✅아파트명 : 문현동 롯데캐슬 인피니엘 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남구 종사자 수 : 9만 3744명
남구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
센텀시티역까지 : 자차 22분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :문현중학교, 학업성취도 85%, B급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 마트 0개, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 남구 인구수 : 25만 4413명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,272명
(26년 6335명, 27년 5448세대, 28년 160세대)
3) 3년 입주량 합계 : 11,943세대
4) 연 평균 입주량 : 11,943 세대÷3년 = 연평균 3,981세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3.13배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이상 > C 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 롯데캐슬인피니엘단지 25평 현재 매매 5.2억, 전세 3억
5년 내 고점 매입시: 21년 5월 매매 6.8억 전세 4.3억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 4.8억 전세 2.7억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치 : 입지독점성이 있는 곳은 아님. 다만 인구수가 많은 지방 지역에, 나쁘지 않은 구의 위상에
2호선 근처 가성비 신축임.
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 대연파크푸르지오(2018' 1422^) 보다 8년 연식이 더 좋고, 2호선에서도 가까움.
두산위브제니스 84 (2026', 3048^) 가 가격이 비슷한데 멀세권에 교통이 불편함. 다만 32평 매수가능.
e편한세상연산더퍼스트 59 (21', 455^) 주복이라 아파트가 더 연식에 따른 감가상각이 덜함.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 아파트이며, 저층 탑층 이나고 나홀로 단지 아님. 주변에 구축 아파트 있음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점을 기준으로 했을 때 100% 수익이 날 수 있음.
4) 원금보존 : 10년 뒤 전세가가 3억에 1.5배인 4.5억이 된다고 하면, 4.5억이 되어도 감당가능함. 적정전세가율 70%로 계산해서 3.9억이 된다고 하면 마음은 힘들지만 감당가능함. 임대 놓으면 잘 나갈 2호선 앞 신축임.
5) 리스크 대비: 26, 27년도 입주물량이 많음. 특히 더 좋은 입지에 대연디아이엘이 27년 4월에 4488세대 입주함.
이 때 매매가, 전세가가 언제 얼마나 회복할지 꾸준히 트래킹해야 함.
나의 투자 결론(매수 여부): 가치가 있고, 저환수원리에 부합하므로 매수하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자결론 부분에 가저환수원리 써놓고 꼭 기준에 맞는지
검토하고 투자해야 할 필요성을 여실히 느꼈다.
그리고 매수할 때뿐 아니라 가격이 하락하여 마음이 흔들릴 때도
아파트 수익률 보고서가 가치를 다시금 깨닫게 해주는 데 큰도움이 될 것 같다.
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