수도권이 막힐 때마다, 돈은 다음 곳을 찾아갔습니다 [드림텔러]

화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 지정 후,

이미 규제지역이던 수원 영통구까지 6년 5개월 만의 최고 상승률을 기록했습니다.

만약 이 흐름이 계속된다면

지금처럼 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 매매, 전세가가 동시에 오르고

그 여파가 비규제지역으로 계속 옮겨간다면 어떻게 될까요?

강남까지 1시간 이내로 접근 가능한 수도권 대부분의 지역이

규제지역으로 묶일 수 있다는 시나리오도 충분히 가능합니다.

실제로 2018년 이후 수도권 규제를 보면,

구리, 광명, 하남 몇 곳에서 시작해 동두천까지 3년 만에 수도권 대부분으로 확대되었습니다.

이 시나리오가 현실이 된다면

이미 투자를 해두신 분들은 상관없겠지만

지금 갈아타기나 신규 투자를 앞두고 계신 분들은 선택의 기로에 서게 됩니다.

투자를 안 할 것인가, 아니면 지금 할 수 있는 투자를 할 것인가.

그리고 지금 할 수 있는 투자 중 하나가, 바로 지방입니다.

그런데 지방을 선택지로 본다면, 먼저 짚어야 할 게 있습니다.

지방도 과거에 이미 규제를 겪은 적이 있다는 사실입니다.

지방 규제 - 세종 한 곳에서 36곳까지

2016~2019년까지 4년간 지방에서 규제지역으로 묶인 곳은

세종과 대구 수성구, 단 두 곳뿐이었습니다.

그런데 서울·수도권 집값을 잡기 위한 규제가 계속 강해지자,

2020년 한 해 동안 대전·청주·부산·대구·광주·천안 등

36곳이 한꺼번에 규제지역으로 지정됐습니다.

규제가 강해질수록 그 돈이 지방으로 옮겨가며 지방 집값을 밀어 올렸고

그 결과 지방까지 규제가 번진 것입니다.

그리고 2022년, 정권이 바뀌며 규제를 풀 때는

지방이 서울·수도권보다 먼저, 더 빠르게 풀렸습니다.

서울·과천·성남·하남·광명 등 수도권 핵심지는 규제가 유지된 반면,

지방은 그해 9월 한 번의 조치로 거의 전 지역이 해제됐습니다.

지방은 "원래부터 안 오르는 곳"이 아니라

"수도권 규제의 압력이 강해질 때마다 함께 뜨거워졌던 곳"입니다.

가격·선호도·공급을 함께 보셔야 합니다

지방에는 확실히 저렴한 지역이 많습니다.

문제는 "싸다"는 이유 하나만으로 접근하면 안 된다는 것입니다.

지방 투자에서 꼭 봐야할 3가지입니다.

첫째, 가격입니다.

지금 이 가격이 그 지역·단지의 다른 물건들과 비교했을 때,

그리고 과거 흐름과 비교했을 때 합리적인 수준인지 봐야 합니다.

둘째, 선호도입니다.

같은 지역이라도 사람들이 살고 싶어 하는 단지와

그렇지 않은 단지는 완전히 다른 결과를 냅니다.

학군, 신축 여부, 생활 인프라 같은 요소가 이 선호도를 결정합니다.

셋째, 공급입니다.

앞으로 그 지역에 입주 물량이 얼마나 예정돼 있는지가 가격의 방향을 크게 좌우합니다.

울산이 최근 반응한 이유도 결국 신축 물량이 소화되며 공급 부담이 줄었기 때문입니다.

반대로 입주 물량이 계속 쌓이는 지역은 선호도가 높아도 가격이 눌릴 수 있습니다.

싸다는 이유만으로, 혹은 지방이라는 이유만으로 접근하기보다

이 세 가지를 함께 확인하고 판단하시길 바랍니다.

남들과 같은 것을 보고, 다르게 판단하는 것

대부분의 사람들은 최근의 경험으로 미래를 판단합니다.

최근 지방이 조용했다는 이유로 "지방은 원래 안 되는 곳"이라 단정하기 쉽습니다.

하지만 지방은 수도권 규제 압력이 강해질 때마다 함께 움직였던 곳이고,

지금도 그 압력은 계속 커지고 있습니다.

다만 그 안에서도 가격·선호도·공급이라는 세 가지 기준으로 선별하지 않으면,

아쉬운 결과를 마주할 수 있습니다.

남들과 같은 것을 보고, 남들과 다르게 판단할 수 있는 사람이 먼저 움직일 수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.