*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 시범단지 한양
✅위치(지도)
강남역까지 직선거리 15.56km
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성남시 분당구 구 종사자 수 : 34.5만명
성남시 분당구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분 (수인,신분)
여의도역 : 64분 (수인,9)
시청역 : 59분(버스)
판교역 : 28분(버스) 2.8klm
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 서현중학교, 학업성취도 95.4%
학군등급 : S
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : AK프라자
환경등급 : C+
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성남시 분당구 인구수 : 46만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2300세대
(1년 : 2300세대 / 3년 : 6900세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1520 세대 (26년 0세대 + 27년 1520세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1520세대÷3년 = 연평균 507세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 507÷2300 =0.22배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
공급 등급 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
투자로 했을 때와 내집마련으로 했을 때 수익률이 크게 차이 나지 않는다. 선호 학군지이지만 연식이 오래되 전세가가 신축처럼 높게 받쳐주지 않는 탓으로 생각했다. 그래도.. 고점에 샀었어도 벌써 100%가까이 돼 간다.
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 시범한양단지 33평 현재 매매 23.0억, 전세 7.2억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 16.3억 전세 7.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 13.6억 전세 6.2억
22년 4월에는 15억 이상 대출 불가로 대출 금액 0원
23년 4월에는 대출 규제가 풀려 LTV 60%로 계산해 대출 8.16억
현재는 15억~25억 구간에 대출 4억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
광교자연앤힐스테이트 보다 직장, 학군, 강남과의 물리적 거리가 가까우나 가격이 비슷하다. 상대적으로 싸다
동작구 래미안로이파크와 비교했을 때, 물리적 거리와 교통은 래미안로이파크가 압도적이다. 다만, 연식이 시범한양이 훨씬 40년 가까이 차이가 나는데도 시범한양이 비슷한 가격이고 이미 선도지구로 지정돼 있어 재건축이 된다면 래미안로이파크보다 더 가격이 갈 수 있다고 생각한다. 지금은 로이파크가 10년도 안된 신축으로 21년 상승장에서는 전고점이 더 높았으나, 건물 가격이 떨어지고 시범한양이 재건축 호재를 품고 있다면 시범한양이 더 가지 않을까?
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상, 탑층, 저층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
현재 내집마련시 종잣돈 19억. 100%수익률을 위해선 10년동안 23억+19억=42억
현재 가격이 22년 전고점보다 비쌈.
투자로 계산시 종잣돈 15.8억. 100%수익률을 위해선 10년동안 23억+15.8억=38.8억
싸게 사는 것은 아니지만 가치 다른 단지와 비교했을 때 상대적으로 저평가 돼 있음. 가능하다면 사도 됨.
4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급물량 적음. 전세가율 31% → x
5) 리스크 대비: 공급 없음. 4억 대출 이자 6% 계산시 원리금 상환 월239만원. 저축 대비 감당 가능
나의 투자 결론(매수 여부):
같은 가격으로 살 수 있는 단지들을 더 비교해야 겠지만 현재 비교한 단지로는 매수해도 된다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
22~24억으로 필터링 해보니 분당과 같은 3급지의 동작구, 강동구 고덕 신축이 나오고. 2급지 광진구, 송파구의 단지들이 많이 나옵니다. 비교평가는 동작구와 했지만 지금 보니 광진구 광장현대3단지84가 21억에 나와있습니다. B/S/S/B/S(직장/교통/학군/환경/공급) 로 분당보다 광진구 광장현대를 사는 것이 더 유리하다고 생각합니다.
지금까지 보통 4급지를 위주로 앞마당을 만들었어서 15억대, 그리고 그 이하의 가격대가 익숙했는데 20억대는 정말 색다르고 낯섭니다. 어서 이 금액대에 익숙해져야겠다는 생각이 들었고, 2,3급지 앞마당을 빨리 만들어보고 싶다는 생각이 들었습니다.
서울, 너무 비싸다는 생각만 했었는데 강의에서 배웠듯이 여전히 좋은 자산을 적정한 가격에 살 수 있는 기회가 있다고 생각했습니다.
