#2026-22,7-1 대한민국 부동산의 역사 후기 [리스보아]

본 것 

#조선 시대에도 한양 십리 밖을 벗어나지 말았어야 하는 이유? 

• 조선 후기 토지 생산성이 향상되고, 토지 소유권이 강화되면서 경제 성장과 인구증가와 함께 한양의 집값은 18세기부터 19세기까지 꾸준히 상승해왔다. 

#식민지 시대의 부동산 

• 식민지 시대는 경제 침탈과 함께 지주와 소작농 간의 불평등이 더 심해짐에 따라서 ,
• 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되었고, 그들이 살고 싶어하는 한양에 ‘문화주택’등이 공급되면서 도시의 모습이 갖춰지기 시작했다.
• 그 과정에서 서울의 집값은 폭등하게 되었고, 신규 택지 개발과 행정구역 더 확대되었다.

#1960년대의 서울의 대폭발과 강남의 등장 

• 전쟁 이후 폐허가 되었던 모습이 무성하게 서울은 다시 많은 인구가 밀집한 대도시가 되었고
• 베트남 파병과 한일 국교 정상화의 대가로 대규모 자본이 유입되면서, 산업과 도시의 개발이 본격적으로 시작하였다
• 이을 계기로 서울의 가격이 폭등하기 시작하였고, 극심한 주택난을 해결하겠다는 목표로  67년에 드디어 우리가 알게 되었던 강남의 개발이 시작되게 되었다. 

#1970년대의 시장 

• 60년대 후반, 베트남 경기의 둔화와 79년도 이란 혁명 등으로 한국 경제에 불황이 닥치기 시작하자,
• 집값에서도 큰 폭의 영향을 주기 시작했고, 이는 한국 부동산이 얼마나 세계 경제와 연결되어 있는지를 보여주는 사례이기도 하다
• 또한, 강력한 주택 시장 안정 대책이 오히려 성장률 둔화의 충격을 키우게 되면서 오히려 안전 자산인 부동산에 대한 선호도가 더 뚜렷해졌다 

#압도적 경제 성장, 그리고 더 강력한 공급 정책 

• 80년대 들어서 한국은 3저 ( 환율, 금리, 물가 ) 호황으로 엄청난 경제 성장을 이루게 되었는데
• 이에 주택 공급부족까지 겹치게 되면서 86~90년까지 전세가가 상승하고, 매매가도 상승하게 되었다
• 정부는 이를 억제하기 위해서 부동산 종합 대책으로 양도세 과세, 종합 토지세를 도입하고 90년대 드디어 1기 신도시인 분당, 일산의 신도시 대책을 꺼내게 되었다.
• 이를 계기로 88~94년까지 총 403만호의 주택 공급이 되면서, 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되게 되었다 

#90년대 경제 위기와 한국판 잃어버린 10년 

• 90년대 외환위기와 주택 공급 과잉으로 주택 가격이 감소하게 되었는데
• 다행히 99년부터 활성화된 주택 담보 대출과 수출 활성화가 다시 반전의 계기가 되었다 

# 인구를 분산 시켜도 결국 서울

• 00년대 초반 수도권 아파트 가격이 급격하게 상승하면서 정부는 수도권으로 밀집된 인구를 지방으로 분산시키는 계획을 세우는데, 이를 통해 세종이 생기고 실제로 인구가 분산되는 효과가 있었다
• 하지만 14년을 기준으로 조선업 업황이 악화되고, 수도권 인구 감소 현상이 일단락 되고,
• 16년부터 시작된 반도체 호황으로 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작하게 되었다 

#분양가 상한제 + 임대차 3법의 후폭풍 

• 20년 코로나 직후 극단적인 저금리 상태가 지속되면서 재건축 재개발 규제로 인해서 서울 지역의 공급 부족이 누적되었고
• 여기에 임대차 3법으로 임대차 시장의 공급이 줄어들게 되면서 갭투자 불장과  엄청난 상승 버블이 발생하게 되었다.

#서울 아파트, 언제 사야할까 ? 

• 20년 버블의 징후를 보고 ( 과도한 갭투자 붐과, 금리 인상 ) 집을 매도 했었던 저자는
• 22년 레고랜드 사태로 시장이 공포심리에 빠졌을때 오히려 집을 매수했는데 결국 중요한 것은 이것이 ‘일시적 요인이냐' 아니냐에 대한 부분이다
• 특히나 정부 정책 중에서도 투기 과열 지구 해제, LTV 완화, 양도세 중과 유예등의 ‘규제 완화’ 정책을 펼 때가 사실 이런 매수를 하기 좋은 신호이기도 하다 

#상승 잠재력이 높은 집은 어떤 집인가?

• 상승 잠재력이 높은 집은 강남 접근성이 개선될 가능성이 높거나, 이미 좋은 곳 용적률이 낮거나 대단지인 곳이다.

#서울 대신 제 2의 강남? 

• 과거에도 광주 대단지 처럼 서울의 인구를 분산 시킬 목적으로 신도시를 개발할 계획은 꾸준히 있었으나
• 늘 아쉬웠던 점은 바로 교통 인프라가 제대로 갖춰지지 않았다는 점이다
• 아무런 기반 시설 없이 서울에서 먼 곳을 개발하다보니, 실질적으로 1기 신도시 착공외에 주택 가격을 억제하는데 큰 효과를 보지는 못했었고
• 여전히 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 곳은 없다. 

#지금은 버블일까? 

• 물론 최근의 아파트 가격이 빠르게 급등하긴 하였지만
• 더 주목해야할 것은 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 10%에 달하는 과정이고, 그들에게 트로피와 같이 살고 싶은 자산의 가격이 오르는 것은 자연스러운 현상이라는 것이다                                                                        

# 서울 아파트 값 어떻게 잡을 수 있을까? 

• 결국 서울 아파트 값을 잡기 위해서는 공급이 필요하고, 기존의 3기 신도시 공급의 난항이 계속 되고 있는 점, 뉴타운 등의 개발 사업이 결국 사업성이 없어서 더디 진행되는 점등을 고려했을 때
• 이제까지 부족한 공급을 하기 위해서는 과감한 정비 사업 규제 완화가 필요하다. 용적률 상향이나, 다세대 주택 주체장 규제 완화 등과 같은 정책이 필요한 시기이다.

깨달은 것 

• 한국 주택 가격에 영향을 미치는 것
  • 한국의 주택 가격에 영향을 미치는 것은 결국 경제 성장률이다
  • 수출에 의존적인 한국 경제 상황 상, 외부의 영향을 많이 받을 수 밖에 없고 

  • 반대로 수출 호조 등으로 기업이 활성화 되고 사람들의 소득이 늘어나면, 사람들이 살고 싶어하는 자산에 대한 가격 역시 오를수 밖에 없다 

     

• 왜 서울, 왜 강남에 사람들이 열광하는가?
  • 예로 부터 서울, 한양은 사람들이 계속 살고 싶어하는 인프라와 중심지의 역할을 해왔다.
  • 지금도 꾸준히 서울 외곽의 주거지를 개발하려고 하고 있지만, 강남만큼의 인프라와 교통 핵심을 대체할 곳은 없기에 앞으로도 더 희소한 자산 가치를 지니는 곳을 소유하고자 하는 마음은 쉽게 사라지지 않을 것이다 

• 정부 정책이 왜 중요한 시그널일까?
  • 정부의 규제 정책이 상승장의 오히려 역효과를 일으키기도 하지만
  • 반대로 정부의 완화 정책이 나올 때는 반대로 기회의 시그널이기도 하다
  • 대출과 세금 등이 완화되어야 할만큼 시장의 심리가 얼어붙어 있기에, 가치 있는 자산의 가격이 싸고
  • 매수하는 부담도 줄어드는 시기이기 때문이다. 

적용할 점 

• 거시 경제 지표 정리하기 
  • 주간 머니 이슈 관련 내용 요약하고, 정리해두기
• 정부 주요 정책 내용 정리하기
  • 연도별 주요 정책과 변화, 그리고 7월 세제 개편안에 대해서 이전 규제 정책때와 비교해서 정리해서 임보 장표에 넣기 

함께 나누고 싶은 이야기 

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2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진데다, 레고랜드 사태 때 1400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선것도 주택 가격 상승을 유발했다. 마지막으로 단 7개월만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 저평가 매력이 부각된 것도 주택 시장 반등을 유발한 요인으로 볼수있다. 주택시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할것이다.

Q.  저자는 주택 시장에서 기회를 잡기 위해서 환율과 금리, 정부 정책에 대한 관심이 중요하다고 말하고 있는데요, 실제로 스스로 기회를 잡을 수 있었던 경험들 속에서 어떤 부분이 큰 영향을 끼쳤는지, 앞으로 다가오는 기회를 잡기 위해서 내가 노력하고 있는 부분이 있다면 어떤 것인지 같이 나눠보고 싶습니다:)