관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요 나눌수 있는 투자자가 되고 싶은 베니지기 입니다.
지투2강 재이리튜터님께서 매수~매도까지. 프로세스 전반에 대해서 디테일하게 알려주셨습니다.
얼마 안있으면. 작년에 매수하였던 2호기의 전세만기가 돌아오는 시점이라. 이부분 유의깊게 봤습니다.
자세하게 가르쳐주신 재이리 튜터님 감사합니다.
특히 특약내용 넘 도움될것 같습니다. 감사합니다.
📌매수전 CHECK
등기사항전부증명서(건물명,용도)
표제부.
갑구(소유권-단독/공동. 경매.상속증여,가압류,가처분.거래가액).
을구(소유권 이외의건리 저당권.질권.전세권)-채무자 정보, 채권채고액확인)
✔️근저당 대출이 있는 집 매수할땐
근저당이 적당한수준(70~80%) 추가대출금지+잔금시 근저당 말소 특약걸고 매수진행
근저당 과도한수준(80%이상) 정확한대출잔액확인(대출잔액증명서요청)
➡️대출상환가상계좌있을시 계약금의 일부를 매도인의 대출계좌로 송금(관련내용 특약)
➡️대출상환가상계좌 없을시 매도인중개사와 은행 동행하여 매도인 대출계좌에 계약금 입금
📌 ACTION PLAN
실제대출금액확인(대출잔액증명서요청)
채권최고액+계약금+중도금<매매가를 넘지 않아야 함
잔금일에 대출 말소 될수 있게 특약넣기.
중대하자
아랫집과 관리사무소 방문하여 확인.
KB시세(전세놓을시)
KB매매시세의 90%가 일반적인 전세가의 상한선.
✔️전세가격은 가급전 KB시세의 90%이내로 잡고 투자를 검토할것!!
✔️지방의 경우 언제라도 경쟁매물이 나올수 있는 지역들이기 때문에 전세가율이 높은 단지의 경우
지방투자가계약전에 KB시세 꼭 체크
가계약
- 특약문구 확정 및 전송
- 매도인의 특약 동의여부 꼭 확인!!
위약금 특약
계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할수 있다.
단순히 가계약금 배액배상인줄 알았는데..
📌본계약직후 체크사항
전세계약 데드라인 알림!!(잔금두달 반 전까지 전세계약이 안되면 다른부동산에도 내겠다고 미리 알리기!!)
D-DAY에는 도장만 찍고 오도록!!
📌전세프로세스
내물건의 전세가격이 얼마면 적당한지 객관적으로 파악하여 1등물건을 만들기.
전세트레킹(선호도에 따라 단지분류한후. 각 단지 전세물건들의 가격 입주일 조건 상태및 거래여부 표시)
집보고 간후 피드백 요청(사장님께 전화하여 꼭 물어보기)
✔️전세권설정 VS 전세보증보험
전세권설정. 집의 등기사항증명서에 임차인과 전세보증금표기
다음매매/전세거래시 매물이 우선순위에서 밀리는 마이너스 요소가 될수 있음
전세보증보험 전세금 미 반환시 보증회사에서 보증금반환
등기사항 증명서에 기재되지 않음. 임대인에게 지연이자청구하는 방식.
➡️전세권 설정시 특약 꼭!!
전세권을 담보로 대출을 받고나 제 3자에게 임대를 놓을 수 있기 때문에
>보증보험으로 유도. 꼭해야 한다면 적절한 특약
전세뺄때 시간은 곧 비용!!
📌보유시 유지기준
나중에 집을 내놓을때 집을 잘 보여줄 수 있도록 임차인과 관계가 좋아지는 방향인가?
단. 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증을 후청구 하는 일이 없도록!!
임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업파트너!!
📌임차인재계약 프로세스
중도이사VS만기
중도이사
신규게약(~첫2년) 반환의무없음.
갱신계약(2년후~) 3개월뒤 반환
✔️이사사유와 시기 다음임차인을 직접구해주셔야 함을 안내!!
만기(3개월전 임차인연락)
만기이사(계약연장X)>다음임차인구해진후 이삿날 협의/ 집잘보여주실것 부탁
➡️부동산전세광고. 채권/질권설정여부및 계약금 반환 계좌확인
계속거주(계약연장O)계갱권사용 OR 신규계약
직접만나작성 OR 우편으로교환 O 부동산위임
📌신규계약 VS 계약갱신청구권사용(장단점을 알고 유리한 방향으로 선택)
신규계약 향후공급이 많아 임차인이 중간에 나가면 역전세가 예상될때
계약갱신청구권사용 전세금이 시세보다 낮아 임차인이 나가도 전세금을 올려받을 수 있을때 공급이 안정적이어서 전세가 우상향을 기대할수 있을때.
📌매도의기준
1.충분히 수익이 났을때
2.더좋은 자산으로 갈아탈수 있을때
3.리스크를 감당하기 어려울때
📌프로세스
적정매도가정하기> 임차인께 매수의사묻기> 단지내부동산1~2곳에 물건 내놓기>물건뿌리기
📍주의
갈아탈 곳을 먼저 알아보긴 하지만 계약서 잔금행위는 매도먼저!!
