안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
투자를 준비할 때나 앞마당을 늘릴때,
항상 결론을 내리다보면 A단지, B단지 우열을 가리곤합니다.
그런 과정을 통해 결국은 둘중에 싼 단지를 해야겠다라고 판단했던 것 같습니다.
실제로 동일한 입지의 비슷한 가치의 단지라면 이와같은 의사결정은 합리적일 수 있습니다.
그럼에도 중요한 것은 내가 투자한 물건의 가치에 대한 명확한 근거가 있어야한다는 것이고
이것이 없다면 매수직후 가격이 오르지않거나 떨어질때 보유의 어려움이 있습니다.
지역에 대한 확신 어떻게 가질 수 있을까요?
단지 뿐만 아니라 지역, 생활권 자체의 상단과 하단을 봐야합니다.
투자금이 있든 없든 투자자라면, 가치를 기반으로 우선순위가 정해져있어야 합니다.
오늘은 앞마당 생활권 위상을 비교하는 방법에 대해 작성해보려 합니다.
🍼 단지 가치가 헷갈리는 이유
매월 초반 분위기 임장을 다녀오면 첫 번째로 하는 것이 생활권 우선순위입니다.
임장과 임보를 몇 번 하다보면 일반적으로 지역 내 생활권 우선순위를 파악하는 것은 어렵지 않습니다.
그 이유는 사람들의 보는 눈은 비슷하기 때문이에요.
그렇게 앞마당을 늘려가다보면 지역 내에서도 생활권 내에서도
단지 우선순위를 세우는 것 또한 익숙해집니다.
단지선호도 상중하 또는 1~4순위 등,
본인만의 방식으로 선호도를 세우곤 합니다.
한 편 지역간 비교평가는 어떤가요?
앞마당이 늘어날수록 실력이 는다고는 하지만
내가 생각하는 것만큼 늘지 않을 때가 있지 않나요?
그 이유를 살펴보면요,
지역1의 A단지와 지역2의 B단지 즉,
각 지역에서의 해당 단지 선호도는 잘 알겠지만
막상 지역간 비교를 할 때는 어렵고 A,B 각각이 좋은 이유의 늪에 빠지게 됩니다.
이 과정을 통해 나름대로 결론을 내리고나서 아실 그래프를 보면..
이렇게 쌍둥이 단지들이 많이 나오지않나요? 특히나 지금시장에서요.
그렇게 2개 단지는 가치가 비슷하구나?하고 결론을 짓습니다.
정말 맞을까요? 조금 찝찝할 때가 있지않나요?
이는 각 지역을 독립적으로 바라보고 내린 결론이기에 완전하지 않을 수 있습니다.
완전하지 않다는 말의 의미는요, 찝찝한 결론으로 인해 다음시장에서 기회를 놓칠 수 있다는 의미이기도 합니다.
마치 동작구와 영등포구가 붙어있음에도 한국과 일본처럼 바라보는 격이죠.
🎤 가치 비교를 위해서는 생활권을 한 판으로 봐야합니다.
아직은 앞마당이 적더라도 내가 가진 앞마당 내에서
“생활권 우선순위”를 한 판으로 정리해야 합니다.
무슨 의미냐면요,
동대문구 1,2,3,4순위 생활권
서대문구 1,2,3,4순위 생활권
관악구 1,2,3,4순위 생활권
임장을 하면서 위와같이 생활권을 나누는 데에서 그치는 것이 아니라
동대문구, 서대문구, 관악구(본인 앞마당)의 모든 생활권을 합쳐
1~12위까지의 우선순위를 정해야한다는 의미입니다.
예를 들어볼까요?
동대문구) 이문휘경 > 답십리/전농 > 용두 > 신설제기 > 장안
서대문구) 북아현 > 독립문 > 홍제 , 가재울 > 홍은
관악구) 봉천 > 구디, 남현 > 신림 > 난곡난향
기존에는 위와 같이 생활권별 우선순위가 정해둔 뒤에
단지대 단지로 비교하였다면,
앞마당이 늘어날수록 아래와 같이
3개구를 합쳐 한 판에 정리를 해두는 것입니다.
앞마당이 3개일때는 생활권간 간격(엑셀 한 칸)이 차이가 없지만,
상급지와 하급지 앞마당을 만들면 만들수록 확연하게 차이가 나겠죠?
✅ 이 과정이 꼭 필요할까요?
투자자에게 있어 중요한 것은 “속도감 있는 의사결정"입니다. 이는 “조급함”과는 다릅니다.
2개의 차이가 무엇일까요? 바로 내가 투자하는 “대상에 대한 확신"입니다.
“속도감”은 가치에 대한 확신이 있을 때 보여지는 행위인반면,
“조급함”은 가치에 대한 확신이 없을 때 보여지는 행위입니다.
이는 첫 매수든 갈아타기든 모두에 해당합니다.
그렇기에 투자금이 없을 때나 시간적 여유가 있을 때,
해둬야하는 필수적인 과정이라고 생각합니다. (시간이 없더라도 필요하다고 생각합니다.)
생활권별 위상을 근거와 함께 정리해두고
시장의 가격이 변화할 때마다 혹은 가치가 변화할 때마다
복기를 통해 수정해나가는 이 작업을 계속해보세요.
상승장이든 하락장이든 좋은 지역의 좋은단지를 먼저 선점할 수 있는 기회가 주어질 것이고,
이는 우리가 세운 비전보드의 목표금액을 향한 지름길이라고 생각합니다.
그 기회의 주인공이 된다면 벌써 설레이지 않나요?
서울, 수도권, 지방을 임장하며 임장보고서를 쓸 때,
내 투자 방향을 정해주는 “생활권 비교평가표”를 바로 만들어보면 좋을 것 같아요.
🧤 생활권 비교평가표 만드는 방법
※ 수도권과 지방은 따로 하기
① 수도권(또는 지방) 앞마당들을 각각 최대 4~6가지 생활권으로 나눈다.
→ 앞마당이 많아질수록 최대 4개로 묶으면 좋습니다.
② 최상급지부터 상단과 하단을 배치하며 근거를 작성한다.
(ex. 서울 강남구, 대전 서구, 대구 수성구, 부산 해운대구부터)
③ 하급지로 점차 내려가며 2번작업의 우측에 이어붙인다(+근거도 함께)
④ 근거를 토대로 생활권 위상을 조정한다.
처음에는 실거래 차트를 보지않고 내생각만으로 정리합니다.
여기서 중요한 것은 생활권 위상 배치에 대한 본인의 근거입니다.
강남과 가까워서, 교통이 좋아서, 환경이 좋아서,
실현될 호재가 많아서 등 뭐든 좋습니다.
반드시 적어두어야 합니다.
- 끼리끼리 비교하며 생활권 위상을 조정해보세요
어떤 생활권이 더 좋은지에 대한 검증을 할 때에는
특징이 비슷한 대표단지들을 가져와야 합니다.
예를 들어,
각 생활권별 역세권 신축 또는 구축끼리, 비역세권 신축 또는 구축끼리
비교검증을 하며 생활권 위상을 조정하는 것이죠.
왜 둘다 같은 역세권인데 차이나지? -> 환경이 다르구나
왜 둘다 비역세권인데 차이가나지? -> 강남과 물리적으로 가깝구나
이와 같은 과정을 반복하며 최종적으로 이런 표를 만드는 것이에요,
정답지를 만들라는 것이 아닙니다. 한 번에 하기도 어려운게 사실입니다.
계속해서 앞마당을 늘리는 과정에서 이 표는 매 분기(혹은 시장변화)마다 수정해나가야 합니다.
뉴타운 입주로 인한 환경개선이 예정되어있다든가(노량진),
GTX 등의 교통 개선으로 입지가 변화한다든가(왕십리,청량리)
호재 뿐만 아니라 이번시장 복기를 통해
사람들이 좋아하는 것을 토대로 위상이 변할 수 있기 때문입니다.
🏠 마무리
이 작업을 해두지 않으면 다음 투자를 진행할 때에도
똑같이 A단지 vs B단지와 같은 사고만 할 것 같았어요.
실제로 그런 제 모습도 몇 번 봤던 시기가 있습니다.
즉, 시간이 지나도 좁은 비교평가를 하게된다는 의미입니다.
이제는 같은 권역을 한 판으로 보는 넓은 비교평가가 필요하며
훈련이 된다면 훨씬 더 빠릅니다. 그리고 매우 재밌는 과정이더라구요.
이번 기회에 미루지않고 꼭 생활권 위상을 정리해놓고
이번장 혹은 다음장에 기회가 왔을 때,
머릿속에 저장해둔 위상에 대한 확신을 가진
가장 먼저 움직이는 투자자가 되면 어떨까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
