안녕하세요. 뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
세제개편을 앞둔 격동하는 시장속에서 저는 얼마 전 실거주 매도와 3호기 투자를 통해 수도권 2주택으로 포트폴리오 개편을 완료(아직 잔금 전이지만..)했습니다.
부끄럽지만 1호기 2호기 모두 투자 복기를 미루고 미루다 남기지 않았어서 어느새 3호기인데 첫 투자 복기 글이 되었네요.
이번 3호기 투자 역시 너무나 아쉬운 점이 많고 실거주 자산 재배치와 함께 진행하면서 어려움이 많았지만 그렇기에 더욱 지금 이 시기에 복기 글을 꼭 남기겠다고 생각하게 되었습니다.
1. 내 상황을 바라보고 방향성을 고민하다.
1) 실거주 0호기 수도권 외곽 99 타입 거주 중 ('24.1 입주 주담대 3.5억, '26.7 기준 시세 6.5/4.3)
2) 투자 2호기 서울 4급지 구축84 ('25.4 7.9/4.5 매수, '26.7 기준 시세 11.0/7.0)
3) 실거주 0호기 매도 시 주담대 상환, 월세 보증금 제외 투자금 3.3억원
이 상황에서 당장 0호기를 매도하고 비규제 지역의 가치 있는 단지로 바꾸는 방법과, 1년을 기다려서 0호기 2호기를 모두 매도 한 후 똘1 실거주로 개편하는 방안을 비교했습니다.
그런데 똘1로 간다고 하더라도 현행 규제하에서는 15억 이상의 경우 대출이 4억으로 막히는 부분 때문에 똘1로 가려고 해도 매매가 15억 선으로 캡이 걸려서 자산 규모가 줄어드는 부분이 마음에 걸렸고,
또한 1년 뒤의 시장은 예상할 수 없기에 6억 대출조차 가능할 지 모르는 부분이었고, 실거주와 투자가 함께 가게 되면 가족들의 보금자리를 투자 상황에 따라 불확실성에 노출 된다는 부분이 아쉽다고 판단했습니다.
그래서 더 큰 자산 규모와, 투자와 실거주를 분리시키기 위해 0호기 매도 후 비규제 추가 투자로 방향성을 결정하게 됩니다. 그렇게 결정한게 작년 12월 이었습니다.
- 잘한점 : 내 상황을 면밀히 분석하고 케이스들의 비용과 편익을 펼쳐서 분석한 것. 그리고 이를 다양한 루트를 통해서 선배들의 조언을 받은 것
- 아쉬운점 : 상황을 고려할 때, 자산적인 부분만 고려하고 가족의 이사 등 삶에 대한 부분을 적절히 고려하지 못함.
2. 생각보다 어려운 실거주 월세 이사 아내 설득과 시기
12월에 결정하고 3.5억 이하의 투자금으로 단지를 넓혀서 보면서, 사실 상 비규제 지역에서 선택할 수 있는 해당 가격대 선택지는 많지 않음을 알게 되었습니다. 구리, 만안, 산본, 남양주시 정도.
해당 가격대 단지들 위주로 매주 가격 트레킹을 하며 TOP3 를 업데이트 하는 과정에서 계속 비슷한 단지들이 걸리는 걸 확인할 수 있었고 단지는 어느정도 후보를 정하고 이제 실거주 매도와 월세로 자산재배치를 설득하게 되었습니다.
그런데 생각보다 이 과정이 쉽지 않았습니다. 이제 4살, 2살이 되는 아이들과 어린이집을 중간에 옮기기 어렵다는 아내의 요청으로 27년 3월 새학기까지 기다려 달라는 요청을 받게되면서 매주 매주 변하는 가격과 벌어지는 투자금으로 마음이 쉽지 않았습니다. 이 과정에서 월세 거주에 쓸 돈과 거주지에 대한 의견 차이까지 발생하여 진행이 쉽지 않았습니다.
하지만 그냥 기다리기 보다는 할 수 있는 행동을 하기 위해서 정말 어려운 조건이지만 잔금을 27년 2월까지 미룰 수 있는 투자 매물을 찾아보기로 하고, 실거주 월세도 가격이 비싸더라도 아내가 원하는 지역으로 옮기는 전제로 투자를 알아보게 되었습니다.
- 잘한점 : 10.15 규제가 광범위한 토허제에 잠시 당황했지만, 정신차리고 내 상황에서 할 수 있는 단지들을 지속적으로 시세 모니터링 하면서 확신을 더해간 점. 특히 서울 4급지 단지들이 규제지역임에도 더 오르면서 상대적으로 비슷한 가치의 비규제지역 4급지가 더 가치 대비 저평가 되고 있음을 실시간으로 느낄 수 있었다.
- 아쉬운점 : 아내를 위한 설득과 이야기가 다툼이 되는 경우가 많아 미루고 미뤄진점. 이로 인해 다소 상승한 이후 들어가게 되었다. 하지만 결국은 이야기를 많이 나누는 정공법 밖에 없음을 생각해볼 수 있는 계기가 되었다. 또한 실거주가 투자와 엮이게 되면 의사 결정에 많은 어려움이 생긴다는 것을 알게되어 가급적 거주와 투자를 섞지 않고 이어나가는 것이 장기적으로 내 투자에 유리한 방향이라는 생각이 들었다.
3. 어려운 조건(8개월 이상 긴 잔금, 전세 신규 세팅 리스크 헷지)의 물건을 찾기 위한 과정
사실 주전이나 세안고 물건은 잔금을 길게 가져갈 요인이 없기에 어려운 조건이라고 생각했지만 그 조건부로 라도 진행을 할 수 있다면 아무 것도 하지 않는 것보다는 낫다고 생각하고 전화 임장을 적극적으로 했습니다.
하지만 전임 과정에서 투자 가능한 높게 세팅된 물건이나 주전세 물건은 이미 낮은 세안고 매물 대비 호가가 1억 이상 더 요구하고 있는 시장이었고, 가격도 모니터링 하는 사이 1억 가까이 상승한 모습을 보이고 있었습니다. 하지만 운좋게 한 부동산에서 새로 전세를 맞추고 있어서 전세 맞춘 이후 계약해야하는 장부 물건 하나를 발견하고 바로 아내에게 육아를 부탁하고 집을 보러 출발하게 되는데요.
브리핑 받은 가격은 10억이었고 전세가 6.4억으로 새로운 세입자가 이미 전세계약한 물건이었습니다. 전세 세팅 리스크가 없기 때문에 천만원이라도 깎으면 잘 되는 것으로 생각했으며, 계약 자체를 늦게 해야하는 조건이기에 집을 본 후 긴 잔금을 협의해볼 생각이었습니다. 역세서는 먼 동이고 판상형 구조였지만 3억대 투자금으로 할 수 있는 조건 치고는 괜찮은 가격이라고 판단하였고, 시에 4대있고 결로등 중대하자가 없을을 보고 바로 협상에 돌입했습니다.
1차 제시 -2천 네고, 잔금일 길게에서 다행히 잔금 미루는데는 거부감이 많이 없었고 대신 가격은 네고를 거부한 상황이었다. 이후 부동산을 떠나지 않고 2차 네고로 9.9억이 되면 바로 가계약금을 넣겠다고 하였지만 고민해보시고 주말이후 연락 준다고 한 상황이 되었다. 분위기상 10억으로 이야기해도 가족 상의를 할만한 상황이라고 판단해 당일 매수는 어렵고 기다려 보기로 결정하고 아쉬운 발걸음을 했습니다.
대망의 월요일. 전화를 기다리면서 그 사이 매물 코칭을 10시에 신청하고 미리 작성해둔 양식으로 바로 제출하고 오후 두시 매코를 예약하고 기다렸는데, 절망적이게도 11시에 부사님께 전화를 받아서 긴잔금도 싫고 가격 네고도 싫다는 답변을 받게 되었고. 이후 매코 담당하시는 매니저님께서 취소할지를 여쭤보셨지만 비슷한 상황에서 의사 결정을 하기 위해 매물이 없어졌어도 매코를 받기로 하였다 (Good)
매물 코칭에서는 물건에 대해서는 OK, 방향성에 대한 우선순위 등 조언을 받고, 다만 실거주 매도를 먼저하고 움직여야 좋겠다는 답변을 받게 되었습니다. (하지만 지키지 못하고.. 선매수..)
해당 상황에서 긴 잔금이 안된다면 매도자 허용 범위로서 10월 말을 확인받았고, 이 상황을 아내와 상의한 결과 결국 아내도 이 물건이 싸다는 이야기가 설득되어 전향적으로 진행해보기로 결정하고 네고 없이, 10월말 잔금으로 가계약금을 쏘게 되었습니다. 아내의 허가가 떨어지고 3일째 되는 날이었네요.
- 잘한점 : 최대한 당일 협의 하려한 점. 매물이 날라갔다고 생각했음에도 매코를 진행 한 것. 달라진 조건 속에서도 아내와 깊게 상의하여 투자를 이루어낸 것.
- 아쉬운점 : 매코에서의 조언을 그대로 수용하지 못하고 리스크를 높이는 선매수를 실행한 것. 이는 결과적으로는 옳은 선택이었지만 다음에는 매도를 조금 더 먼저 시작했어야겠다는 생각이 든다.
4. 계약의 다양한 리스크와 해결책 모색
6/1 가계약금을 쏘고 나서 본계약 예정일은 7/20. 하지만 그 사이 동탄이 급등을 하고 있었고, 6/30 규제지역 지정 전이었기에 규제 지역 지정에 대한 리스크를 줄이는 과정이 필요했습니다. 가계약은 법적으로 인정해주지 않기 때문에 본 계약전에 규제가 발효되면 가계약 자체가 무효가 될 리스크가 있다고 생각했습니다.
이에 7월에 계약해야 하는 사유를 문의하고 (새로운 전세입자의 잔금시점 이후로 설정해서 전세대출 혹여나 리스크를 줄이려는 부사님의 마음) 개별적으로 확인해서 계약은 무관함을 설명하고자 하였고 이를 통해 계약을 당겨서 체결할 수 있었습니다. 결과적으로는 투자지역이 규제지역으로 지정되지는 않았지만 발생할 수 있는 리스크를 계량하고 행동했기에 리스크를 없앨 수 있었다고 생각하고, 만약 계약을 당기지 않았다면 가계약은 3천 만원 밖에 되지 않았기에 배액배상 리스크가 있어서 하루하루가 초조했을 것 같습니다.
그리고 0호기 실거주의 매도 가격 선정도 쉽지 않았는데, 단지 내 모든 매물을 모니터링하고 1등을 만드려고 했고, 흐름이 오는 것 같았지만 욕심 부리지 않고 목표한 매도 가격에 매도해낼 수 있었습니다. 분명히 실거주 집도 오르겠지만 더 가치있는 투자물건 으로 갈아탔기 때문에 더이상의 욕심은 내지 않았습니다. (매도 이후로 무더기로 계약되고 있고, 가계약 이후 1500만원 더 높은 실거래도 확인하고도 계약 진행)
그리고 매수 협의 과정에서 굉장히 매수자 입장에서 불리한 케이스들이 있었는데, 이런 부분을 적극적으로 방어해내지 못한 부분들 (확약서를 통한 제3자 명의 이체 케이스)이 아쉬움으로 남아있습니다. 이 부분은 잘 정리되면 한번 더 따로 복기해보도록 하겠습니다.
- 잘한점 : 매 상황에 따른 발생가능한 리스크를 계량하고, 할 수 있는 최선의 행동을 실행하려고 노력한 점.
- 아쉬운 점 : 매도를 조금 더 미리 했어야 했다. 지금에야 운좋게 규제지역을 비켜가면서 매도가 되었지만 만약 규제지역에 같이 묶였다면 지금보다 훨씬 급매로 처리해서 금전전 손실이 가능할 수 있었다. 또한 내가 아는 범위를 넘어선 요청에 대해서는 절대 바로 수락하지 말고 제대로 확인하고 대처해야 함을 배울 수 있었다. AI에 의존해서 괜찮다고 판단했지만, 이런 판단 자체가 위험하고 더 경험 많은 사람의 조언을 구했어야 한다고 생각합니다.
5. 3호기 투자 이후의 방향성
사실 아직 3호기 투자도 완료가 된건 아닙니다. 매도, 매수 계약 상태이지만 잔금은 10월이여서 아직 3달 반 이상 남아있고, 이에 따른 혹시 모를 배액 배상이나, 실거주 월세도 전월세난으로 아직 구하지 못한 상황입니다.
하지만 그럼에도 불구하고 아마 투자 생활을 하면서 가장 어려웠을 실거주 매도, 월세 찾기, 투자 진행을 함께 해보면서 발생하는 다양한 리스크들을 헷지하기 위한 노력들과 이 과정이 앞으로 투자 생활에서 큰 힘이 되리라 생각합니다.
그리고 이후 내년에 서울 집의 전세 만기에서 나올 투자금으로 4호기를 영입해서 3주택으로 나아갈지 말지를 결정해야하는 상황이 올텐데, 점점 투자를 쌓아갈 수록 대응의 영역임을 배우고 있고 당장 나올 7월의 세제개편과 앞으로의 규제지역 지정 현황들을 보면서 현명하게 대응해보려 합니다.
어느새 월부에 온지도 4년이 넘었고, 비록 육아로 24년 월부학교 봄학기 이후 조모임은 거의 하지 못했지만 기초강의 강의온니로라도 이어가며 시장의 끈을 놓지 않았고,튜터님 멘토님들의 인사이트를 배우려고 한 살아남아 있었던 것이 지금의 결과를 만들었다고 생각합니다.
작년 연말부터 투코로 방향성 잘 잡아주신 마스터 멘토님, 매코에서 매물이 날라갔다고 생각했음에도 꼼꼼하게 기준과 행동의 우선순위를 잡아주신 빈쓰 멘토님, 그리고 마지막 투자진행 당시 함께 전화로 고민 들어주신 케미 조장님 특별히 감사드립니다.
혹시나 저처럼 환경에서 계속 함께 달리고 있지는 못하지만, 강의라도 들으면서 또는 시세조사 라도 이어가면서 투자생활을 다소 외롭지만 이어나가고 있으실 분들이 있다면 이 부족한 글이 힘이 되었으면 좋겠습니다. 저도 포기하지 않고 꾸준히 이어나가서 10억 달성기에 글 꼭 남길 수 있도록 하겠습니다.
감사합니다.
