수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 바람숲 입니다.
2년 전 쯤 결혼을 한 친구가 얼마전 연락이 왔습니다.
집값이 너무 많이 올랐더라..
전세 곧 만기인데 주인이 들어온데..
계약갱신하려 했는데..
여기저기 알아봤는데 전세도 너무 없고 비싸고,
사자니 이렇게 올랐는데 사도 되나 싶다.
규제도 심하다던데..
나 진짜 어떡하냐..?
마음이 쓰렸습니다.
2년 전 친구가 신혼살이를 할 전세를 알아본다길레
넌지시 매매는 어떤지 물었습니다.
매매는 무슨, 일단 전세 살아보고! 라며 전혀 매수 생각이 없는 듯한 가벼운 대답에
더 말하지 못했습니다.
1년 전 2세가 태어냈을 때도.
지금 사는 곳이 편하다길레
언젠가는 내집이 필요할테니 시간 날 때 배우자와 데이트하듯 살고 싶은 곳이라도 가보라고
생각 날 때 네이버 부동산도 보면서 살고 싶은 곳의 집값이 이렇구나 봐두라고 말하니,
웃으면서 또 잔소리 한다면서 툴툴거립니다.
하긴.. 어린 아이 때문에 밤에 잠도 잘 못자는데
네이버 부동산이 웬말이냐 하는 생각에 또 입을 닫았습니다.
그리고 지금.
학창시절부터 매사에 열심히고 똑부러지고 당찼던 친구가
집때문에 자책하고 너무나도 힘들어하는 모습을 보니
21년도의 제가 떠올라 마음이 미어집니다.
집 알아보라고 좀 더 얘기해볼걸 하고..
미안한 마음이 들어버렸습니다.
이렇게 올랐는데 사도 될까?
매매든 전세든 월세든 안 오른게 없습니다.
전 실거래가를 몇천에서 몇억 넘는 호가가 나옵니다.
물건이 너무 없다보니 한 건이 거래되면 그게 시세가 됩니다.
전월세가 상승해 매매가와 전세가의 차이가 줄면
매매가의 하방지지력이 커지고 매매가를 밀어 올립니다.
매전차가 큰 상급지의 경우 상대적으로는 하방지지가 약하고
분위기에 따라 매매가가 영향을 받습니다.
하지만 사람들은 매매가가 쉽게 하락할 것이라 생각하지 않는 것 같습니다.
삼전닉스의 영향으로 풀린 유동성이 동탄 집값을 밀어올리는 것이나
이번 동탄, 기흥, 구리 규제 지역 지정 후 이틀만에 인근 지역 호가가 빠르게 오르는 것을 보면서
더 그런 생각이 들었습니다.
첫째, 시장상황과 무관하게 내집마련을 해야 할 필요가 있고
둘째, (미래는 예측할 수 없지만)시장상황상 매매가가 쉽게 내려갈 것 같지 않기 때문에
필요한 사람들은 용기를 내서 집을 사는게 맞지 않나 하는 생각이 듭니다.
설령 매수 후 단기적으로 가격이 조정된다 해도
속은 쓰리겠지만 내가 거주하고 있으니 무리하지 않는 선이었다면
인플레이션에 의해 조정된 가격이 제자리를 찾아갈 때까지 버틸 수 있습니다.
반면 만약 매수하지 않는 경우
가격이 빠지면 다행이지만, 오른다면 내집마련과는 더 멀어지게 됩니다.
누구나 어딘가에는 살아야 하기 때문에
매수하지 않았는데 가격이 오르는 상황이
매수했는데 가격이 빠지는 상황보다 더 최악이라고 생각됩니다.
물론 7월 정부 정책에 따라 시장에 가격 변화가 있을 수도 있습니다.
너나위 멘토님의께선 라이브 강의에서
과거 시장에서 보유세 규제때마다 가격이 빠져 기회가 있었던 부분을 짚어주셨습니다.
하지만 한편으론 전에 그랬다고 이번에도 전보다 저렴한 가격으로 매수 할 수 있을지는
아무도 알 수 없다는 점을 강조하셨습니다.
그렇기 때문에 만약 내집마련이 필요하다면
7월 규제를 무작정 기다리기보다는
혹시라도 생길 수 있는 기회를 잡기 위해
지금부터 미리 내집마련을 잘 하기 위한 준비를 하는게 좋겠다는 생각이 듭니다.
내집마련을 잘 한다는 것은 무엇일까?
속상해 하는 친구를 다독이며
내집마련의 방향을
'내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 아파트를 산다'로 잡았습니다.
'가장 좋은 아파트'라는 것은 어떤 것일까요?
만약 투자라면 아파트의 자산가치가 중요할 것입니다.
하지만 내집마련이기 때문에 거주만족도 고려하게 됩니다.
친구와 많은 대화 끝에 내가 만족하는 내집마련도 물론 중요하지만
자산으로서의 가치가 있어 앞으로 친구가 경제적으로 더 나아갈 수 있도록
거주만족과 자산가치를 모두 고려하기로 했습니다.
둘 다 모두 충족되는 집이면 좋겠지만
그런 집들은 보통 내 예산으로는 접근이 어려운 경우가 많기 때문에
자신의 가치관에 따라 무엇을 우선으로 할지 정해야 합니다.
친구의 경우 '이런 집은 절대 안되고 반드시 여기에 살아야 해' 하는게 별로 없어서
거주만족을 위한 조건이 까다롭지 않았습니다.
그래서
땅의 위치(강남과의 거리), 직장, 교통, 학군, 환경과 같은 입지가치,
즉 보편적인 사람들의 선호가 반영된
아파트의 자산가치를 잘 따져보기로 했습니다.
대신 만약 거주만족과 자산가치가 상충되는 상황이 생기면
무엇을 더 우선으로 할지는 친구 부부가 함께 결정하기로 했습니다.
내집마련, 어떻게 준비할까
방향을 정했으면 구체적으로 무엇을 어떻게 준비해야 할까요?
Step 1. 내 상황과 예산을 정리하고, 내집마련 기한을 정한다.
현재 사는 곳의 만기와 이사해야 할 기간은 언제인지,
소득, 지출, 종잣돈, 전세금과 대출 가용액, 월 대출 상환액 등을 모두 고려한 예산은 얼마인지,
상황과 예산을 정리하는 것이 최우선입니다.
특히 예산이 명확하지 않으면 애써 마음에 드는 집을 찾아도 나에게 맞지 않는 집이 될 수 있습니다.
그리고 언제까지 내집마련을 하겠다는 기한을 정하기를 추천합니다.
경험상 기한이 없다면 일상에 치여 차일피일 미루게 되기 때문입니다.
Step 2. 내 예산으로 살 수 있는 집들을 리스트업한다.
엑셀파일에 step 1.에서 정리한 내 예산으로 살 수 있는 지역 내 아파트를 모두 추립니다.
예산이 10억이면 네이버부동산에서 9~11억, 300세대 이상의 필터를 걸고 검색을 한 후
단지명, 연식, 세대수, 평형, 구조, 매매가 등을 정리합니다.
아파트가 너무 많은 것 같고 언제 다 정리하나 싶을 수 있지만
조금만 달리 생각해보면 예산 범위의 아파트가 많다는 것은
그만큼 내집 후보가 많은 것이니 오히려 더 좋은게 아닐까요?
내가 너무 사고 싶은 물건을 쇼핑한다는 마음으로 빠르게 정리해봅시다.
step 3. 그 집들의 가치를 비교해본다.
현장에 가봐야 합니다.
후보 아파트가 있는 동네, 아파트 단지 내를 돌아보면서
아파트의 가치를 이루는 요소들,
즉 위치, 직장, 교통, 학군, 환경이 어떤지 두 눈으로 확인해보고
본 것을 잘 정리합니다.
그리고 가치가 더 좋은 순으로 우선순위를 매기고
그 순서대로 부동산에 방문해 매물을 보고
본 물건들 중에 가장 마음에 드는 것을 골라 매매를 진행합니다.
Step 1, 2, 3가 너무 당연해보이는 이야기일 수도 있지만
한번도 부동산 매매경험이 없는 경우
어디서부터 무엇을 어떻게 시작해야 하는지 가늠이 어려우시다면
이런 큰 틀에서 내집마련의 방향을 잡아보셨으면 합니다.
그리고 필요하다면 강의나 책을 통해 아파트의 가치를 판단하는 방법에 대해
배워보는 것도 추천드립니다.
내집을 마련한다는 행복한 일이
크나큰 스트레스로 다가오는 시장상황입니다.
호가는 점점 오르는 것 같고
어제 본 물건은 팔렸다고 하고
물건도 없는데 규제까지 겹치고..
가격이 올라 사야할지 말아야 할지 마음이 참 어렵습니다.
하지만 시장 상황과 관계 없이
내집마련이 필요한 상황이라면
감당가능한 범위, 무리하지 않는 범위 내에서
내집마련을 하는 것이 장기적으로 더 나은 선택이 아닐까
조심스럽게 생각해보았습니다.
저 역시 첫 집을 매수하는 과정에서 기쁨보다는 스트레스가 컸습니다.
너무너무 힘들고 어려웠지만
돌아보니 참 잘 한 선택입니다.
그때 저희 어머니께서 힘들어하는 제게 보내주신 메세지 입니다.
아프지 말고
스트레스 심하지 않길
내집이라는 울타리를 마련하는 행복의 과정이 고통스럽지 않길
누구에게 손 안벌리고 내집을 마련할 수 있는 상황이라는게
그만큼 네가 알뜰이 살뜰이 살아온 증거이겠지
지금 현재의 시간들 좋은 경험과 행복감 만끽하는 시간으로 채워지길 바란다
지금 어려운 상황에 마음이 힘드신 모든 분들 꼭 힘내시길
힘들지만 결정하신 것들 끝까지 이어가셔서
꼭 내집마련 하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
