[돈독모 자이코] 홍춘욱의 대한민국 부동산의 역사 독서후기

이 책이 던지는 질문

부동산 가격은 투기꾼이 올리는 걸까, 아니면 정부가 못 잡는 걸까?

홍춘욱 박사는 이 오래된 질문에 다르게 답한다. 집값은 심리나 투기가 아니라 인구, 공급, 경제 성장률, 금리 이 네 가지 변수의 조합으로 상당 부분 설명된다는 것이다.

책은 조선 시대 한양부터 오늘의 강남까지, 1960년대 이후 여섯 번의 주택 사이클을 훑는다. 그리고 결론은 하나다.

부동산은 "살까 말까"의 문제가 아니라 "어떤 흐름에 올라탈 것인가"의 문제라는 것.

핵심내용

1부 - 역사가 증명한 원리

한양 집값이 오른 이유는 단순했다. 사람이 몰리는데 성곽 밖에 집 짓는 걸 막았다. 수요는 느는데 공급을 막으니 값이 올랐다. 수백 년 전 이야기가 지금 서울과 똑같다.

1960~70년대엔 금융억압이 있었다. 정부가 금리를 인위적으로 낮게 눌러 기업에 싼 돈을 몰아줬다. 저축하는 가계는 보이지 않는 세금을 낸 셈이다. 그러니 사람들이 부동산으로 몰린 건 비합리가 아니라 오히려 똑똑한 선택이었다.

정책의 역설도 반복됐다. 문재인 정부 때 규제를 강화하고 반도체 붐도 꺾였는데 집값은 더 가파르게 올랐다. 이유는 공급 감소였다. 재건축 억제, 용적률 규제, 임대차 3법이 의도와 달리 수급 균형을 무너뜨렸다.

2부 - 저자의 실전 판단

저자는 2020년 버블 한가운데서 집을 팔았다. 갭투자 붐, 시장금리 상승, 정부의 유동성 조이기(6·17 대책) 세 가지를 위험 신호로 읽었다.

그리고 2022년 말 다시 샀다. 가격이 매력적인 수준으로 떨어졌고, 규제 완화 시그널(11·10 대책)이 나왔기 때문이다.

인상 깊었던 문구

부동산 가격은 투기의 문제가 아니라 인구, 공급, 성장률, 금리의 조합으로 설명된다.

수요가 몰리는 곳에 공급을 막으면 가격이 오른다. 한 번도 예외가 없었다.

금융억압 상황에서 부동산으로 몰려간 것은 비합리가 아니라 합리적 선택이었다.

좋은 의도가 좋은 결과를 보장하지 않는다.

양도세 완화, 분양가 상한제 폐지 같은 규제 완화 카드가 나올 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 볼 필요가 있다.

갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮다는 뜻이다. 갭은 주택에 대한 일종의 콜옵션이다.

환율은 경제의 신호등이다. 환율이 오르면 투자심리가 위축되고 인플레 위협이 커진다.

한국이 일본형 장기 불황을 피한 것은 명목 가격 하락이 크지 않았고 주택 금융이 미발달했던 덕분이지, 특별히 잘해서가 아니다.

상승 잠재력이 높은 집은 강남으로 이어지는 교통망, 언제 지어졌는지(용적률), 대단지 여부로 가른다.

깨달은 점

집값은 미스터리가 아니었다. 인구가 몰리고 공급이 막히면 오른다. 이 단순한 원리가 조선 시대 한양부터 지금 강남까지 한 번도 틀린 적이 없었다. 신문에서 "투기 세력" 탓하는 기사를 볼 때마다 이제는 다르게 본다. 진짜 원인은 늘 수급이었다.

정책은 방향을 거꾸로 읽어야 할 때가 있다. 규제를 강하게 하면 값이 잡힐 것 같지만, 공급을 막는 규제는 오히려 값을 올렸다. 반대로 정부가 규제를 풀기 시작하면 그게 바닥 신호였다. 뉴스를 그대로 믿는 게 아니라 뒤집어 읽는 눈이 필요했다.

부동산도 결국 매크로다. 나는 평소 환율과 금리, 반도체 경기를 챙겨보는데, 이게 부동산과도 연결된다는 걸 이 책에서 배웠다. 금리를 올리면 약 1년 뒤에 집값이 떨어졌다. 환율이 뛰면 투자심리가 얼어붙었다. 주식이든 부동산이든 결국 같은 지표를 읽는 힘이 자산 시장 전체를 관통한다.

저자가 대단한 건 사고판 이유가 명확했다는 점이다. 갭투자 붐과 유동성 조이기를 보고 팔고, 가격 하락과 규제 완화를 보고 샀다. 감이 아니라 신호로 움직였다. 나도 이렇게 내 기준을 글로 적어두고 싶어졌다.

적용할 점

1. 정부 정책은 "방향"부터 분류한다. 부동산 대책이 나오면 "규제 강화인가, 완화인가"부터 따진다. 양도세 완화, 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지가 연달아 나오면 바닥 신호로, 대출 조이기·전세대출 제한이 나오면 고점 경계 신호로 읽는다.

2. 부동산도 매크로 지표와 함께 본다. 환율, 금리, 반도체 수출, 상장사 이익을 챙겨본다. "환율 급등 → 투자심리 위축", "금리 인상 → 약 1년 뒤 집값 하락"이라는 연결고리를 늘 염두에 둔다.

3. 집을 고를 때 세 가지를 본다. 강남으로 이어지는 교통망, 언제 지어졌는지(용적률), 대단지 여부. 특히 용적률이 낮은 80년대 단지는 재건축 여력이 크다는 점을 기억한다.

4. 내 매수·매도 기준을 글로 적어둔다. 저자처럼 "어떤 신호가 뜨면 산다/판다"를 미리 정해두고, 감정이 아니라 기준으로 움직이는 연습을 한다.

발제문

질문 1. 이 책은 집값을 인구·공급·성장률·금리 네 가지로 설명합니다. 지금 내가 관심 있는 지역의 집값을 이 네 가지로 나눠 본다면, 오르는 힘과 내리는 힘 중 어느 쪽이 더 강한가요?

질문 2. 저자는 "규제 완화 시그널"을 바닥 신호로 봤습니다. 최근 나온 부동산 대책 중 하나를 골라, 그것이 강화인지 완화인지 그리고 시장에 어떤 신호를 주는지 이야기해봅시다.