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지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
매수 전 꼭! 확인해야 될 3가지
계약금의 일부를 이체하기 전 사전에 확인하고 조율해야 될 것들이 있습니다.
‘부동산 사장님께서 알아서 해주시겠지’라고 안일한 생각을 가지고 있으면
나중에 그 값은 나의 소중한 돈으로 치룰 수 있기 때문에 꼭 꼭 꼭 확인해야겠습니다.
등기사항전부증명서
등기사항전부증명서를 통해 기본적인 건물의 정보, 매도인의 정보를 파악 할 수 있는데요.
매도인의 상황을 파악하여 협상의 카드로 쓸 수 있다는 점도 배울 수 있었습니다.
그리고 중요한 것이 근저당! 남의 돈이 집값을 넘어가면 안된다는 것을 반드시 확인해야겠습니다.
추가 꿀 팁으로 매도인이 대출을 꾸준히 갚았음에도 등기를 업데이트를 하지 않은 경우도 있으니
반드시 금융거래 확인서와 대출잔액증명서를 때어 확인해보자!!
중대하자
중대하자(누수 등)을 사전에 파악하지 못하면 매도인과의 마찰, 감정 소비, 돈 낭비가 될 수 있기에
집을 볼 때 사소한 것 하나도 놓치지 말고 부사님을 통해 체크하고 아랫집과 관리사무소를 방문하여
누수가 있었는지를 다시 꼭 체크해보자!!
KB시세
지방의 경우 전세가율이 높아 전세입자들의 보증보험이 가능한 상한선을 확인하고 전세가를 설정하자
특약 나를 지키는 안전벨트
특약은 반드시 계약금의 일부를 송금하기 전에 부사님과 **매도인이 확인 했다는 증거!를 남겨야 한다.
특약 초안에 꼭 들어가야 할 핵심 내용
중대하자(누수 등)
매도인의 하자담보책임에 대해서 관련 법규에 따른다는 내용을 명시!
근저당
근저당이 없는 경우 현 등기사항을 유지한다는 내용을 추가하고
근저당이 있는 경우엔 잔금과 동시에 말소 내용을 추가한다.
전세 협조
전세를 놓아야 할 경우에 협조관련 문구를 추가하자
위약금
계약금의 배액을 상환한다는 내용을 추가하자
본 계약 전 계약 당일 도장만 찍을 수 있도록! 준비
부사님들이 하던 방식으로 계약서를 작성하시다 보면 특약 내용을 빠트리는 경우가 있고
오타도 있을 수 있기 때문에 반드시 계약 전 초안을 받아서 확인해 보자
계약서 작성 중 중개대상물 확인 설명서에 누수 확인 항목은 없음으로 체크해야 나중에
누수가 발생 했을 때 인지한 날로부터 6개월이기 때문에 증거가 될 수 있다!
중개수수료는 잔금일에 드리는 것으로 하고, 동일 대상물에 대한 동일 당사자간의 거래라면
매매 중개수수료만 드리면 된다는 것을 기억해 두자
매매 계약한 부사님과의 관계를 위해서라도 사전에 전세계약 데드라인을 고지하고 양햐를 구해두자
안 그럼 나중에 껄끄럽럽럽, CEO 마인드로 적극적으로 전세입자 구해야 한다!
전세 계약까지 이해하기
전세를 내놓을 때 중요한 것은 나의 물건을 1등으로 만들기, 결국 가격이 핵심!
시장 상황에 따라 잔금 기간별로 액션플랜을 짜주셔서 나중에 실제 전세 뺄 때
꺼내 보고 기계적으로 하면 될 것 같다고 생각했습니다.
전세 계약도 마찬가지로 원만한 진행을 위해 사전에 특약을 조율하는 것이 중요하다.
다양한 임차인의 요구에 어떻게 대응해야 하는지 어떤 특약을 넣어야 하는지
사례를 통해 이해하기 쉽게 설명해 주셨습니다.
추후 전세 기간 만기 시 전세금 전액을 반환을 은행(채권)에 해야 하는지!
은행 100% or 은행/임차인에게 각각 돌려줘야 하는지(질권. 찔끔)! 꼭 확인 해봐야겠습니다.
보유와 매도 결정
보유 시 어느 선까지 내가 해줘야 하는지 항상 궁금해 하고 아직 경험이 없어
상상만 해봤지만, 집 수리에 있어 명확한 기준을 정해주셨습니다.
재계약시 시장 상황에 따라 신규 계약이 유리할지 임차인이 계약 갱신 청구권을
사용하는 것이 유리한 것인지 판단해보고 의사 결정 해야 되는 것을 알았습니다.
매도 시 상승장과 하락장에서 각각 어떻게 해야 하는지 알 수 있었고,
내가 조금이라도 손실을 안 보려는 마음(욕심)을 버리고
비용보다 편익이 더 큰 쪽으로 행동해야 한다고 하신 말씀이 와 닿았습니다.
마지막으로 사례 별로 특약 사항을 정리해 주신 건 진짜 든든합니다!!
두렵기만 했던 ‘계약’을 이렇게 이해하기 쉽게 강의해주셔서 감사합니다 :)
