[돈독모][쿳쥐독서후기]대한민국 부동산의 역사

"정책변화는 "저점"을 확인하는 지표로 사용할 수 있다./183쪽"

인트로 

굉장히 흥미롭게 읽은 책이다. 그 당시에 왜 강남 잠실 등이 그렇게 빨리 만들어졌는지, 구성남이 어떻게 형성된 것인지, 지금의 상황이 예전이 반복된다는 역사적인 사실도 놀라웠다. 

본것과 깨달은 것. 

59쪽 혁명을 주도하는 사람들은 기회를 박탈당한 지식인 계층이다.

>>생각해보면 동학농민운동 등 혁명은 능력껏 살지 못하는 사람들의 반란이었다. 그러면 지금의 변화(정치)는 기회를 박탈당한 진보가 만든 것일까? 그러면 기성 세대들이 기회를 다 가지고 있기 때문일까? 지금처럼 부가 전이되는 현상이 계속된다면 다음 혁명의 주도는 어느 계층이 될까? 어쩌면 젊은이들이 될 수도 있을 것이다. 

62쪽 폭격을 맞아도 도시가 좋은 이유: 클러스터, 교육과 기억, 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳. 부유하고 잘 교육받은 사람들이 거주하는 곳은 약간의 긍정적인 계기가 마련되는 순간 가파른 발전의 길에 접어들게 된다. 예를 들어 전쟁이 끝나거나 (이전보다) 포용적인 정부가 들어서는 것 등이 대표적인 계기이다.

>>매임에서, 임장에서 사람들을 봐야 하는 이유, 안 좋은 곳이라면 좋아질 이유가 있는지. 

임장지에서 사람을 봐야 하는 이유가 잘 사는 사람들이 그 동네 집값을 받아줄 수가 있어서는 반만 이해한 것이라는 생각이 들었다. 그렇게 커뮤니티(클러스터)가 형성된 곳은 약간의 긍정적인 계기에 매우 빨리 반응한다. 그리고 수요도 탄탄하다. 나부터도 분당에 살고 싶어서 안달이니 말이다. 

만약 너무 안 좋은 곳이라면 인재들이 모일 이유가 있는지를 살펴봐야겠다. 나는 생각이 나는 지역이 구성남이다. 구성남이 커뮤니티가 전혀 형성되지 않았지만 교통을 기반으로 새아파트가 계속 들어서면서 판교와 강남을 근접한 위치상 새 아파트를 찾는 젊은이들이 둥지를 틀게 될 것이다. 그러면 좋아질 것이다. 이런 시각으로 생각을 해보자. 

98쪽 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택가격을 잡을 수 없다. 정부의 사유재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 

>>>국민소득이 늘어난다. 정부를 믿을 수 없다는 조건이면 주택가격은 오른다. 딱 지금이 아닐까 하는 생각이 들었다. 

104쪽 소득 탄력성이 큰 재화: 경기다 좋아지고 소득이 조금만 늘어도 수요가 크게 증가하는 것은 자동차, 전자제품. 가장 큰 것은 해외여행 

>>>위의 생각과 연결하여, 지금은 어느 때보다 고가 자동차(남편 친구도 9천만원짜리 차를 리스로…)와 매년 1회 이상의 해외여행이 기본이 된 것을 생각해볼 수 있다. 죽는다 죽는다해도 그건 내 체감인거고 실제적으로는 크게 소득 탄력성이 좋아진 것이다. 

124쪽 1999년 이전까지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분. (주담대의 활성화) 

2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다. 이와 같이 주택 시장은 미분양이나 금리변화와 같은 한두가지 요인으로 설명할 수 없다.

>>>지금과 비슷하구나. 그러나 명확한 상승의 페이스를 조절이라도 하기 위해 금리와 대출조건을 자꾸 까다롭게 하는 듯하다. 또한 공급이 없다고 안심할 수 없는게 금리가 어떻게 변할지 모른다. 전세대출이 없어질 수도 있는거다. 

시간이 지날 수록 전세가, 전세가율에 욕심내면 안되겠다는 생각이 든다. 

149쪽 2020년의 폭등은? 저금리, 공급부족, 임대차 3법의 효과. 

>>>지금은? 그러면 셋 중 공급부족과 임대차 3법은 같고 금리만 오르면 어떤 현상? 전 상승장은 코로나로 인해 금리를 올릴 수 없는 시장이었다. 그러나 지금은 이미 금리가 5%이상이다. 금리가 내가 처음 집을 샀던 20년 전인 8%가 당연해진다면? 그땐 하락할 수도 있다. 

178쪽 한국 부동산이 지닌 장점: 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때, 정부가 적극적으로 개입한다. (금융기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수밖에 없다.)

>>난 이게 단점이지 장점일 줄 몰랐다. 시장에 너무 깊숙히 관여하는 것을 단점으로만 생각했는데 그만큼 내가 불황에서 싸게 산다면 원금이 보존될 확률도 높을 수 있겠다. 

183쪽 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다: 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기 과열지구해제

>>지난 윤석열 정부때 나는 이것에 신경쓰지 못했다. 신경썼다면 24년이 아닌 23년에 잡을 수도 있지 않았을까 하는 생각을 했다. 무리해서 들어가지 말고, 편하게 들어갈 수 있을 때 들어가야 한다. 경제신문을 볼 때 정책변화의 부분을 살펴보고 욕만 하는 것이 아니라 이걸 지표로 삼아 시장이 어느 단계인지 살펴보는 것이 필요하다. 

196쪽 13만 가구의 서울 판잣집 중 3만 가구를 지금의 성남 지역에 보내는 것이 ‘광주대단지 사건’을 유발했다…

결국 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다. 

>>>앞으로는? 3기 신도시는 어떻게 될 것인가? 그 때의 서울 판잣집이 이제야 마무리되고 있다. 어제 구룡마을을 밟으며 참 여러 생각이 들었다. 일단 공급 계획을 질러놓고 어떻게든 되겠지??? 위례의 교통도 이제야 들어온다. 신도시 좋다. 그러나 신도시와 원래 입지 좋은 구축이 같다면 난 원래의 입지를 선택하고 싶다. 

204쪽 제2의 강남은 없다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 

211쪽 신도시의 가장 알짜 지역은 임대 주책과 오피스텔로 가득 차고, 도로는 주차장이 되는 일이 빈번하게 벌어졌다. :.신조와 도덕이 중요할 뿐 서울 등 핵심 지역 인구를 분산할 생각이 처음부터 없었다. 

>>>뜻이 좋다고 결과도 좋은 것은 아니다. 살기 편하게 하려는 것이 아니라 이념을 실현하기 위한 것이었다. 그러니 천안아산역 근처에 그 공실과 오피스텔이 이해가 되었다. 

221쪽 근로자들의 시간당 임금변화에 더 주목할 필요가 있다. 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 10%에 이르는 중일 때는 ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다. 

>>>이 부분에서 정말 깜짝 놀랐다. 어느 순간 내 주변에 연봉 1억 넘는 사람이 정말 많아졌다. 얼마를 버는지가 중요하다. 그러나 그보다 더 중요한 것은 얼마를 모으냐이다. 그리고 물가, 집값의 기준이 내 돈이 아니라 세상의 돈으로 생각해야 하는거다. 

236쪽 매도의 가장 좋은 타이밍: 버블이 발생했을 때이다.

>>>지금의 동탄이 생각났다. 불황에 사서 호황에 팔아라. 그러려면 지금이 불황인지 호황인지를 알아야 한다. 

이게 생각보다 중요하다. 지금 수도권은 호황이고, 지방은 대부분 불황이다. 

246쪽 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준: 강남 근접성의 개선, 용적률이 낮거나, 대단지(대마불사)

>>성북의 한신아파트, 강남의 은마아파트 등 구축 중 어마어마한 대단지들은 그만의 균질성과 그만의 상권을 가지게 된다. 은마상가, 한신 상가를 보고 얼마나 놀랐던지…

252쪽 중요한 사실은 당장 재개발해야 할 것 같은 작고 허름한 집에 생각보다 많은 사람이 모여 산다는 것이다. (뉴타운해제의 이유) >>>그 많은 빌라들과 집들은 꽉꽉 들어차있다. 이게 입지독점성의 이유이기도 하다. 

**가로주택 정비사업: 종전의 도로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하는 사업. 

투자하기 좋은 미국 리츠 ETF는? VNQ(Vanguard Real Estate Index Fund ETF) 

>>미국리츠etf는 공부를 좀 해보자. 

적용할 점

1. 아침에 부동산 뉴스를 볼 때 정책의 변화가 시장이 어때서 나온건지 지표로 생각하기

   (지금까지는 정책을 보고 예상했다면, 이제는 왜 나왔는지를 생각하기)

2. 인재가 사는가? 아니면 모일 이유가 있는가?의 관점으로 생각하기
3. etf를 공부해야 할 때이다. 이제. (etf도 부동산처럼 1년은 충분히 공부하고 실행하자)