✅아파트명 :
한강 센트럴 자이 1단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
김포시 종사자 수 : 213,769명
김포시 직장 등급 : A
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 90분
여의도역 : 60분
시청역 : 90분
교통등급 : C
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 운양중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 김포시 3년입주 합계 : 10,606세대 (26년 0세대 + 27년 1,200세대 + 28년 9,406세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 김포시 인구수 : 484,057명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 2,420세대 / 3년 : 7,620세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,606 세대 (26년 0세대 + 27년 1,200세대 + 28년 9,406세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,606 세대÷3년 = 연평균 3,535 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,535÷2,420 =1.46배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과 2배 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 한강센트럴자이1단지 34평 현재 매매 5.4억, 전세 3.6억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 7.1억 전세 4.2억
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 4.6억 전세 2.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 현제 시세 낮고, 약 4년 가까이 약세장이 이어오고 있음. 다만, 인근 단지
동일평형 대비 가격이 다소 높고 역과 거리가 있어 교통 면에서도 아쉬움이 있음. 정확한 비교는 인근 단지들과 김포 내 같은 가격의 단지를 실제 임장을 통해 데이터 분석이 필요할 것으로 생각된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님, 3천세대 이상 대단지 이며 10년이내 신축으로 신혼부부 및 초등학교 자녀를 둔 부모의 수요가 지속적으로 보이고 있어 매매 수요도 꾸준함을 보이고 있음. (ㅇ)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : (ㅇ)
- 전세 레버리지 투자시 투자금 1.8억,
- 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 1.8억 만큼 올라줘야 함.
- 5.4억+1.8억=7.2억,
- 현재가격(5.4억) 21년 전고점(7.1억)보다 쌈.
- 싸게 사는 건 맞다.
- 현재, 내집마련 쪽으로 알아보고 있으므로 5년 내 저점(23년 5월)에 매수 시 65%의 이상의 수익률을 기대할 수 있음. 결국 현재는 전고점보다 싸고 향후 안정적인 자산가치로서 가격 상승 가능성이 높다고 볼 수 있음.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 67%, 70% 미만으로 다소 아쉬움. (X)
-입지독점성 면에서 장기동 내 또는 인근 지역에 대체할 지역에 공급이 예정되어 있고, 충분히 대체 가능성 높은 지역이며 교통 또한 주변 단지들 대비 가치는 낮다고 판단됨.
-입주물량: 주변 및 김포시 내 공급물량 향후 3년간 (연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,535÷2,420 =1.46배) 적정수요보다 높을 것으로 예상됨.(B등급)
5) 리스크 대비: 현재 2026년 전세 3.6억으로 전세를 맞춘다면 2년 뒤(2028년) 연평균 입주량에 3배에 달하는 대규모 공급이 예상됨으로 역전세 리스크 가능성이 있을 것으로 판단됨. (X)
나의 투자 결론(매수 여부):
내집마련, 투자를 하기에 앞서 가고 싶었던 단지를 살펴봤으나 대단지이고, 전고점 대비 저평가 된 단지는 맞으며 환금성도 적절하다고 판단됨.
다만, 인근 단지와 김포시 내 주변 단지들에 대한 데이터가 확보되어야 할 것으로 보이며 그에 따라 해당 단지에 대한 보다 정확한 가치를 확인할 수 있을것이라 생각함.
그리고 김포시 내 공급 물량이 향후 3년 내 적정 수요 이상 이뤄진다는 점에 따라 리스크가 있을 것으로 판단되어 투자를 유보하는 것이 좋으며 투자하더라도 역전세를 대비하고, 장기보유를 유념해두고 확실한 수익률이 보장될 수 있도록 해야함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
첫 수익률 보고서를 통해 내가 투자하고 싶은 아파트를 우선 분석하는 것이 필요하고, 여러 단지 비교를 할 수 있도록 임장과 공부가 병행되어야 함을 느꼈습니다. 이를 통해 앞마당을 늘려가면서 저평가된 단지를 찾고, 가치 있는 투자를 할 수 있는 안목을 길러가도록 노력해야겠다고 다짐하게 되었습니다.
