관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요 효확행입니다 :)
지투 2주차는 재이리 튜터님께서 계약 프로세스 전반에 대해서 자세하게 알려주셨습니다.
투자의 첫 단계인 가계약부터 전세 맞추기, 보유, 매도까지 이어지는 프로세스 전반에 대해서 배우고
각각의 상황에서 반드시 확인해야하는 것들이 무엇인지 체크하는 시간이었습니다.
1. 매수 - 지방에서는 KB시세 확인하기
가수요가 있는 수도권 물건은 매매가와 전세가의 격차가 그렇게까지 붙지 않지만 실수요 가치가 비교적 높은 지방에서는 전세가가 매매가의 90%까지도 올라가는 경우가 종종 있습니다. 이 때 중요한 것은 KB시세를 보는 것입니다.
★전세보증보험 가입 한도 : KB시세의 90% 이내
공급이 줄어들고 매물이 소진되는 지방에서는 전세 물량이 부족해지면서 전세가가 많이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다. 하지만 이런 상황만 생각하고 전세가를 무작정 높게 잡으면 전세보증보험 가입 한도가 넘어가게 되고 이런 경우 전세입자를 구하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 따라서 지방 투자를 할 때, 특히 전세가가 올라가는 시장에서는 KB시세의 90% 이하로 전세가를 보수적으로 생각하고 그에 맞는 투자금을 책정하는 것이 중요합니다.
또한 이런 시장에서는 새로운 전세 물건이 언제든 경쟁물건으로 나올 수 있다는 것을 알아야 합니다.
강의를 들으면서 상반기 부산에서의 전세 흐름을 다시 돌아보게 되었습니다.
동래구에서 나름 선호하는 신축 주상복합 단지입니다. 25년 12월 전세가가 오르면서 해당 단지에 투자할 수 있는 기회가 열렸습니다. 하지만 이런 상황을 나만 보고 있을리는 없다는 것을 현장에서 뼈저리게 알 수 있었습니다.
4.4억이라는 전세가를 받아주는 것을 본 뒤로 투자자들이 대거 진입해 한동안 전세물량이 쌓이고 가격이 떨어지는 현상이 나타났습니다.
실제로 4월이 되기 전까지 해당 단지의 전세 실거래가는 4억 초반대로 유지되었고 4월에 전세 물량이 줄어들고 나서야 4.5억 선으로 가격을 회복했습니다. 이처럼 높은 전세가는 투자자에게 기회를 주지만 나 뿐만 아니라 모두에게 기회가 똑같이 보인다는 것은 경쟁 매물 증가의 위험이 있다는 것을 꼭 기억해야겠습니다.
2. 본계약 - 잔금일 각종 정산 비용
잔금을 앞두고 있다 보니 잔금 당일에 정산할 것들을 꼼꼼하게 체크해야한다는 생각에서 이 부분에 집중했습니다. 잔금 당일에 생각보다 짜잘하게 나가는 비용이 많다는 재이리 튜터님 말씀이 너무 공감됐습니다😂 잔금일에 놓칠 수 있는 금액들도 다 합치면 갑자기 마련하기는 당황스러운 돈이 될 수 있으니 잘 챙겨서 잔금을 마무리 해야겠습니다.
[임대인 → 임차인]
- 장기수선 충당금 : 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 돈, 임차인이 관리비에 통합해서 내는 경우가 많은데 별도로 임대인이 냈다면 주지 않아도 됨.
[매수인 → 매도인]
- 선수관리비 : 아파트 관리 초기 비용으로 최초 1회 납부 금액이 보유자에게 승계되는 것
*공과금(관리비)는 일할계산해서 기존 점유자와 새로운 점유자가 나눠서 부담.
- 기존 점유자가 미리 납부하고 갈 수도 있고 매수인에게 일할계산한 금액을 입금하고 매수인이 한 번에 내기도 함.
- 공과금은 후불제라서 전월 사용분이 당월에 청구되니 주의!
★취득세
2호기를 갈아타면서 금액대가 높은 주택의 취득세는 무시할 수 없는 수준이라는 것을 체감했는데요,
취득세 납부하면서 당황스러운 일이 생기지 않도록 현금과 카드 중 납부 방법을 미리 계획하고 실행하는 것이 필요합니다.
- 카드로 납부할 경우 <세금 납무를 위한 특별한도상향>을 미리 신청해둘 것
- 여러장의 카드로 납부할 경우 미리 법무사님께 말씀드리기
+법무사비
지난 1호기에는 아쉽게도 수수료를 법무사비에 포함해서 협상하지 않아 별도로 10%를 지불했습니다.
이번에는 수수료까지 모두 포함해서 법무사비 협상하는 것 잊지 말아야겠습니다!
3. 매도 - 하락장에 매도하는 방법
제가 매도한 지역은 상승흐름을 탄 지역이었기 때문에 세 낀 물건임에도 매도가 어렵지 않았습니다. 하지만 하락장에서는 집을 찾는 사람이 없으니 아예 거래가 멈추는 현상까지 발생할 수 있습니다. 그럼에도 매도를 해낼 수 있는 방법에 대해서 잘 배워둬야겠다는 생각으로 강의를 수강했습니다.
★중요한 것은 내가 조금이라도 손실을 안 보려는 마음을 버리는 것
하락장에서는 매수 수요가 약하기 때문에 물건을 최대한 매력적으로 보이게 만드는 것이 중요합니다. 그 과정에서 매매가를 낮추던, 물건을 수리하던 비용이 발생할 수 있고, 심지어 제가 매수한 가격보다 낮은 가격으로 매도를 해야하는 일도 발생할 수 있습니다.
하지만 중요한 것은 매도 후 얼마나 손실이 났느냐 보다는 매도를 함으로써 내가 얻는 편익이 얼마나 큰가 입니다.
매도의 기준을 알고 그에 맞는 선택을 했다면 당장의 손실보다는 편익에 기반해서 생각의 틀을 바꾸는 것의 중요성을 배웠습니다.
사실 하락장에서의 매도 프로세스는 상승장에서와 다르지는 않습니다. 그래서 더더욱 중요한 것이 스스로의 마음이라는 생각이 들었습니다.
비용보다는 편익에 기반한 선택을 이어나가는 투자자로 성장해야겠습니다.
투자에서의 대충은 비싸다.
투자 과정에서 크고 작게 놓칠 수 있는 것들에 대해 자세히 알려주신 재이리 튜터님 감사합니다!
알려주신 것들 놓치지 않고 제 돈을 스스로 지킬 수 있는 투자자가 되겠습니다 :)
