✅아파트명 : 상동 행복한금호
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670명
부천시 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 67분
여의도역 : 57분
시청역 : 60분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 상일중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 : 75만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 3,750세대 / 3년 : 11,250세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,760 세대 (26년 1,599세대 + 27년 4,994 세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,760 세대÷3년 = 연평균 2,920 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,920÷3,750 =0.78배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 행복한금호 단지 35평 현재 매매 8.3억, 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 10.7억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 24년 1월 매매 6.75억 전세 4.0억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점보다 2억이상 싼 절대적저평가
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 422세대, 4층 물건으로 환금성있음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 2.8억, 수익률 100%시 2.8억 가져올 수 있는가? 11.1억이 될 수 있을까? 전고 10.7억이므로 수익률 100%가능.
4) 원금보존 : 전세가율66%, 전고점 이하
5) 리스크 대비: 27년 입주, 대장 신도시 입주
나의 투자 결론(매수 여부): 1. 비교평가가 더 필요함. 8.3억이 절대적저평가 가격이지만 같은 가격으로 여기가 최선인지는 잘 모르겠음. 2. 27년 입주기간을 고려해 잔금일 및 전세계약기간 조정하면 리스크 대비는 할 수 있을 듯!
✅ 작성하면서 느낀점 : 1. 단지 한개만 수익률보고서를 쓰니까 부천 내 8억대 단지 중 최선인지 잘 모르겠음. 2. 다른 비규제 단지와 비교필요함. 3.대장 신도시 공급에 대해 조금 더 알아볼 필요가 있음.
