안양시 만안구 석수동 석수경남아너스빌 수익률 분석 보고서[열기 91기 어제보다 더 나은 5늘을 위하여_자식부자]

안양시 만안구 석수동 석수경남아너스빌 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 석수경남아너스빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

만안구 종사자구: 90,282명

만안구 직장등급: C

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

   만안구 교통등급: A

   + 교통호재 (석수역-신안산선, 만안역 & 안양역-경강선) 개통 예정으로 여의도 및 판교 강남 접근성 크게 개선될 것

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 연현중학교, 학업성취도 82.1%, c등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 :  C

5. 공급 S

1)만안구 인구수 : 233,368명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,192세대

(1년 :  1,192세대 / 3년 : 3,576세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,327세대÷3년 = 연평균  442세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.37배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내 , S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 경남석수아너스빌 단지 32평 현재 매매 6.5억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년  12월  매매 6.65억 전세 4.25억

5년 내 저점 매입시: 2023년  6월  매매 5.4억 전세3.45억

전세 전저가격 3.45억의 두 배 6.9보다 현 매매가 싸고 전세가율 69%이므로 원금보존 통과.

적어도 10년 안에 현 전세가의 두배이상 오를 가능성이 크므로 최소 9억상승 예상

기대수익률: 25000/20000*100=125% (기대수익률 100% 달성가능)

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 비싸지 않음 그런데 애매함.(구리 동구릉역 아름마을 단지들과 비교)

입지가 좀 더 나은 아름마을 원일 32평과 비교했을 때 비싸지는 않은데 확실한 저평가라고 판단하기 어려움. 애매함.  확실히 석수e-편한 32평에 비해서는 석수 경남아너스빌이 싸기는 함. 만약 둘 다 32평 올수리고 다른 조건이 같다면 경남아너스빌과 아름마을 원일 중 아름마을 원일 선택할 것 같다. 주거환경이 상대적으로 안정적이고 8호선라인이 더 힘이 있다고 보기 때문, (물론 월판선 영향력을 잘 봐야 겠지만) 두 단지 다 전고에 교통호재 반영이 안되어 있어 전고보다는 더 올라가지 않을까 예상. 아직은 둘 다 6억대 중후반.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 700세대 이상, 로열동, 로열층, 부분수리. 환금성 오케이

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 기대수익률=125% 이상. 

4) 원금보존 : 전세 전저가격 3.45억의 두 배 6.9보다 현 매매가 싸고 전세가율 69%이므로 원금보존 통과.

5) 리스크 대비: 2029년도까지 역전세 위험 낮음. 공급 영향 미미.

나의 투자 결론(매수 여부): 매수보류 

✅ 작성하면서 느낀점 : 만안구 안에서만 비교했을 때는 석수경남아너스빌 32평형이 저평가 같았는데 막상 수익률 보고서 작성을 하고 구리 아름마을 단지들과 비교를 하니 저평가라기 보다는 비싸지 않다라는 판단이 들었다. 왜냐하면 환경면에서 더 나은 구리 인창쪽 단지들 중 비슷한 가격에 비슷한 투자금으로 매수할 수 있는 단지들이 있기 때문. 그러면 내가 가진 돈 중에서 최선의 선택인가? 생각했을 때 아쉬운 면이 있다. 물론 월판선이 얼마나 해당 단지들에 영향을 줄 지는 지켜봐야 하겠지만 현재 기준으로 봐서는 같은 투자금이면 구리 인창쪽 단지들에 투자를 할 것 같다. 다만 수익률 면에서는 어느 단지가 더 나을지 수익률계산기로 추측이 가능할 뿐이지 미래 기대 수익률은 예측의 영역이라 입지와 가격을 중심으로 한 판단기준 중 하나라고 생각해야 겠다. 수익률 계산을 하면서 수익률을 높이기 위해서는 확실히 가치있는 물건을 되도록 적은 투자금으로 싼 가격에 매수하는 것이라는 생각이 들었다. 수익률 200%는 그냥 나오는 게 아니구나. 강의에서 알려주신 수익률 높이기 위한 방법으로 실력을 키울 수 있도록 노력해야겠다.