안녕하세요.
행복한 투자자 제이씨하입니다.
우리가 임장보고서에서 가장 먼저 배우는 공식이 있습니다.
지역별로 S,A,B,C 등급을 매겨 입지를 정리하고,
가격을 대입해 "얘가 쟤보다 좋은데 더 싸네? 저평가다!
라며 결론을 내리는 비교평가 방식입니다.
하지만 26년 시장의 시장은 어떤가요?
분명 입지등급은 S인데 가격은 B보다 낮고,
반대로 등급은 낮은데 가격이 더 높은 경우가 나타납니다.
혹시 내가 배운게 틀린걸까?
가격이 높은 곳이 더 좋은 곳이 아닐까?
라는 혼란이 찾아올 수 있는 시장입니다.
오늘은 이러한 고민에 대해 이야기해보고자 합니다.
규제로 인해 왜곡된 가격
대표적인 사례를 하나 볼까요.
광명의 구축 21평(방2)는 전고점을 진작 넘겼습니다.
구로의 신축 34평는 거래가 끊겼습니다.
부천의 신축 34평은 이제(6월) 전고점을 찍었습니다.
단순 입지등급과 비교평가의 관점에서만 고민하면
- 얘가 쟤보다 좋은데 왜 더 싸지...?
- 전고점은 구로의 신축 34평이 가장 높은데…?
라는 의문만 남게됩니다.
이러한 가격 왜곡이 발생하게 된 배경은 규제입니다.
수도권 상승장에 따라 대부분의 지역이 토허제로 묶이며
투자 수요는 철저하게 제외되었고,
지역 별 규제 여부에 따라
대출 한도, 세금 등 다양한 변수들이 나오기 시작했습니다.
이게 바로 SABC 등급표만으로는 설명이 안 되는 이유인데요,
지금 시장은 철저하게 실수요자가 주도하는 시장입니다.
그리고 이분들에게 입지평가는 그렇게 중요하지 않습니다.
시장을 움직이는 실수요자는?
입지평가에 대한 고민은 잠시 내려놓고,
어쩌면 다른 질문을 던져볼 필요가 있습니다.
현재 시장에서 거래를 주도하는 실수요는 대체 누구인가?
사실 실수요라는 단어는 하나의 덩어리가 아닙니다.
자세히 들여다보면 성격이 전혀 다른 그룹들이 섞여있죠.
- 갈아타기: 기존 집을 팔고 상급지로 이동하려는 그룹
- 신혼부부: 전세 만기, 육아로 인해 매수를 고민하는 그룹
- 생애최초: 처음으로 내 집 마련을 시도하는 그룹
그룹별로 원하는 지역, 단지 그리고 가격이 모두 다릅니다.
그리고 2026년 6월까지는,
상대적으로 규제의 영향이 적은 생애최초와
대출 한도가 6억으로 넓었던 신혼부부와 거래를 주도했습니다.
하지만 7월부터는 대출도 6억에서 3억으로 줄어들며
실수요자들은 또 다른 고민이 필요한 상황입니다.
26년 7월, 실수요자들의 진짜 고민은?
"집값이 계속 오르는 걸 보니,
이제 서울에서는 못 살 것 같아요."
"출퇴근 때문에 중심부에서 전세로 살고 있었는데, 집주인이 갑자기 1억을 올려달라고 하네요. 매수를 하려니 가격이 너무 올라서, 결국 경기도까지 넓혀서 봐야 하는 상황이에요."
"수도권은 입지가 최고라던데, 실제로 보니까 입지 좋은 곳의 작은 평형이 오히려 더 많이 오르더라고요."
"지금 아니면 정말 못 살 것 같아요."
혹시 공감되시나요?
이 몇 마디 안에 지금 시장의 다양한 심리가 압축되어 있습니다.
- 직장/교통 : 당장 먹고사는 출퇴근에 대한 고민
- 학군/환경 : 아이를 키우기 위한 학교와 인프라의 고민
- 영끌의 고민: 대출을 최대한 내서 어떻게든 서울 근처에 살아야 할 것 같은데
- 포모(FOMO) : 이 기회를 놓치게 되면 어떻게 되는걸까
월부에서 열심히 공부하는 우리를 제외하면…
과연 일반 사람들이 입지평가로 내집마련을 할까요?
단순히 먹고사는 문제가 더 중요할 뿐이고,
감당 가능하다면 그리고 설사 무리된다 하더라도,
상황과 심리에 따라 매수를 하는 분들이 많습니다.
우리가 임장보고서를 쓸 때
이러한 실수요자의 입장에서 심리와 제약 조건을 알지 못하면,
아무리 잘 분석한 입지라도 현재 시장과는 어긋날 수 있습니다.
그동안 지도를 펼쳐놓고
강남접근성, 학군, 호재 등을 따지며
비교평가의 관점으로 많이 고민해오셨을거에요.
하지만 수도권 대부분의 지역이 규제로 묶이고
실수요자 중심의 시장으로 재편된 지금의 상황에서는
조금 다른 시선으로 지역을 바라볼 필요가 있지 않을까요?
책상 앞의 숫자만으로는 보이지 않는 것들이 많습니다.
지금 시기는 오히려 전화임장과 매물임장을 통해
실수요자들의 관점을 고민해보는,
현장에서 조금 더 바쁘게 움직여야 하는 시장입니다.
어쩌면 현장에 여러분의 고민에 대한 답이 있을 수 있습니다.
당분간 실수요 관점에서 임장보고서를
어떻게 써야할지 글로 풀어가보려고 합니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
