2026년 7월 말 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 시장의 시선이 다시 세금으로 쏠리고 있습니다.
올해 주택 세제는 “세율이 조금 오르고 공제가 조금 준다”는 수준의 이야기가 아닐 수 있습니다.
이미 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났고, 정부는 다주택자와 비거주 1주택자, 등록임대사업자에게 주던 혜택을 전반적으로 다시 들여다보는 흐름입니다.
아직 7월 개편안이 확정된 건 아니지만, 정부 발언과 언론 보도를 종합하면 방향은 비교적 분명합니다. 집을 여러 채 가지거나, 실거주하지 않거나, 과거 제도의 혜택으로 오래 버티는 구조에 대해 세금 압박이 세질 가능성이 커졌다는 것입니다. 그 흐름을 하나씩 짚어 보겠습니다.
1. 다주택자 양도세 중과는 이미 ‘현실’이 됐습니다
먼저 전제부터 확실히 하겠습니다. 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐고, 5월 10일부터 조정대상지역 안에서 주택을 파는 다주택자에게 중과세율이 다시 붙습니다. 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고, 지방소득세 까지 합치면 최고 실효세율이 82.5%에 이릅니다.
정부는 예정된 일몰을 그대로 지키겠다는 입장이었고, 다만 시장 충격을 줄이려고 5월 9일까지 계약을 마친 조정대상지역 거래에는 잔금과 등기까지 3~6개월의 말미를 주는 보완책을 뒀습니다.
이 변화가 무거운 건 세금의 크기 때문입니다. 일반세율로 낼 때와 중과세율로 낼 때의 차이는 몇 퍼센트, 몇 포인트가 아닙니다. 장기보유특별공제가 배제되고, 거기에 중과세율과 지방소득세가 겹치면 실제 납부세액은 체감상 몇 배로 불어날 수 있습니다. “언젠가 팔면 되지”라는 막연한 판단이 더는 통하지 않게 된 것입니다.
과거에도 양도세 중과가 강해지면 시장에서 두 가지가 반복됐습니다. 하나는 매도 물량이 줄어드는 것, 다른 하나는 가족 간 증여나 저가양수도에 대한 관심이 커지는 것입니다. 양도세가 너무 커지면 차라리 자녀에게 넘기려는 수요가 생기니까요.
다만 이쪽도 만만치 않습니다. 증여세, 증여취득세, 자금출처조사, 이월과세, 그리고 자녀가 나중에 팔 때의 양도세까지 다 따져야 하기 때문입니다.
그래서 지금 다주택자의 질문은 “팔까, 말까”가 아니라 “보유세와 건강보험료, 향후 양도세, 자녀 이전 비용까지 더하면 어느 쪽이 손실이 가장 적은가”여야 합니다.
2. ‘1주택자라 괜찮다’는 공식이 흔들립니다
그동안 많은 분이 “나는 다주택자가 아니니 상관없다”고 여겼습니다. 그런데 요즘 흐름은 좀 다릅니다. 특히 고가 1주택자, 그중에서도 실제로 살지 않는 1주택자의 장기보유특별공제를 손보자는 이야기가 계속 나옵니다.
지금은 1세대 1주택자가 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택을 팔 때, 요건을 채우면 장기보유특별공제를 받습니다. 10년 이상 보유하면 보유분 최대 40%, 10년 이상 거주하면 거주분 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
그런데 정부와 여당에서 검토되는 방향은 ‘보유’로 받는 공제를 줄이고 ‘실거주’ 중심으로 다시 짜는 쪽입니다. 이재명 대통령도 최근 회견에서 투기 목적의 1주택 장특공제를 두고 “오래 투자했다고 왜 깎아주나”라며 회의적인 입장을 내비쳤습니다.
이 개편이 현실이 되면 가장 크게 흔들리는 사람은 실거주하지 않는 고가 1주택자 입니다. 강남·서초·송파·용산·마포·성동 같은 곳에 고가주택을 두고 정작 본인은 다른 데 사는 경우가 여기 해당할 수 있습니다. 문제는 이들을 모두 투기 수요로 묶을 수 있느냐 입니다.
직장 때문에 따로 살고, 자녀 학교 때문에 주소를 달리하고, 부모 병간호로 떨어져 지내고, 해외 근무나 지방 발령으로 못 들어간 경우까지 주거 형태는 제각각입니다. 그래서 언론에서도 행정 집행의 한계와 임대시장 왜곡 우려가 같이 제기됩니다.
그럼에도 정부의 문제 의식은 분명합니다. ‘오래 들고 있었다’는 이유만으로 큰 혜택을 주는 게 맞느냐는 것이죠. 주택 세제의 무게 중심이 보유에서 실거주로 옮겨가고 있습니다.
3. 공제율 몇 %가 세금 억 단위를 가릅니다
장기보유특별공제 개편은 이미 정치권에서 ‘세금 폭탄’ 논쟁으로 번졌습니다. 일부 의원은 1세대 1주택 장특공제를 폐지하거나 평생 받을 수 있는 감면 한도를 제한하는 법안을 냈습니다. 반대편에서는 장특공제가 특혜가 아니라 오래 보유세를 낸 국민에게 주는 최소한의 조정 장치라고 맞섭니다.
매일경제 보도에 따르면 관련 법안에는 시민 의견이 상당수 달렸고, 야당은 거주 이전의 자유 침해와 세 부담 급증 가능성을 문제 삼고 있습니다. 반대로 찬성하는 쪽은 12억 원 이하는 여전히 비과세이고 초과 분 에만 과세되니, 고가주택의 투자 이익에는 일정 부분 세금을 매기는 게 맞다고 봅니다.
찬반을 떠나, 납세자에게 중요한 건 이미 리스크 가 생겼다는 점입니다. 세금은 발표 전부터 시장의 판단을 흔듭니다. 장특공제가 줄 수 있다는 가능성 만으로도 고가 1주택자는 매도 시기, 전입 시기, 임대차 계약 기간, 가족의 주소지, 나아가 상속·증여 계획까지 다시 들여다보게 됩니다.
특히 1주택자는 다주택자 보다 세금 위험을 가볍게 보는 경향이 있습니다. 그런데 고가 주택은 양도차익 이 수 억 에서 수 십 억 에 이르는 경우가 많아, 공제율 이 조금만 깎여도 세금은 억 단위로 벌어집니다.
아주 경제 보도가 소개한 한 시뮬레이션을 보면, 10년 보유에 2년 거주한 1주택자 가 30억 원의 차익을 낸 경우 개편안이 현실화 되면 양도세가 현행 약 4 억 6676 만 원에서 약 7 억 9940 만 원으로, 70% 가까이 늘 수 있다고 합니다.
그러니 고가 1주택자 라면 “나는 1주택이라 괜찮다”가 아니라 “이 집에 실제로 얼마나 살았나, 거주기간 을 더 채울 수 있나, 파는 시점은 개편 전후 중 언제가 유리한가”를 따져야 합니다.
4. 팔면 양도세, 들고 있으면 종부세
다음은 종합부동산세입니다. 종부세는 정권과 시장에 따라 가장 민감하게 출렁이는 세목 입니다. 최근 보도들은 7월 개편 시나리오로 장특공제 재설계와 함께 다주택자·법인 대상 종부세 강화, 보유세 전반의 단계적 현실화를 같이 거론합니다. 다주택자의 기본공제 를 줄이거나, 종부세율 을 이전 정부 수준으로 올리는 방안이 검토될 수 있다는 관측도 나옵니다.
종부세가 중요한 건 양도세와 성격이 다르기 때문입니다. 양도세는 팔 때 한 번 냅니다. 보유세는 팔지 않아도 매년 냅니다. 은퇴자, 임대소득자, 현금흐름이 빠듯한 고령자에게는 이 차이가 훨씬 아프게 다가옵니다.
서울 주요 지역 아파트값이 높게 유지되고 공시가격이 오르고 공정시장가액비율이나 세율이 조정되면, 보유세 부담은 빠르게 커집니다. 여기에 건강보험료 지역가입자 부담까지 겹치면, 은퇴 후 소득은 줄었는데 집 때문에 매년 나가는 돈이 늘어나는 구조가 됩니다.
다주택자는 더 곤란해질 수 있습니다. 양도세 중과 때문에 팔기도 어렵고, 종부세 강화 때문에 들고 있기도 어렵습니다. 2026년 하반기 주택 세제의 압박은 여기서 나옵니다. 팔면 양도세, 보유하면 종부세, 넘기면 증여세. 이 삼각 압박이 본격화될 수 있습니다.
5. 등록임대사업자도 더는 예외가 아닙니다
또 하나 눈여겨볼 대상이 등록임대사업자입니다. 과거 정부는 민간 임대주택 공급을 늘리려고 이들에게 여러 혜택을 줬습니다. 임대료 인상률을 연 5%로 묶고 일정 기간 의무임대를 하는 대신, 취득세·재산세·종부세 감면, 임대소득세 감면, 양도세 중과 배제 같은 혜택을 얹어준 것입니다.
문제로 지적되는 건, 의무임대기간이 끝난 뒤에도 양도세 중과 배제가 사실상 계속 유지되는 구조입니다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 5월 8일 회의에서, 조정대상지역 매입임대아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과 배제 혜택이 조세 형평에서 과도하다는 지적이 있다며 여러 방안을 살펴보고 있다고 밝혔습니다. 임대 종료 뒤 일정 기간 안에 팔아야 혜택을 인정하는, 이른바 매각 허용 기간을 두는 방식이 거론됩니다.
이 부분은 실무에서 특히 예민합니다. 많은 임대사업자가 과거 제도를 믿고 집을 샀고, 의무임대기간을 지켰고, 임대료 인상 제한도 감수했습니다. 그런데 이제 와 혜택이 줄거나 사라지면 소급 논란과 신뢰보호 문제가 불거질 수 있습니다.
반대로 정부 쪽에서 보면, 의무임대가 끝났는데도 무기한 중과 배제를 인정하는 건 일반 다주택자와의 형평에 안 맞습니다. 그래서 개편은 즉시 전면 폐지보다는, 유예기간을 두거나 임대 종료 후 일정 기간 내 매각분에만 혜택을 주거나, 단계적으로 줄이는 방향이 될 가능성이 큽니다.
실제 정부 발언도 “적정한 기간을 정하고 그 뒤엔 일반 주택과 같게” 하는 쪽에 가깝습니다.
6. 매물을 끌어내려는 정책, 그러나 부작용도 만만치 않습니다
이번 개편을 단순한 증세로만 보면 흐름을 놓칩니다. 정부가 원하는 그림은 비교적 분명합니다. 다주택자와 비 거주 보유자의 매물이 시장에 나오고, 그 물건이 무주택 실수요자에게 돌아가도록 유도하겠다는 것입니다.
구윤철 부총리도 중과 유예 종료 발표 뒤 다주택자 매물이 나오고 실수요자가 사들이는 선순환이 나타나고 있다고 설명한 바 있습니다. 다주택자는 낮은 세금으로 버티기 어렵게, 실 거주 안 하는 1주택자는 장기보유 혜택을 줄이고, 등록임대사업자의 무기한 중과 배제도 손보고, 종부세 같은 보유세 부담은 정상화하겠다는 네 갈래가 동시에 움직이는 셈입니다.
시장에 보내는 신호는 분명합니다. 여러 채 들고 오래 버티는 전략의 기대수익을 낮추겠다는 것입니다.
다만 세제는 늘 의도와 결과가 엇갈립니다. 세금을 올리면 매물이 나올 것 같지만, 반대로 잠길 수도 있습니다. 부담이 너무 커지면 “차라리 안 팔겠다”는 심리가 강해지니까요.
장특공제를 줄이면 고가 1주택자의 갈아타기가 위축됩니다. 서울에서 20억대 아파트를 가진 사람이 같은 동네 다른 20억대로 옮기고 싶어도, 양도세가 무거워지면 이사를 접습니다. 거래량은 줄고 좋은 입지일수록 더 잠깁니다. 등록임대 혜택 축소도 양면이 있습니다. 단기적으로 매물이 늘 수 있지만, 임대등록을 꺼리는 분위기가 굳으면 장기 임대주택 공급은 줄어 세입자에게도 불똥이 튑니다.
보유세 강화는 고령자와 은퇴자에게 특히 무겁습니다. 오래전 산 집값이 올라 자산가로 분류되지만 정작 현금은 없는, “집은 있는데 생활비가 부족한” 상황이 생길 수 있습니다.
그래서 이번 개편은 투기 억제라는 명분만으로 단순하게 접근하기 어렵습니다. 실수요자와 은퇴자, 장기보유자, 임대사업자, 세입자가 다 얽혀 있으니까요.
7. 지금은 공포가 아니라 숫자로 점검할 때
7월 세제개편안은 단순한 세법 개정이 아니라 주택 보유 전략 전체를 다시 짜게 만드는 분기점이 될 수 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 이미 끝났고, 남은 쟁점은 고가 1주택자의 장기보유특별공제, 종부세를 포함한 보유세, 등록임대사업자의 양도세 중과 배제입니다.
이 흐름을 한마디로 묶으면, 다주택과 비 거주, 장기 보유, 무기한 혜택을 다시 들여다보겠다는 것입니다.
물론 확정된 건 아닙니다. 7월에 어떤 내용으로 나올지, 국회를 거치며 얼마나 바뀔지는 지켜봐야 합니다. 하지만 부동산 세금은 발표된 뒤에 움직이면 늦는 경우가 많습니다.
계약일과 잔금일, 등기일, 임대차 종료일, 거주기간, 보유기간에 따라 결과가 통째로 달라지기 때문입니다. 그러니 지금 해야 할 일은 공포에 휩쓸리는 게 아니라 내 보유 구조를 숫자로 점검하는 것입니다.
다주택자라면 주택별로 세후수익을 다시 계산하십시오. 시세차익이 아니라 중과세율과 장특공제 배제, 지방소득세까지 반영한 ‘손에 남는 돈’을 봐야 합니다. 고가 1주택자라면 거주기간을 확인하십시오.
공제가 실거주 중심으로 바뀌면 보유기간보다 거주기간이 결정적이고, 주민등록상 주소만이 아니라 실제 거주 사실과 공과금, 카드 사용 내역, 가족의 생활 근거까지 문제가 될 수 있습니다. 등록임대사업자라면 의무임대 종료일과 매각 가능 시점을 챙기십시오.
종부세와 재산세는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 고령자·장기보유 세액공제, 부부 공동명의 여부까지 넣어 3년에서 5년 단위로 시뮬레이션하고, 은퇴자라면 건강보험료까지 같이 봐야 합니다.
증여나 저가양수도를 검토한다면 양도세만 피하려는 관점은 위험합니다. 증여세와 증여취득세, 자금출처조사, 이월과세, 자녀의 향후 양도세까지 한 줄로 이어 판단해야 합니다.
마지막으로 한 가지만 강조하겠습니다. 팔 때 세금, 보유할 때 세금, 증여할 때 세금, 상속될 때 세금을 한자리에 놓고 비교해야 합니다.
주택 한 채, 임대주택 한 채, 자녀에게 넘길 계획 하나가 앞으로는 수 천 만 원이 아니라 수억 원의 차이를 만들 수 있습니다.
“정부가 무엇을 발표할까” 를 기다리기보다, 발표 전에 내 자산이 어떤 위험에 노출돼 있는지부터 확인하시기 바랍니다.
