 507세대÷3년 = 연평균 168세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 168÷505 =0.33배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 남산역화성파크드림 25평 현재 매매 3.7억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2020년 12월 매매 5.25억 전세 3.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 3.25억 전세 2.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 -29%, 중구 청라언덕 생활권 신축59 유일한 3억대 - 대센자, 대신e편한은 4억 중반)

2) 환금성 : △ (300세대 이상 중간층이지만 (-)요인 : 25평형, 동향, 3호선 지상철 앞 동)

3) 수익률 : O (투자금 대비 수익률 200% 시 가격 : 4.9억)

4) 원금보존 : △ (전세가율 68%, 매매가 협상 & 전세가 1천 높게 세팅하면 전세가율 70% 가능)

5) 리스크 대비 : O (잔금 가능, 역전세 시 신용대출 가능)

나의 투자 결론(매수 여부): X

✅ 작성하면서 느낀점