[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [부의정원사]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

     대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p119~120

  97년 외환위기라는 외부 충격에도 1998년 이후 부동산 시장이 다시 상승하게된 이유를 살펴보자. 명목가격이 97년을 제외하고는 그대로 유지된 데에 있다. 실질 가치로 보면 한국의 토지가격이 일본보다 가파른 하락세를 보였는데 그럼에도 한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않는 이유는 사람들이 인플레를 감안한 "실질" 개념에 익숙하지 않은 덕이다. 예를들어 아파트가 ‘10억’이라는 식으로 이야기하다 보니 외환위기 때 잠깐 폭락했을 뿐 금방 가격이 회복한 것으로 착각하는 것이다.

* 명목가격은 실제로 거래되는 가격

* 실질가격은 명목가격에서 물가상승률을 제거하여 화폐의 실질 구매력 변화를 반영한 가격

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

작가를 알게된 것은 경제 전문가로서 경제분석에 통한 통찰을 나누는 유튜브 영상이었다. 최근 금리, 경제성장, 통화량을 기초로 부동산 흐름에 대한 견해를 밝히는 작가의 영상을 접했다. 경제현상과 부동산이 상호 영향을 주며, 아파트가 금융자산이라는 개념이 익숙해지는 시기 작가의 책이 반가웠다. 

물론 경제 전문가의 입장에서 부동산의 가치, 가격의 판단 기준을 제시할 수는 없지만, 사회, 정치,경제 현상이 부동산 시장에 어떠한 영향을 주며 과거 어떠한 형태로 부동산 사이클로 나타났는지를 통해, 경제와 부동산의 연결성과 흐름을 읽고 미래에 적용해 볼 수 있는 판단기준을 제공한다.

과거에서 현재까지 경제성장, 지가상승, 금리 등 경제 전반을 기준으로 한 부동산 시장의 형성 과정과 흐름, 주택 공급과 금리 등 다양한 경제 지표와 어떤 연관성이 있었는지에 대한 분석을 통해 여섯번의 주택 시장 사이클을 들여다 보았다.

본격적인 시작에 앞서, 조선후기 토지 소유권 강화와 농업 생산성 향상으로 인한 상품경제 발달에 따른 도시화  현상으로 한양의 인구집중 현상이 벌어지고, 내란과 생태위기로 인플레가 발생하며, 한양의 주택 가격  급등하였고, 한양과 지방의 양극화로 전개된 흐름을 살펴보았다.

왜 서울인가? 과거 인구집중, 인플레이션, 양극화가 한양의 주택가격 급등으로 이어진 것과 현재 서울의 상황이 원인부터 결과까지 비슷하게 반복되고 있는 것을 보며, 역사는 반복됨을 알 수 있었다.

첫번째 사이클(1960년대)_전쟁 이후 일자리를 찾아 서울로 인구가 집중되기 시작했고, 해외 원조로 다양한 산업의 생산능력이 확충되어, 수출 주도 경제 성장 구조가 형성되었으며, 해외 파병 한일 국교 정상화를 통해 지속적 달러 유입으로 경제가 발전하였다.  

소양감 댐 건설로 공유수면이었던 강남지역이 택지로 개발되고,  경부고속도로가 개통되며 강남지역의 땅값이 100배 전후로 상승하였다. 결국, 투기 억제 정책에 따른 양도세 폭탄을 맞으며 마무리 되었지만, 현재 강남이라는 지위를 갖게 된 기초를 다지게 된다.

왜 강남인가? 과거 반복된 홍수로 사람이 살 수 없었던 강남지역이 달러 유입이라는 경제적 기반 아래    댐 건설과 경부고속도로 개통으로 인프라 구축되고, 서울로 집중되는 인구를 분산할 택지로 거듭나며 서울의 중심으로 자리잡게 된 과정을 알 수 있었다.

두번째 사이클(1972~1979)_정부가 수출을 통한 경제성장을 위해 금리 등 금융 억압 정책을 펴며 기업의 수익성 개선과 임금 상승으로 실질 금리가 마이너스로 전환되자 실물자산인 서울의 주택 상승이 시작됐고, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다. 이에, 아파트 지구를 지정하고 공급 정책을 폈으나 절대적인 공급량 부족으로 주택가격 상승을 막지 못하다가 결국 정부의 양도세 강화정책과 이란혁명 이라는 외부적 영향으로 경제 성장이 꺽이며 마무리 된다.

수출경기가 좋아지고 국민 소득이 늘어날 때 아파트 공급량까지 부족하면 주택 가격을 잡을 수 없으며, 정부의 사유재산 보호가 미흡하면 부동산 불패신화가 자리잡게 된다.

세번째 사이클(1984~1998)_(이전 사이클 대규모 택지 공급과잉으로 주택경기는 침체된 상황에 정부는 ‘부동산 경기 활성화 대책’으로 양도세 및 분양가 통제를 완화하였으나 부동산 경기회복은 쉽지 않았다.) 글로벌 경기회복과 동시에 1984년 저물가 저금리 저환율 3저호황으로 국내 경기의 대호황이 시작되고 공급물량이 부족해 지자 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히, 공급부족에 더해 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장하며 전월세 가격이 폭등하여 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다. 이후 분당과 일산 신도시 건설로 공급이 과잉되자 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되며 부동산 불패 신화가 깨지게 되었고, 같은 시기 선진국 부동산 시장도 하락세를 보이며 해외 변수에 노출되기 시작했다.

공급과잉과 침체된 부동산시장을 살리기는 쉽지 않다. 

반대로 공급부족과 경기 호황이 시작되면 상승을 막을 장사도 없다.

특히, 주택 공급 부족은 전월세 시장의 상승을 더욱 자극하며, 임대차 기간 연장은 전월세 폭등을 부른다.

네번째 사이클(1999~2013)_ 1998년 이후 원화가치가 하락하며 수출 경쟁력이 가파르게 개선되었고 저금리 상황과 주담대가 본격적으로 시행되며 주택수요가 증가하게 되었다. 1999년 이전까지의 주택시장은 성장률과 공급만 보면 되었지만, 이때부터 금리와 대출 조건도 투자의 중요한 부분이 되었으며, 호황의 시작과 반대로 2008년 미 금융위기로 인해 수출 감소, 금리인상으로 주택시장은 하락으로 전환되었다.

이전 주택시장과 다르게 성장률가 공급에 더해 금리와 대출 조건이 부동산 시장에 영향력을 발휘하기 시작하였다.

다섯번째 사이클(2014~2022)_침체속 정부의 부동산 부양 정책과 반도체 호황, 주택 공급 감소로 다시금 상승이 시작되었다. 용적율 하향 규제, 분양가 상한제 등 재건축 재개발 규제로 주택 공급이 감소 되었고, 임대차 3법으로 주택 시장 수급의 균형이 무너졌으며, 팬데믹 상황 저금리 환경이 부동산 시장에 강력한 상승 압력으로 작용했다. 그러나 주택 구입 부담지수(한국주택금융공사) 역사적 평균 기준인 131.4포인트를 대비 64% 높은 214.6포인트를 기록한 시기인 2022년 러우전쟁 이후 금리가 급속히 오르며 상승의 막을 내리게 된다.

    내가 인지하게 된 첫번째 시장

저금리, 공급부족, 전세상승, 유동성, 패닉바잉, 풍선효과, 벼락거지

    연일 언론을 통해서, 주변의 분위기로, 살고 있던 집의 가격상승으로,

 온전히 느꼈던 첫번째 시장이었다.

여섯번째 사이클(2023~현재 진행중)_2022년 주택구입부담지구가 역사적 신고가를 경신하는 시점 금리인상이 연쇄적 가격 폭락을 유발하였고, 1. 7개월 사이 급격한 하락 -22~-30%으로 싸졌으며, 2. 금리가 인하되고, 3. 환율 급등세가 진정되며 인플레 압력이 낮아지고 4. 정부의 강력한 주택 경기 부양정책이 시작되며 상승 사이클 시작

• 대도시 아파트가 금융자산이라고 보는 이유 : 금리와 연관된 주택담보 대출 기반이며, 금리는 주택시장의 경기 사이클을 좌우한다.

• 중국부동산 시장은 왜 회복되지 못했나? : 1. 지나친 대출규제 2. 지나친 버블 3. 저가 매수세 실종(건설 부동산 경기 악화와 실업률 상승+강력한 디플레로 실질적 대출이자 부담 증가)

   * 디플레로 물가 하락하면 빚을 진 가계와 기업의 명목 부채 고정되나 실질 대출이자 상승

• 정부정책이 미치는 영향 : 규제지역 해제, 대출 완화, 세제 완화로 매수 기회 제공하고, 정부의 적극적 개입하여 시장 붕괴 예방
• 정부정책 변화로 저점 확인 가능 : 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제
• 집값을 움직이는 황금노선 : 2호선, 3호선, 7호선, 9호선
• 한국 부동산, 버블인가? : 2026년 기준 억대 연봉자 10%선, 2023년 기준 억대연봉가구 22.6%에서 서울아파트 중위가격 10.9억은 높은 것 같지는 않다. 트로피 자산 가격보다 소득대비 집값이 중요
• 일본의 불황을 이겨낸 정책 : 컴팩트(메가) 시티(균형발전 폐기),양적완화,외국인 투자>>양극화 심화
• 2020년 버블 판단 근거 : 1. 갭투자, 비인기지역 집값급등 2. 시장금리 상승 3. 정부의 전세자금대출 규제>>매도

• 상승 잠재력 높은 집 : 1. 강남으로 이어지는 교통망 2. 용적률 3. 대단지

  >>대안 : 미국 리츠 ETF(누적성과 200% 전후) + 리츠, 주식, 예금을 리밸런싱 연1회 투자 추천

• 서울 아파트값 잡는법 : 재건축 용적률 완화, 다세대 주택 주차 규제 완화
   

✅ 나에게 적용할 점

과거 사이클을 보면, 시기만 다를뿐 사이클의 시작과 끝이 비슷하며, 상승의 원인도 대동소이 하여 각 사이클의 순서를 바꾸어도 전혀 어색하지 않았다.

결국, 다음의 세가지로 귀결된다.

1.  언제_수출이 호황인 시기 또는 저금리 시기, 주택공급이 감소하는 시기, 전세가가 상승하는 시기
2. 어디에_인구가 모여드는 서울, 그 중에서도 강남
3. 무엇을_사람들이 선호하는 상품인 아파트

그러나, 각 사이클을 지나는 한가운데에서는 그 원인과 결과를 예측할 수 없고, 후행지표만이 남을 뿐이다.

하지만 반복되는 몇가지

• 저금리로 인한 시장의 유동성(M2 광의의 통화량)이 증가하면 자산가격이 상승한다.
• 소득의 증가가 자산가격 상승으로 이어진다.
• 정부의 부동산시장 억제 정책은 시장을 이기지 못한다.
• 정부가 부동산 부양 정책을 사용하는 시기가 바닥일 가능성 크다.
• 시장의 상승을 억제시키고, 장기 안정화를 이끄는 것은 지속적인 주택 공급이다.

결론 : 작가의 과거 시장 분석 위에 

월부 강의에서 배운대로 임장과 임보를 통해 

개별 아파트의 가치와 가격을 평소에 꾸준히 알아가고, 준비해서 비교평가를 통해 

내가 살수 있는 가장 좋은 아파트를 매수하는 것이 최선이다.