안녕하세요. 오르디입니다:)
25년부터 본격적으로 큰 폭으로 오르는 수도권 상승장을 보며
다들 어떤 생각을 하고 계신가요?
투자를 하신 분들은 급속도로 증가하는 자산규모에 행복해 하실 수 있고,
투자를 못하신 분들 혹은 투자를 했는데
아직 내가 투자한 물건은 상대적으로 안 오르고 있는 분들은
지금이라도 더 늦게 전에 비규제지역으로 갈아탈까? 하는 생각을 하실 것 같아요.
하지만, 우리는 이번 한번으로 수익내고 살아질 사람이 아니라
오래오래 시장에 머물면서 내가 목표한 자산을 이뤄낼 때 까지 투자를 지속하는 투자자이기 때문에
지금의 시장에서 어떤 것을 보면 좋을 지 제가 느낀 것들을 얘기해보고 싶습니다!
# 달라진 선호요소
수도권 학군지 하면 대치동, 목동 그리고 강북권에서는 노원구 중계동을 말할 수 있습니다.
학군지는 주변 지역의 학령기 자녀를 둔 사람들의 수요를 끌기 때문에
수요층이 탄탄한 곳이라 하락장에서 가격 하방지지를 해주고,
상승장에서 더 높은 가격 상승을 이끄는 특징이 있습니다.
그런데 한 번 학군지는 영원한 학군지인지,
지역의 가장 큰 선호요소는 변화지 않는 것인지를
계속해서 시장안에서 머물면서 확인해야 한다는 것을 이번 시장에서 깨닫게 되었습니다.
[노원구 중계동]
중계동은 노원구에서도 위쪽에 위치하고 있어
공릉,월계 생활권보다 강남에서 물리적 거리도 멀고
특히나 지하철역까지 도보로 접근하기 어려운 단점이 있습니다.
그럼에도 학군이라는 강력한 선호요소 때문에 강북의 수요를 끌어당기고 있어
중계동 학원가 바로 옆에 있는
1996년식 구축아파트인 청구3차가 노원구의 대장입니다.
청구3차는 무려 노원구보다 더 상급지인
동대문구의 선호도 높은 단지인 래미안위브(2014년식)과
연식차이가 20년정도 차이가 나는데도 불구하고 지난 상승장에서 비슷한 가격을 형성했습니다.
하지만 지금은 어떨까요?
래미안위브는 6월 최고가 18억을 찍은 반면에
청구3차는 13.5억에 실거래가 찍히면서 4.5억의 가격차이를 벌이게 되었습니다.
당연히 동대문구가 상급지니까 더 가격이 높은게 맞다고 생각하시는 분들을 위해
노원구 지역내에서 비교를 한번 해보겠습니다.
노원구에서 가장 아래쪽에 위치하여 중랑구와 맞닿아 있는
월계동에 있는 그랑빌(2002년식)과
중계동 학군지에 있는 성원(1996년식)을 비교해볼게요.
지난 상승장인 2021년 그랑빌은 10.5억에 최고가를 찍은 반면
성원은 11.5억을 찍으면서 1억 정도 가격차이가 벌어졌습니다.
하지만, 현재 성원은 아직 전고점을 회복하지 못한채 9억 후반에 거래가 되고 있지만
그랑빌은 7월 12.1억 신고가를 찍으면서 2억이 넘는 가격 격차를 보였습니다.
분명 지난 상승장에서는 성원이 가격이 더 높았었는데
왜 이번에는 그랑빌이 훨씬 더 빠르고 높게 가격을 치고 올라갈까요?
그랑빌은 학군이 좋진 않지만 1호선 6호선 더블역세권에
15분정도 걸어가면 7호선을 이용할 수 있습니다.
태릉입구역에서 7호선을 타면 논현역까지 30분컷!
도어투 도어로 강남까지 45분
석계역에서 1호선 타고 시청역까지 환승없이 30분내로 갈 수 있어
교통이 상당히 좋은 곳입니다.
심지어 바로 옆에 서울원아이파크가 입주하면서 대단지 신축 입주로
좀 더 좋아질 거란 기대감까지 갖고 있어요.
핵심포인트⭐
이런 상황을 보면서 캐치해야 할 것은 바로
노원구의 가장 중요한 선호요소가 학군에서 교통으로 넘어가고 있다는 것입니다.
중계동의 교통이 불편했던 것 그리고 월계동이 교통이 더 좋았던 것은
예전도 지금도 바뀌지 않는 사실인데 가격 변화가 일어나고 있다는 점을 보면
거주지를 선택할 때 점점 더 학군은 덜 중요해지고 교통을 더 중요하게 본다는 부분입니다.
노원구는 학군이 짱이야~
중계동에 있는 구축을 살거야 라고 계속 고집하기보다
시장을 지켜보면서 아직도 학군이 중요한 요소인지를 판단하며 나의 투자와 연결 짓는 것이 중요하다고 생각합니다.
(학군의 중요도가 약해졌다는거지 사라졌다는 것은 또 아닙니다! ㅎㅎ)
우리가 해야할 것⭐
그렇다면 무조건 앞으로는 중계동 말고 역세권 단지만 사야 할까요?
아닙니다.
지난 시장을 되돌아 보면
래미안위브가 청구3차보다 가격이 더 빠르게 올랐다가 청구3차가 어느세 따라오고
그랑빌과 성원이 가격이 만났다가 어느세 성원이 가격을 더 치고 올라갔습니다.
시장에서 가격은 항상 유기적으로 움직이고 엎치락 뒤치락을 반복하기 때문에
우리는 더 가치 있는 자산이 무엇인지를 알고 그 가격이 적정한지를 판단하며,
가격이 크게 벌어졌다고 해서 이 단지는 별로야 라고 결론 지을 것이 아니라
그 단지의 뾰족한 수요와 가치를 한번 더 확인하고 싼지 비싼지를 판단하고 투자를 해야한다고 생각합니다.
노원구 외에도 여러 지역에서 선호요소가 바뀌거나
규제/비규제여부에 따라 가격이 가치에 맞지 않게 형성되어 있는 곳이 많을텐데
우리 같이 어떤 것이 있는지 확인해보면서 투자자로서 인사이트를 많이 얻어가는 시간을 보냈으면 좋겠습니다!
모두 화이팅 ❤️
