[지투29기 '리'얼하고 '스'무스한 가치 판단 '보'여줄게 '아'파트 최강 투자조 요태디] 찐 투자자라면 알아야 할 투자의 모든 것. 계약의 바이블 2강후기(재이리튜터님)

안녕하세요 요x + 태x's daddy = 요태디입니다. 

훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록

하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.

오늘은 지방투자실전반의 꽃 같은 강의 

‘지방투자 계약 프로세스의 모든 것’이라는 주제로

제가 정말 좋아하는 재이리 튜터님이 강의를 해주셨습니다.

투자를 진행하며 일어날 수 있는 거의 모든 케이스를 총망라한 이 강의를 듣고

투자하고 싶다는 생각이 몽글몽글 올라왔습니다.

기억이 휘발되기 전 튜터님이 말씀하신 ‘노룩 후기’로 후기를 남겨보겠습니다.

[매수 프로세스 : 내 돈을 지켜주는]

우리가 투자생활을 하며 가장 가슴이 떨리고, 벅차오르는 시기는 아마도 ‘매수’를 결정할 떄인 것 같습니다.

저 역시 지방의 1호기를 매수한다고 결정했을 때, 매물코칭을 통과했을 때, 그 벅차오르던 감정을 잊지 못할 듯 합니다.

그렇게 가계약금을 넣고, 일사천리로 진행된 매수였지만 

되돌아보면 그저 일잘러 부사님을 만나 운 좋게 별 사고 없이 체결된 계약이었다고 생각하니

가슴이 철렁하기도 했습니다.

가계약을 하기 전 단계에서는 등기부등본을 확인하고, 집에 중대한 하자가 있는지 확인하고, 

또 지방이기에 전세가율이 높기에, kb시세를 확인해야 합니다.

저는 지방 1호기 매수 할 당시 이 세가지를 모두 확인했습니다.

그러나 제가 스스로 알고 확인한 것이 아니라, 그 당시 들었던 월부 강의. 그리고 그 당시 함께 한 동료들의 

도움 덕이었습니다. 그떄는 확인하라고 해서 한 것이었고, 

지금은 왜 이 단계에서 이런 것들을 확인해야 하는지 알 수 있었습니다.

등기부등본은 내가 매수할 집의 권리관계를 파악할 수 있고, 매도자가 싸게 매수했는지, 언제 매수했는 지 등등

매도자의 상황을 파악함으로써, 협상의 공간이 있는지 알 수 있습니다.

또, 매도자의 대출상황 등을 알아볼 수 있어 리스크 파악에도 도움이 됩니다.

그리고 중대하자 부분도 반드시 체크해야 하는 부분인데, 

저의 지방 1호기는 신축이라 크게 신경을 안 썼던 기억이 납니다. 

추후, 구축을 투자할 떄 반드시 오늘 배운 부분을 적용해 잘 체크해보도록 하겠습니다.

그리고 이제 특약에 대한 협의가 이뤄지는데요.

가계약금을 넣기 전 특약문구에 대한 소홀한 체크로 인해 물건을 날린 경험이 있는 저로서는

이 부분의 강의 내용이 더 와닿았습니다.

저는 작년 여름 서울 투자를 하면서, 가계약금을 넣기 전에 특약사항을 정했는데요.

이미 좋은 물건을 싼 가격에 잘 찾았다는 거만함이 특약문구에 대해 ‘대충대충’ 보게 했으며

결국 오늘 재이리 튜터님이 강조하신 “계약금을 위약금으로 하여 매도인은 배액을 상환하고….” 부분을

제대로 보지 못했습니다. “가계약금을 위약금으로 하여 매도인은 배액을 상환하고…” 로 특약을 했고

결국, 매우 싸게 협상을 잘 해놓고, 물건을 날린 경험을 했습니다.

이 경험이 떠오르며, 강의에서 재이리 튜터님이 말씀하신 

"계약은 기계적으로. 그리고 좋은게 좋은거다라는 대충의 마음은 값비싼 대가를 치룹니다'라는 말이 

너무 와 닿았습니다.

이 경험을 통해, 그 이후의 투자는 실수 없이 냉철하고 기계적으로 진행했던 기억이 납니다.

특약을 잘 조율한 이후 우리는 가계약금을 넣는데요. 

매도인의 계좌번호를 받고, 등기부등본상의 소유자와 예금자명이 일치함을 확인하고

계약금의 일부를 보내는 것으로 매수의 첫 단추를 꿰게 됩니다.

그리고 본계약.

본계약 역시 만나서는 서로 도장만 찍는다는 생각으로 사전에 계약문구를 다 조율해야 합니다.

그리고 본 계약 당일은 서로 계약서를 작성하고, 중요한 부분에 대한 확인(누수확인항목 등)을 하고

본계약을 한 이후에는 전세입자를 구해야 하는데요.

본계약을 마치고, 매수 부사님에게 단독 광고할 수 있는 기한을 정해주고

그 이후에는 광고를 다른데도 뿌린다는 언급을 하는 게 중요한 것 같습니다.

저는 운이 좋게 지방 1호기는 본계약 이후 다음날 전세입자가 구해졌고

서울 투자물건은 주인전세여서, 

뭔가 찐으로 전세입자 구하는 고생을 해 본 경험은 없습니다.

혹시, 추가로 투자할 상황이 온다면 반드시 재이리튜터님이 말씀해주신

전셰계약 프로세스를 잘 적용해보도록 하겠습니다.

그리고 나서 마지막 단계로 잔금이 있습니다.

잔금은 소유권이 나에게 넘어오는 절차입니다. 따라서 소유권 이전등기를 대신 해 줄 법무사를 구하는데

법무사의 적정 대행수수료를 알고, 직접 손품 팔아 구하는 것도 중요하다고 생각했습니다.

잔금 날 각종 돈이 오가는데요. 

전세잔금, 매매잔금 등 각종 큰 돈이 오가기에 미리 잘 준비하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

매수인으로서 잔금을 치른 경험, 매도인으로서 잔금을 받은 경험 등을 해보니

부사님에게 의지하는 것 보다 스스로 알고 있어야 한다는 생각이 많이 들었습니다.

취득세를 납부하면 최종적으로 등기를 가져올 수 있게 됩니다.

[전세 프로세스: 매수의 마침표]

우리는 매수 단계의 그 콩닥거리는 가슴떨림을 느끼고, 거기에 에너지를 쏟는 경향이 있어

전세 뺼 때 의외로 소홀하다는 튜터님의 말씀이 있었습니다.

하지만 투자자인 우리는 매수 자체보다, 전세를 맞추는 것 까지가 최종적인 투자금이 확정되기에

전세입자를 맞출때까지 최선을 다해야 한다는 생각이 들었습니다.

우선, 시세에 맞게 전세를 내고

잔금이 남은 시기 마다 행동을 다르게 해야함을 말씀해주셨는데요.

중요한 것은 내 물건이 가격적으로, 상태적으로 1등으로 브리핑 될 수 있게 만들어야 한다는 것입니다.

3번의 전세입자를 맞추는 경험을 모두, 운이 좋게도 너무 쉽게 맞췄기 때문에

광고를 여러군데 내 놓거나 전세트래킹을 하거나, 보고 온 사람들의 피드백을 정리한 경험이 없는데

추후 투자를 진행할 때는 전세가 빨리 빠지더라도 

오늘 배운 전세트래킹, 보고 온 사람들의 피드백 정리는 꼭 해보도록 하겠습니다.

[보유, 매도 프로세스 : 투자의 전 과정]

투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것.

매수 하고, 보유하고, 매도하는 것 까지 포함 된 것이 투자~!!!

재이리 튜터님은 강의의 마지막 카테고리로 보유와 매도에 대해 말씀해주셨는데요.

보유하면서 많은 일이 일어날 수 있습니다. 우리가 소유주인 입장에서 ceo마인드를 갖고

비용과 편익을 잘 고려해, 보유기간 동안 다양하게 일어나는 상황에 주도적으로 대응하는 것이

정말 중요하다고 느꼈습니다.

특히 인상깊었던 것은, 쿠팡에서 하 듯 첫 한달 무조건 환불처럼

입주한 세입자가 한달동안 요구하는 소모품에 대한 교체 요구 등에 대해 

대응 하는 태도가 인상깊었는데요. 세입자와 좋은 관계를 유지하는 것이

나의 자산을 보유하며 추후 매도할 때 (특히 지방은 매도가 중요하기에)

얼마나 중요한 일인 지 알 수 있었습니다.

그리고 매도할 떄의 프로세스도 정말 인상깊었는데요.

비록 서울 물건이지만 거의 1년간 매도가 되지 않았던 경험이 있었기에 크게 와 닿았던 내용이었습니다.

“부자는 비용과 손실을 줄이려는 선택보다, 편익을 크게 하는 쪽으로 행동한다"

매도에 있어, 가장 어려운 것은 내가 비용을 치룬다는 힘든 마음인 것 같습니다.

더 중요하게 집중해야 할 마음은, ‘내가 이 물건을 매도하고 더 나은 자산으로 갈아탈 수 있다’입니다.

이 때, 갈아탈 물건에 너무 집중해서, 매도 물건을 깎지 못하는 상황이 올 수도 있는데요.

냉정하게 마음을 먹고 나의 물건을 얼마에 파는 지 그 단계 단계마다 갈아탈 물건의 리스트가 있어야 합니다.

튜터님은 이 부분을 너무 정확히 짚어주셨고

매도에 대한 프로세스를 a부터 z까지 알려주셨습니다.

진짜 계약의 모든 내용이 다 들어 있는 황금 교안입니다.

말씀하신대로 메모장에 잘 정리해서 내꺼화 시키겠습니다. 

7월에 세제개편이 나오고, 추가 투자하는 게 유리한 상황이 온다면

반드시 이 황금교안을 활용해 바로 투자할 수 있는 사람이 되겠습니다.

우리의 빛나는 미래를 진심으로 응원해 주신 재이리 튜터님 감사합니다.

저도 튜터님의 빛나는 미래를 진심으로 응원하겠습니다.

긴 시간 바이블 같은 강의 해주셔서 감사합니다.