[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기(투자자90)

 대한민국 부동산의 역사를 한국 경제, 세계 경제와 연관시켜 이해할 수 있는 책이었다. 우리가 흔히 아는 부동산 관련 정부의 규제 정책이 1960년대, 그리고 그 이전부터 존재했다는 것이 놀라웠다. 부동산의 과열과 침체에 따라 매우 흡사한 형태의 규제, 부양 정책이 아주 오랜 기간 반복되었고, 입지 독점성이 있는 아파트들은 수요와 공급에 의해 우상향을 하고 있었다. 책을 다 읽고 든 생각은 서울의 입지 독점성이 높은 부동산일수록 인플레이션을 상회하는 상승을 보일 것이라는 확신이었다.

✅ 인상깊은 내용

P. 53 - “자신의 토지를 갖게 된 농민들이 어떻게 생산량의 증가를 주도하는지 잘 보여 주기 때문이다.”

인간의 본성 상 개인의 사유 재산을 인정해주고 본인의 노력으로 일구어낸 자산을 정당하게 인정해주면 효율성이 올라간다.  해당 문구를 보며 현재 다주택자를 강력하게 규제하고 없애려하는 정부 정책들이 생각났다. 이를 통해 오히려 매도 매물을 잠기고 전월세 물량이 줄어들어 정부의 의도와 반대되는 결과가 나타나고 있다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼쳐도 경기가 좋고 국민 소득이 늘어난다면, 여기에 공급 물량이 제한적이라면 아파트 가격은 올라갈 수 밖에 없다.

P. 92 - "포용적 질서가 무너졌다고 느낄 때 자산가들의 선택은 정해져 있다.

사채로 인한 기업들의 사정이 악화되자 국가가 개입하여 개인 간의 계약을 깨버렸다.(채권자 일방이 불리하게)

이때 자산가들은 가장 믿을 수 있는 눈에 보이는 자산인 부동산에 투자한다. 부동산 또한 정부의 규제에서 자유롭지 못하지만 실물이 있는 real estate이기 때문에 다른 금융 자산보다 안전하고 재산권을 보장 받을 확률이 더 높다.

P. 109 - “1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다.”

지지난 정권의 임대차 3법 중 1+1의 선례가 여기 있었다. 임차인들의 주거 안정을 도모한다는 명분은 좋지만 그 후 폭풍은 1989년 때 와 같았다.

P. 122 - “한국 부동산이 외환 위기 이후 회복할 수 있었던 두 번째 요인은 주택 담보 대출이 미미한 데 있다.”

박정희 정권 시절부터 강력하게 규제한 ltv로 인해 일본과 달리(ltv90%이상) 한국 부동산 시장의 펀더멘탈은 견고했다. 현재도 비슷하다고 생각한다. 현 부동산 상승 사이클 비교적 초반에 ltv 규제를 실시함으로서 투기과열지구 아파트 매매시 ltv가 지극히 낮다. 물론, 그 전에 매매한 사람들의 경우 ltv가 70%일 수 있지만 현재 매매가로 보면 매매가 상승으로 인해 ltv 비중이 훨씬 낮을 것이다. 낮은 ltv는 부동산 하락 사이클 시작 시 바닥을 받쳐주는 요인이 될 것 같다.

P. 137 - “서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다.”

 서울은 빈땅이 거의 없기에 주택을 공급하려면 재개발 또는 재건축의 방법으로만 가능하다. 이전 서울의 재개발 구역이 대부분 해제되었을 때 나는 정치적인 이유일 것이라고 생각했지만, 용적률 제한으로 인한 사업성 이슈도 있었다. 재개발이 되면 당연히 현재 거주민 세대 수보다 훨씬 많이 지어질 것이라고 생각했지만, 데이터를 보니 여러 재개발 구역이 현재 가구수보다 적은 세대수를 뽑을 수밖에 없는 한계를 가지고 있었다. 중랑구의 중화뉴타운이 1만8,234호가 거주중인데, 재개발이 되면 예상 세대수는 8,126호로 반토막도 안되는 것이 그 예이다. 요즘 신축 아파트들에 대형평수가 거의 없고 전용84이하와 소형 평수 위주로 지어지는 이유가 나는 트렌드 때문이라고 생각했지만, 더 많은 세대를 공급해야한다는 지자체의 요청이 있을 수도 있겠다고 생각했다.

 P. 175 - "투기 과열 지구를 대거 해제한 가장 직접적인 이유는 ~~~ 둔촌주공 대규모 미분양 위험 때문이었다." 

2013년 박근혜 정부 시절 보금자리론 공급을 축소 시키고 전세자금대출 한도를 대거 늘리고 특정 계층 취득세 감면 등 부동산 부양 정책을 폈다. 또한 2022년 말 투기과열지구 해제의 가장 큰 이유는 1만 세대가 넘는 둔촌주공 미분양 위험을 막기 위해서였다. 국민들의 대부분 자산이 아파트에 많이 들어가 있는 상태에서 부동산 폭락은 내수 경기 외에도 PF부도 등으로 인해 금융권, 그리고 기업까지 큰 타격을 줄 수 있다. 역사적으로 볼 때 정부가 부동산이 큰 폭으로 무너지는 것을 방관하기 어렵다고 생각했다.

P. 183 - “분상제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지규 해제, 대출규제완화 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 떄문이다.”

23년부터 월부 강의로 상승장에서는 규제가 하락장에서는 규제완화 또는 부양정책이 나온다는 말을 들었을 땐 그려러니 했다. 하지만 직접 상승장을 시장에서 겪어보니 여러가지 규제 정책들이 부활하고 있다. 한 사이클을 온전히 겪어본 투자자면 하락장이 왜 좋은 기회인지 가격이 아닌 매수 환경 여건 측면에서 깨달았다.

P. 198 - “생활 기반이 서울 사대문 안쪽이었기에, 서울로 다시 돌아가서 새로운 무허가 건물을 짓고 사는 사람이 늘어난 탓”

서울에 주택은 부족하고 인구는 계속 증가하니 1971년 정부는 무허가 판자촌 사람들을 대거 경기도 광주로 이전시키려는 계획을 세운다. 하지만 이 소문이 나자 각 이권이 개입하여 계획보다 축소된 택지가 구성되는 등 계획에 차질이 생긴다. 무엇보다 생활 기반이 잘 형성된 서울 사대문 안쪽과 인프라 측면에서 비교될 수 없었다. 서울처럼 사람이 좋아하는 환경을 정부가 인위적으로 만들기는 엄청 어렵겠다는 생각을 했다.(사대문 외 모든 지역이 논밭 또는 빈땅 시절 제외)

P. 235 - “비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후”

필자는 부동산 버블을 판단할 때 비인기 지역의 급등을 말했고 나도 동의한다. 수도권 외곽은 커녕 서울 외곽 비선호 생활권을 보면 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들도 수두룩하다. 강의에서도 이러한 점을 고려하여 아직 상승기 초입이라고 판단하는 것 같다. 하지만 필자가 제시하는 시장 금리 상승, 유동성 조이기는 버블과 큰 연관이 없다고 생각한다.(22년말 미국의 수차례 자이언트 스텝 같은 것만 아니면)

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

 1. 재작년부터 나오는 규제 정책을 보며 문재인 정권 때 사용했던 규제 카드들이 하나, 둘 나오고 있구나 생각했다. 하지만 이러한 규제는 훨씬 이전부터 놀랍도록 똑같게 반복되었다. 그 결과 또한 비슷하다. 오히려 규제에 적응한 시장참여자들이 많아 규제 약빨이 과거보다 짧게 먹히는 것 같다. 현 정권에서는 이미 강력한 규제 카드들을 비교적 일찍 사용했고, 이제 남은 카드는 보유세 외에는 특별히 없어 보인다. 

현재 수도권 신규 공급은 3년 이상 거의 없는 수준이고 우리나라 경제는 우상향 중이다. 또한 다주택자 규제로 인해 기축 매물도 많이 나올 수 없는 상황이다. 여기에 전월세 대란으로 급등 조짐이 보이고 있다.(일부 지역은 임대차 3법 시행 이후의 고점을 벌써 뚫고 급등하고 있음) 과거 우리나라 부동산 사이클 패턴을 살펴보면, 이러한 모든 지표는 수도권 아파트 상승을 가르키고 있다.(전쟁 또는 급격한 경기 침체로 인한 미국 자이언트 스텝 등 예상 못한 변수를 제외하면) 또한, 수도권 외곽 그리고 서울 끝자락의 비선호 단지들의 가격 반등이 미미한 것까지 종합하여 보면 수도권 상승 사이클이 끝자락으로 보이진 않는다. 

  2. 결국 부동산은 입지 독점성

우리가 배운대로 서울은 입지 독점성이 강하다. 특히 강남3구, 용산 등 서울 중심지로 갈수록 주변에 빈땅이 거의 없다. 이번 지방선거 때 정부, 그리고 양 정당의 서울시장후보의 스탠스를 보고 재개발이 활발해져 서울 아파트 공급이 많아지지 않을까? 라는 생각도 했었다. 특히 재개발 각 단계 절차를 간소화하고 정부, 지자체 모두 적극적인 의지를 갖았다면 용적률 등에서 많은 혜택을 줄 가능성도 있고. 사업성이 높다면 속도도 빨라지지 않을까? 하는 생각이 있었다. 하지만 책을 통해 재개발이 어려운 이유가 정치적 상황, 각종 이권 외에도 좁은 지역에 많은 인구가 사는 이유도 있음을 깨달았다. 결국 좁은 땅에 여러 명이 살고 싶어 하기 때문에 입지 독점성이 뛰어난 아파트는 불패라는 생각이 들었다.

✅ 나에게 적용할 점

1. ETF모을 때 미국 리츠 ETF도 고려하기
2. 규제 정책이 나올 때 그 원인 시장에서 찾기(해당 규제가 불러올 단기적 장기적 결과 시뮬레이션)
3. 하락장. 규제완화 될 때 갈아타기 좋은 시점일 수 있으니 미리 준비하고 적극 행동하기