상승장에 "이것"을 알면 2억 더 벌 수 있습니다 [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

23년 하반기 상급지부터 가격이 회복하면서 

26년 현재 상승장 중반을 거쳐 수도권 외곽까지 기운이 펼쳐지고 있습니다.

이번 상승장에서 어떤 단지들이 많이 올랐을까?를 보기 전에

각 단지들마다 상승폭, 상승시기를 보면서 느꼈던 부분이 있어

글을 작성해보려고 합니다.

얼죽신이라는 신조어

24년도에는 위의 제목과 같이 “얼죽신”에 대한 기사들이 많이 나오던 시기였고,

실제 내용을 뜯어보면 “얼어 죽어도 신축”이라는 신조어가 탄생했듯,

신축에 대한 선호도가 강하게 작용했던 이번장이었습니다.

서울의 아파트 표본을 대상으로 평균가격을 비교해봤을때,

24년도 막바지에는 평균 6억정도의 차이가 났었습니다.

기사 뿐만 아니라, 

주변에서도 신축 커뮤니티에 대한 장점과

최대규모의 신축이었던 강동구 올림픽파크포레온

커뮤니티 사진에 대한 반응들을 보면

사람들이 특히 젊은층들에게 신축이 얼마나 인기가 있었는지

알 수 있었던 분위기였습니다.

하지만, 

정말 그것이 그 단지의 가격이 결정하는 전부였을까요?

“토지”의 가치를 제대로 알았다면 2억 더 벌 수 있었을 것입니다.

부동산의 가치는 토지와 건물로 구성되어 있다는 말,

열반기초 너바나님께서도 그리고 여러 멘토님들께서도

많이 해주셨던 말입니다.

부동산 = 토지가 + 건물가 라는 말의 의미를

제대로 알았다면 이번 상승장에서 2억은 더 벌 수 있었습니다.

강남3구와 용산과 같은 서울의 핵심지역을 빼고는

이번 상승장 초반에 “건물”에 대한 가치를 높게 매겼습니다.

예를 들어,

과거부터 24년 12월까지의 기간을 보면

급지 차이가 남에도 불구하고 사람들은

4급지의 연식좋은 아파트에 높은 가격을 지불했습니다.

다만, 부동산의 가치는 건물보다도 “토지”가 중요합니다.

(건물이 중요하지 않다는 의미는 아닙니다.)

즉, 해당 단지가 어디(지역,생활권,위치)에 있는가가

그 단지의 진짜 “가치”를 결정합니다.

조금더 시간이 지나고 사람들이 집을 사기 시작하고,

매물이 줄어들어 실수요시장이 불러일으킨 결과는 어떨까요?

준신축 단지는 동대문구 최선호 단지인 “래미안 크레시티”

구축 단지는 성동구 중간선호 단지인 “행당대림” 입니다.

14년이라는 연식의 차이, 방구조의 차이(계단식 방3화2 vs 복도식 방3화1)가 

있음에도 불구하고 두 단지의 가격은 현재 붙어있습니다.

즉, 단점이 있더라도 “토지”의 가치가 “건물”의 가치를 커버하고

상승장이 지속되면서 가격이 같아진다는 의미입니다.

매물별 선호의 차이는 있지만 1년 반이라는 제가치를 찾아가는 시간이었고,

구축아파트가 많은 수도권인만큼 건물보다 “토지” 가치가 중요함을 알 수 있습니다.

그리고 비슷한 투자금의 2개 단지였지만,

더 좋은 가치의 “행당대림”을 선택했다면 현재기준으로 

2억을 더 벌 수 있는 투자임을 복기해볼 수 있습니다.

이 예시가 아니더라도 현재 시점에서 과거를 복기해보면

상급지가 하급지보다 저렴했던 단지들이 너무나 많습니다.

해당 단지가 어디 있는지 꼭 가보고 결정하세요

지금 시점에서도 마찬가지입니다.

24년도의 시기처럼 상급지가 가격이 낮진 않을 것입니다.

오히려 비슷한 가격이라면 좀 더 가치있는 단지를 골라 낼 수 있어야 합니다.

즉, 현재시점에서는 비슷한 가격이면 싼 “상대적 저평가”를 판단하고

“토지” 가치에 투자해야 합니다.

그러기 위해 해당 단지가, 

큰 서울 지도에서 어디에 있는지 발로 밟아보고

임장보고서를 작성하며 비교해보는 과정이 반드시 필요합니다.

소중한 종잣돈으로

더 버는 내집마련/투자를 하기위해

몰입하시는 동료분들 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.