관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
규제시장 속에서 무주택자와 1주택자의 방향성
투자 시장의 불변의 진리는 상승할 땐 상승할 이유만 찾고
하락할 땐 하락 할 이유만 찾는다.
무주택자는 매수하기 좋은 시장이고, 지방시장에 경쟁자가 없는 것이
얼마나 유리한 시장인지를 본능적으로 느낄 수 있다.
유주택자는 추가 투자부분에 있어서 7월 말 세제개편을 통해
세법이 어떻게 변하는지 볼 필요가 있다.
적용할 점 :: 서울 실거주 1주택자인 상황에서 7월에 나오는 세제개편을 통해
지방 소액투자하여 2주택 운용했을 때 편익과 비용을 계산해보자
현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
지방시장 또한 전세 물건이 굉장히 많이 줄어들고 있는 시점에서
가치가 있는(사람들이 좋아하는 곳) 단지들과 가치가 덜 한(사람들이 덜 좋아하는 곳) 곳의
전세가와 매매가의 흐름이 다르게 움직이고 있다.
지방에서 공급도 물론 중요하게 봐야 하지만 가치가 있는 단지(선호도)를 파악할 수 있는
실력이 있어야 투자 범위와 우선순위를 파악하여 투자를 잘 할 수 있다.
광역시와 중소도시를 지역 별로 시장 상황을 정리해주셨고, 각 지역 별 공급에 따른 가격 흐름이
어떻게 변화되고 있는지 이해할 수 있었습니다.
적용할 점 :: 과잉 공급이 있더라도 선호 단지들은 신고가를 갱신하면 거래가 될 수 있다.
지역내에서 사람들이 좋아하는 단지를 파악하는 것은 환금성이 좋다는 의미이기 때문에
임장지의 공급이 현재 가격에 어떠한 영향을 줬는지 살펴보고 선호 단지를 임장을 통해 찾아보자
시세트래킹의 중요성
앞마당을 만들고 트래킹하고 정리하는 것이 실력 있는 투자자이다.
가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락), 개수(물건개수, 나가는 속도)를
파악하는 것이 중요하고 전임을 통해 현장감을 더해야 한다.
시세를 트래킹하며 앞마당을 관리해야 투자 범위를 설정할 수 있다.
그렇기에 투자범위는 시간이 쌓여야 알 수 있다.
적용할 점 :: 이번 달 원씽을 시세트래킹으로 잡고, 습관화 해야 한다. 4강의 윤이나 튜터님
강의를 듣고 적용해보자!
저평가 → 투자금 → 리스크 순서 지키기
저평가 칮을 때 흔히 실수하는 것이 덜 좋고 싼 것을 찾는다.
가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 것이 저평가이다.
소액 투자의 핵심은 가치판단이기 때문에 투자금 적은 것을 선택하는건
대상의 가치가 비슷할 때 뿐이다.
리스크를 대비하는 것이 투자 후 잃지 않는 것
전세가 나가지 않을 경우 잔금이 되는지 여부가 중요하다.
잔금이 안 되면 세안고 매수 또는 주인전세 세팅, 매매계약시 전세계약 동시 진행
앞마당 내에서 투자후보 물건을 고르는 선별 기준과
방법에 대해 순차적으로 설명해주신 부분이 인상깊었습니다.
적용할 점 :: 투자금에 맞춰 투자후보 단지를 골라 저평가를 판단하는 것이 아니라
저평가된 단지들을 먼저 골라보자, 결론파트에서 잔금여력이 되는지도 같이 판단해보자
매도 프로세스
시기와 상황에 따라 매도 프로세스를 알려주셨는데
매도 시기는 세입자 만기 시 입주 가능 물건으로 매도(2~5년)하거나
가격 급등하는 시기에 세안고 매도해야 한다.
상황은 수익이 충분히 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때, 리스크 감당이 안될 때로
나눠 주셨고 각 시기별 상황별로 어떻게 매도하면 좋을지 기준을 잡아주셨습니다.
적용할 점 :: 추후 매수 후 매도 할 시기가 온다면 내 상황과 시기에 따라 판단해보고
나에게 유리하게 세입자와 협의하여 입주+투자자에게 매도 할 수 있는 물건 상황을 만들어 봐야겠다.
