[열기 91기 어제보다 더 나은 5늘을 위하여_건강한사과] 열기 3주차 강의 후기~!! :)

주우이님의 많은 인사이트 담긴 3주차 강의를 완강하였습니다:)

주우이님께서 마지막에 하신 말씀 두 가지가 크게 생각이 납니다.
***벌고 싶은만큼 하세요
받은 만큼 일하는 '월급쟁이'에 그치지 말고, 
죽기 살기 치열한 "자영업자 마인드"로, 더 나아가 내가 일하지 않아도 돌아가는 "시스템을 구축할 수 있는 사업자"가 되기 위해 매일매일 나아가겠습니다!

또한 가족과 건강 "유리공"들을 잘 챙겨가며 느리지만 저만의 속도로, 포기하지말고 꾸준히 나아가야겠다고 다시 한번 다짐하게 되었습니다

귀중한 강의 감사드립니다!

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[[[열기 3-1강]]]

<수익률 비교>
1. 입지구축 VS 덜입지신축
입지 좋은 구축과 입지가 덜좋은 신축 or 준신축이 만나는 구간은 기회 될 수 있음

아파트=건물+땅가격
입지좋은 구축 = 건물가격 저 + 땅가격 *고  ///   입지덜좋은 신축 = 건물가격 *고 + 땅가격 저

→ 같은가격 전제하에 시간지나면 입지WIN
입지좋은 구축 = 건물가격 저 + 땅가격 **고고   /// 입지덜좋은 신축 = 건물가격 하향 + 땅가격 저

*현금흐름 좋은 사람들 : 입지좋은 구축 괜찮음_ 장기적으로 {수익률} 좋음
*현금흐름 부족한 사람들은 : 신축도 괜찮음_전세금 빨리 올라가기에 {상대적 소액투자} 가능

2. 호재 VS 기존입지
호재보다 입지* (호재에 원래좋은 입지의 가치 보는 눈 흐려지지말자, 예. GTX)
또는 호재에 가려진 상대적 저평가 지역 매수가능

<랜드마크 아파트>
-. 투자대상 아니더라도 임장지역 랜드마크 아파트 분석 매우 중요!
(해당지역 사람들 어떤 아파트 선호하는지 알 수 있음)
-. 랜드마크 전저점. 전고점 상승폭이 해당지역 상승폭의 maximum!
-. 전세&매매 견인. 랜드마크 올랐고 주변 아파트 아직이면 결국 키맞추기 할 것임을 짐작할 수 있음
-. 투자하는 사람들은 랜드마크 시세 주시하다가 전세 없어지네? 주변에도 전세 없어지고 전세가 오르겠네? 주변 상대적으로 매매가 적은 곳 어디지? 투자금 적고 투자금 회복 금방됨
-. 무슨 아파트해야할 지 모르겠다고 생각들 때는 여유되면 랜드마크아파트 하면 됨

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[[[열기 3-2&3강]]] 
<직장>
대규모 일자리 들어올때 어디까지 수요 있을지도 파악해야함 예) 평택 삼전공장 새로 생겨도 동탄에서 출퇴근

<교통>
B안에 들어오는 곳 입지독점성 가짐

좋은 노선조건 = 1. 주요업무지구 직결(강남. 여의도. 중구) / 2. 한번 환승으로 주요업무지구 도착

-. 좋은 노선 가격 영향 안받아 있으면 기회될 수 있음
-. 호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 보아야함
-. 호재는 하락장 때 봐야함. (하락장때는 가격 붙어있으니 기회임) / 상승장에서 더 큰가치 발휘함(불난곳에 기름 붓는)

<학군>(교통 좀 떨어져도 예외발생!!주변 학군 수요 이끄는 곳)
서울3대학군 : 대치(강남)/목동(양천)/ 은행사거리(노원)

-. 학군 좋은 곳은 전세가가 받쳐때문에 투자 용이
-. 학군은 하락장일때 가격방어 / 상승장일때 가격 상승을 크게 이끌어줌
-. 학군은 상대적임(주변 학군%랑 비교했을 때 선호하는 곳인지도 체크)
-. 특목고4%면 많이 가는 중학교

<생활환경>
-백화점은 그 위치 지을때 구매력 및 유동인구 고려하고 짓기에 그 주변 가격 오름
-임장갈때 백화점 1층도 꼭 봐라(명품관 잘되어 있으면 그지역 구매력 있다는 뜻)
-선호하는 상권 기입(병원. 학원가)

<공급>
-.해당구역 전세물량흐름 파악방법 : 아실- 매물증감 -지역선택 - 일별 매물현황 - 전세세팅

<공급물량체크 시점>

1)전세 본계약 전에 향후 3년 내 공급 많이 있는지 체크

(예_25년 06월 본계약 전 체크시, 28년 06월까지 공급물량 파악가능)
2)본계약 1년뒤 체크하면, 전세 계갱권 만기 시점에 공급 많은지 알 수 있음.

(예_26년 06월 체크시 29년 06월까지, 즉 전세 재계약 만기시점 공급물량 파악가능)
3) 공급 많고 역전세 버틸수 없을것 같다면 미리 매도준비 또는 공급많을 것 대비하여 전세 계약 좀 당겨서 하는 것도 방법

***<전세 계약세팅시점 / 만기 시점 / 1년 후 계갱권 만기 시점>주변 공급 체크

***공급있으면 앞3개월 ~ 뒤로 6개월까지는 전세물량 영향 고려해야 함

-. 해당구 뿐만 아니라 주변 인구 이동 있는 구까지도 공급물량 체크

***재건축 이주수요까지 체크 // 목동경우 재건축동안 신정동 등 주변 전세 수요 늘어날것(목동학원가 때문에 멀리는 못감) // 전세가가 매매가 들어올릴것 // 재건축이 전체 한번에 다되는것이 아니라. 차츰 순차적으로 이뤄지기에 주변주변수요 꾸준할것
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[[[열기 3-4강]]] 
<미래의 수익률 계산법>
1) 절대적저평가유무 : 전고점 보다는 올라갈 것이니 참고
2) 상대적저평가유무 : 입지 비슷한 아파트 비교평가를 통해 어디까지 갈수있을지 전망
ㄱ. 가격 고정 후 비교
ㄴ. 입지(가치) 고정 후 비교

****수도권의 전세가는 10년기준 1.5배에서 2배상승하고 매매가는 전세가보다 높은 것 고려. 보유주기 길게 볼 것.

-.수도권은 사이클 10년주기니깐 가치있는 부동산 매수하고 10년 갖고있기

*잘 안외워질때는 백지도 상에 단지 그려보며 입체적으로 떠올려보기

-. 청약경쟁률은 시장의 심리 앞단에서 알려주는 지표. 청양경쟁률 낮을때(심리얼어있을때)가 투자기회

-. 현재가격이 가치대비 싸다면 전세가율 낮더라도 들어가면 장기적으로 매매+전세가격 올라 투자금 회수가능

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[[[열기 3-5강]]]
-. 신도시 시범마을 : 입지 가장 좋은곳에 함

-. 연식,세대수 < 입지(교통이 제일중요)
가치 비교평가시 강남까지 같은시간 거리의 아파트들 가격 확인하며 저평가유무 파악

-. 오를 곳을 사는게 아니라, 수익률보고서를 통해 저평가 된 것을 사는 것=가치투자=잃지않는투자

<가치대비 저렴하게 사는 2가지방법>
-. 부동산 처음 공부하는 사람들 대부분 투자금에 관심을 두지만, 더욱 중요한 것은 "가치있는 부동산을 저렴"하게 구입하는 것
(둘 다 좋고 상황에 따른 투자법임)
1) 좋은 아파트를 매매가 싼 가격에 사기(수익을 높이는 방법) : 갭차이가 있어 종자돈 있는 사람들 투자 방법
공급때문에 매매가 낮은 곳 투자하기 좋은 시기
2) 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높이는 방법) : 갭차이 적어 소자본 투자로 수익창출