✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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현재 시세: 센트라스 25평 현재 매매 19.1억, 전세 9.0억
5년 내 고점 매입시: 2026년 4월 매매 20.9억 전세 7.6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 10.5억 전세 6.1억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 내가 가진 앞마당중에 2급지 양천구와 비교를 했을때 양천구의 중위생활권의 2호선 역세권인 목동힐스테이트 16y 1081세대 현재 호가 전용 59 18.7억 물론 목힐의 역세권은 2호선 지선이기는 하나 각자의 구내에서 중위생활권의 준신축연식으로 비교를 해보았을때 목힐보다는 센트라스가 더 땅의 가치가 있다고 생각됨. 그래서 4천만의 정도의 차이이면 센트라스가 저평가 되었다고 생각됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 대단지 역세권 준신축의 단지이면 환금성은 좋다고 생각됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 23년 저점대비 수익률로만 봤을때는 195%이지만 들어간 투자금 자체가 억단위이기 때문에 수익금으로보면 8.6억 수익을 본것으로 볼수있다.
4) 원금보존 : 지금 전세가 9억원을 10년뒤에 2배가 되었다고 생각하면 18억인데 현재 19.1억이라서 원금보존 항목에는 조금은 벗어나지만 현재 전세가가 올라가는걸 보면 이후에 10년뒤에 원금보전은 가능할것이라고 생각됨.
5) 리스크 대비: 앞으로의 공급이 없기도하고 부동산의 분위기가 너무 좋아서 매매가가 계속 올라가는 분위기이기는하지만 계속해서 가격이 오를수만은 없는법 조정기나 하락기가 반드시 있을것이라고 생각되어서 분위기에 따라서 추격매수는 하지않아야한다고 생각됨.
그리고 급격한 전세상승으로인해서 이후에 역전세대비 또한 해야하기에 무리한 전세금 상승분을 받지않는것 또한
리스크 대비라고 생각됨.
<센트라스>
나의 투자 결론(매수 여부):
같은 2급지의 앞마당인 양천구와 비교평가후 그리고 내가 가진 1급지에 강남/송파에 있는 단지들중에서도 단지대 단지로 비교해서 투자를 진행할것.(상급지는 살수있을때 진입하기!)
✅ 작성하면서 느낀점 :
23년 지난 하락장이후로 3년만에 매매가가 2배정도 오른거보면 성동구의 땅의 가치를 제대로 느꼈음.
1,2급지는 시장이 기회를 줄때 들어갈수있을떄 무조건 들어가야하는것이라느 생각이 들었고 계속해서 투자시장안에 있어서 하락장시기에 저평가된 단지를 투자할수있을떄 적극적으로 행동 해야한다고 생각됨.
