✅아파트명 : 송파위례24단지꿈에그린
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 400,781
송파구 직장 등급 : S급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분 (환승 2번)
여의도역 : 50분 (환승 2번)
시청역 : 60분 (환승 2번)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 송례중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 대형마트 - 스타필드시티 위례, B등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 송파구 인구수 : 64만 3,350명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,216
(1년 : 2,088세대 / 3년 : 555세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,643 세대 (26년 2,088세대 + 27년 0 세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,643 세대÷3년 = 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 881 ÷ 3,216 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 송파위례24단지꿈에그린 24평 현재 매매 15.6억, 전세 6.2억
5년 내 고점 매입시: 26년 2월 매매 15.6억 전세 5.3억
5년 내 저점 매입시: 22년 12월 매매 8.1억 전세 4.1억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : [송파파인타운10단지]의 24평과 비교해 본다면, 송파파인타운10단지도 현재 매매가 15.8, 전세가 6.4이다. 그렇지만, 송파파인타운의 입지 분석을 해본 결과 직장(S), 교통(A), 학군(C), 환경(B), 공급(S)로 꿈에그린이 더 우세하다. 따라서, 송파파인타운과 비교해볼 시에 저평가 되어 있다고 판단된다.
2) 환금성 : 1,800세대 이상의 대단지 아파트. 저층/탑층 아닐 경우, 환금성 좋을 것으로 예상 → O
3) 수익률 : 전고점과 거의 동일한 가격에 매수하게 될 시에, 수익률은 0% → △
4) 원금보존 : 향후 3년 간 공급은 2,643세대 들어올 예정이므로 S등급이긴 하나, 전세가율이 39%이므로 서울 기준 적정 전세가율이 아닌 상태 → △
5) 리스크 대비: 서울은 현재 전국 토허제로 묶여있어서, 실거주로만 매매 가능한 상태. 그래서 실거주로 들어가게 된다면, 역전세 걱정 없이 인플레이션에 따라 우상향할 것이기 때문에, 저층/탑층이 아니라면 큰 리스크는 없을 것으로 예상됨 → O
나의 투자 결론(매수 여부):
송파위례는 교통적으로 약간 아쉬운 면이 있다. 대중교통을 이용하여 업무 지구를 이동할 시에 기본 환승 2회를 해야 한다. 그래서 투자금 9억이 들어간다면, 송파위례보다 다른 지역을 추가로 임장하여 비교평가를 해보고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
5개월 된 아가와 남편과 함께 임장을 하게 되어, 우리의 투자금으로 들어오는 단지가 아니라 집 근처에 있는 송파위례를 임장하게 되었다. 결론적으로는 임장은 더운 날씨에 가족과 함께 하는 것도 좋지만, 웬만하면 월부 유니버스 안에 있는 동료들과 하는 것이 가장 효율적이라는 것을 느끼게 되었다… ㅎㅎ
그리고 송파위례는 서울 외곽에 있음에도 신도시, 송파구 내에 있다라는 이유로 현재 모두 전고점을 찍고 있는 상태였다. 마천역부터 걸었지만, 포레나부터 호반써밋까지는 허허벌판에 살기 좋은 느낌보다 베드타운에 가까운 느낌이 강했다. 그러나 아이파크부터 꿈에그린을 걸으면서는 생활권 인프라가 많이 보였다. 꿈에그린 단지 앞에 중앙공원 쪽에는 학원과 병원 건물이 빽뺵하게 있는 것을 보고, 꿈에그린이 왜 송파위례 쪽의 대장아파트인지 알 수 있게 되었다.
내 투자금에 들어오는 단지는 아니지만, 그 지역의 분위기/실거주자들의 옷차림/생활권 등을 확인할 수 있어 재미있었다.
또한, 현재 마천역 근처에는 계속 재개발 공사가 진행되고 있어, 재개발이 종료된다면 마천부터 송파위례까지 생활권과 거주 환경이 많이 활성화되고 좋아지지 않을까 싶었다.
