안녕하세요 마이리입니다.
이번 지방투자실전반 2주차 강의는
‘지방투자 계약 프로세스의 모든 것’ 이라는 주제로
재이리 튜터님이 강의를 해주셨습니다.
정부 규제나 개인 재무 상황 등으로 투자를 할 수 없지만
언제든 기회가 열리면 투자하겠다는 마음으로
이번 지방 투자 실전반을 수강하게 되었습니다.
PART 1 매수 프로세스
가계약 단계(등기사항전부증명서, 중대 하자, KB시세, 계약금 일부 입금)
투자 시 매물에 대한 궁금증은 등기사항전부증명서에서 확인할 수 있음
매도인의 상황을 파악하며 해결할 수 있는 부분은 협상카드로 활용
=> 1호기 투자 때 등기사항전부증명서를 확인하는 것 까지는 실행했지만 동/호수 기억 상실로 옆집을 확인하는 중대한 실수를 경험했음
- 중대하자 특히 누수 부분에서는 매수 결정 전 아랫집, 관리사무소에 누구 여부 체크
=> 매수에 급급해 집만 보고 체크 못했음, 추후 뒤늦게 누수보험 가입, 매물을 너무 본 나머지 매수 시 해당 매물에 대한 중대 하자 등이 기억 소멸 함(세입자에게 양해 드리고 가계약 전 다시 방문 후 체크)
- KB시세는 전세 놓을 때 전세대출금액 상한선을 확인하는 데 기준이 되는데, 현금 전세일 경우 적용해 보지 못함
=> 다주택자가 되는 겨우 전세보증보험 가입 조건 꼭 체크, SGI는 집주인 당 임차인 1명만 보증보험 가능하다는 점이 네이버 매물에서 전세보증보험 어디만 가능하다는게 이제 이해할 수 있었음
- 특약 협의 : 강의 내용처럼 1호기 하면서 부사님과 특약으로 마음 고생을 좀 했는데, 꼭 필요한 특약 문구에 대해 배웠고, 상황에 맞춰서 반드시 넣어야 하는 특약은 타협하지 않고 넣도록 하겠습니다.
- 특히 최근 수도권에서 가격이 호가가 높아지면 계약 취소 사례를 종종 듣는데 특약에서 위약금이 조항이 중요하다는 것을 배웠고, 핸드폰에 꼭 넣어 다니겠습니다.
- 실거래가 올라가는 상황에서는 계약금의 일부를 입금하고 중도금도 일부 넣는다는 내용도 꼭 기억해두겠습니다.
=> 궁금한 점 : 매임을 하다보면 매물 중 상속 중, 상속 분쟁 중, 상속 정리 등 상속에 관련한 매물도 있는데 이건 어떻게 안전하게 매수할 수 있을까?
본계약 단계
- 요청한 특약이 계약서에 정확히 반영되어 있는지 꼭 미리 확인
- 복비는 잔금까지 마무리 할 때 지불, 단 상황상 일부 드릴 수 있음
동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 금액이 큰 매매계약에 관한 거래 금액만 적용(이건 1호기 때 경험해 봄)
PART 2 전세 프로세스
- 매수가 끝이 아닌 전세까지 마무리 해야 최종 투자금이 확정되기 때문에 매수가 끝난다는 점을 기억해야 함
- 특히 집주인과 달리 임차인은 같은 단지의 다른 매물이나 인근 단지의 매물까지 이동할 수 있기 때문에 실거주와 달리 꼭 그 매물이 아니어도 되 내 물건이 가격적, 상태적으로 1등으로 브리핑 될 수 있는 확인할 것
=> 그래서 특히 지방은 좋은 동과 층, 컨디션 등이 매도 시에도 중요하지만 전세 세팅도 중요할 듯, 너무 싼 매물만 찾으면 오히려 투자금 확정 시 전세를 못 빼 추가 투자금이 늘어날 수 있음
- 추후 전세 및 매도를 잘 하기 위해 임차인과 좋은 관계 유지가 중요
- 전세보증보험 가입 협조 주의할 점과 임대임이 활용 가능한 포인트 체크체크
PART 3 보유/매도 프로세스
보유시 전세를 내놓을 때나 매도를 할 때 지방은 특히 1~2천을 더 주더라도 RR을 하는 이유는 환금성이 매우 중요하다는 걸 알았습니다.
이번 실전반에서 전임에서 처음으로 매도자 컨셉으로 전화를 해봤는데,
매수나 전세를 구하는 입장에서 전화하는 것과 매매/전세, 그리고 브리핑하는 물건 우선 순위 등 부사님 이야기를 매도자 컨셉과 비교하다보니 차이를 이해할 수 있었습니다.
강의 초반에 실전반을 재수강 하는 학생들에 대해서도 이야기하셨는데요.
저도 지투실 재이리 튜터님의 강의를 3번째 듣고 있지만
배웠고 알았다고 생각하는데도 매번 새롭게 들리는 신기한 마법!
아무리 공부를 해도 경험하지 못하면 나한테 흡수하는 속도가 다르다는 것을 경험했습니다.
2번째 강의 후 이번 3번째 강의 사이에서는
수리에 대한 이슈가 좀 있었는데요.
최근 수리 이슈를 경험 하다보니 대응 방법 파트가 유독 기억에 선명해지면서
저는 어떻게 진행하고 해결했는지 복기 해 봤습니다.
아직 전세 만기는 멀었지만
추후 어떻게 전세를 빼거나 매도를 해야 할지, 갈아탈 지까지
강의를 복습하면서 계획해 보겠습니다.
좋은 강의 감사합니다 튜터님^^
