✅아파트명 : 진달래효성
✅위치(지도)
입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670명
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 66분
여의도역 : 59분
시청역 : 52분
교통등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
석천초(혁신, 학급당 22.1명, 부천내 선호도 최상)
학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 대형마트, S등급
5. 공급
1) 부천시 인구수 : 75만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3750
(1년 : 3750세대 / 3년 : 11250세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8734세대 (26년 1573세대 + 27년 4994 세대 + 28년 2167 세대)
4) 연 평균 입주량 : 8734 세대÷3년 = 연평균 2911 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2911÷3750 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전세레버리지 투자금 : 3.9억
기대 수익률 100%시 매매가(9.5억) 대비 7.8억이 올라야함
9.5 + 7.8 = 17.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : No 전고점 이미 넘음, 하지만 호가만 넘은거고 실거래가는 8.8억으로 전고점 넘지 않음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 500세대 이상이며 34평 단일 평형이지만 7호선 역세권이며, 선호도가 높은 석천초,중 배정으로 지역내 학군지선호도 높은 단지이며, 활발한 거래가 이를 확인해 주고 있음. 환금성은 문제 없을 것으로 보임
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 이미 호가는 전고점을 넘어서서 기대 수익률 100%시 매매가(9.5억) 대비 7.8억이 올라야함. 즉 9.5+7.8=17.3억까지 올라야 수익률 100%임. 전고점 대비 2배상승시에나 가능한 금액임. 현재 24년차인 연식고려시 연식30년이 넘어서도 이전상승기와 마찬가지로 2배상승이 가능할까? 이번 상승장때는 가능할듯 하지만 입지독점성을 고려했을때 2배이상으로 힘들어보임.
참고로 현재 부천대장인 힐스테이트가 12억대이며 관악구 대장 e편한세상서울대입구(19)가 현재 16억임.
4) 원금보존 : 전세가율 59% 입지독점성이
5) 리스크 대비: 2029년 10월까지 공급으로 인한 리스크 적음
나의 투자 결론(매수 여부): No,e편한세상수택센트럴파크(59, 9.5억) 또는 다산이편한세상자이(84, 9.3억)을 고려할 듯
✅ 작성하면서 느낀점 : 그때는 맞고, 지금은 다르다!!
